Ile kosztuje budowa domu [WYWIAD]

Załóżmy, że przysłowiowy Kowalski chce wybudować jednopiętrowy dom „bliźniak", o prostej bryle, bez piwnicy o powierzchni ok. 250 mkw., tradycyjną, murowaną technologią, np. z bloczków z betonu komórkowego. W jednej części domu chce zamieszkać wraz z rodziną, zaś drugą część traktuje jako inwestycje. Ile kosztują fundamenty pod taki dom?
W uproszczonej skali można przyjąć, że w przeliczeniu na metr kwadratowy powierzchni użytkowej za fundamenty zapłacimy ok. 500 zł. W przypadku domu o powierzchni 250 mkw. koszt fundamentów wynosi więc ok. 125 tys. zł.

Czy koszty fundamentów zmieniają się w zależności od powierzchni domu?
Koszty fundamentów zmieniają się tylko w przypadku rozbudowy budynku w górę. Zwiększamy w ten sposób jego powierzchnię użytkową, bez konieczności zwiększania obszaru fundamentów. W przypadku domów parterowych zależność ta nie zmienia się istotnie.
Należy jednak pamiętać, że mamy do wyboru różne technologie i różne warunki gruntowe. W przedstawionej kalkulacji zakładamy postawienie tradycyjnych fundamentów z ław i ścian z bloczków betonowych, a budynek będzie posadowiony na gruncie o normalnej nośności i stosunkach wodnych. Kwota 500 zł za mkw. w tym przypadku jest bezpiecznym założeniem dla oszacowania kosztów fundamentów.

Ile w takim układzie kosztuje doprowadzenie całego domu do stanu surowego zamkniętego?
Inwestycja, która obejmuje stan surowy zamknięty, a nawet stan deweloperski, wiąże się z kosztami ok. 2,5 tys. zł za mkw. powierzchni. Jednak wydatki na budowę można ograniczyć o ponad 500 zł na mkw., jeśli poświęcimy więcej czasu i zaangażowania na szukanie materiałów i ekip budowlanych oraz negocjowanie cen. Możemy zdecydować się na wybór jednej ekipy budowlanej, która zrobi wszystko za nas. Jednak wyjdzie nas to znacznie drożej, niż zatrudnienie kilku ekip do poszczególnych etapów stawiania domu.

Zobacz również: Najtańszy dom na świecie. Kosztuje 4 tys. i postawisz go w 3 dni

Mamy gotowy stan deweloperski. Czas na wykończenie. Ile będziemy musieli zapłacić jego za metr kwadratowy?
The sky's the limit - możliwości w tej materii są praktycznie nieograniczone. Jedynymi limitami są tu fantazja i możliwości finansowe. Na wykończenie można wydać nawet więcej niż na budowę domu i doprowadzenie go do stanu pod klucz. Wykończenie, które zapewni komfortowe funkcjonowanie w domu, a jednocześnie pozbawione będzie nadmiernych ekstrawagancji, jak złote klamki, powinno kosztować ok. 1 tys. zł za mkw.
W przypadku domu mamy jednak ten komfort, że nie musimy wykańczać wszystkiego od razu. Można obyć się przez jakiś czas np. bez drzwi wewnętrznych, do momentu znalezienia takich, które będą nam odpowiadały zarówno pod względem wyglądu, jak i ceny. Może minąć sporo czasu, zanim wszystkie elementy wyposażenia trafią do domu. W katalogach jest wszystko, jednak aby zobaczyć coś na własne oczy, trzeba poczekać często nawet kilka tygodni. Oczywiście możemy zdecydować się na tańsze przedmioty, produkowane masowo, ale są one zwykle nieco gorszej jakości.

Ile mogą trwać poszczególne etapy budowy?
Harmonogram budowy w bardzo dużym stopniu jest zależny od warunków pogodowych oraz od tego, na jaką zdecydujemy się technologię.  Jeżeli budujemy dom z prefabrykatów, potrzebujemy około miesiąca na fundamenty, a następnie jedynie około tygodnia, aby budynek był w stanie surowym zamkniętym. Potem zostaje już tylko kwestia wykończenia.

Sprawdź także: Mniej formalności na budowie

Budując dom w tradycyjnej technologii murowanej, powinno się wziąć pod uwagę zapas czasu między poszczególnymi etapami, na wypadek gdyby termin ukończenia poszczególnych prac się przesunął. Na cały proces trzeba liczyć od roku do dwóch lat. Dobrze jest zaplanować budowę tak, aby stan surowy otwarty, jeszcze przed tynkowaniem i przed układaniem instalacji, mógł przezimować. Konstrukcja po wybudowaniu musi popracować. Pęknięcia w budynkach jednorodzinnych są czymś naturalnym, jednak im dłużej stan surowy otwarty postoi, tym będzie ich mniej. Zaczynając budowę w połowie roku i dając budynkowi czas na przezimowanie, powiedzmy od listopada do marca, jest szansa, że do następnej zimy będziemy mogli wprowadzić się do wykończonego budynku.

Na czym można oszczędzić przy budowie domu a na czym nie warto?
Możliwości uzyskania oszczędności jest sporo. Najdrożej kosztuje zmiana koncepcji w trakcie wykonania. Jeżeli ktoś dobrze wie, czego chce i ma szczegółowy projekt, zarówno budowlany jak i wykonawczy, to już dzięki temu zaoszczędził mnóstwo pieniędzy. Jeśli nagle okazuje się, że trzeba inaczej poprowadzić rury, kable czy przestawiać ścianki działowe już po ich wybudowaniu i przerabiać wszystkie instalacje, to trzeba na to poświęcić mnóstwo dodatkowego czasu i pieniędzy.
Na etapie projektowym warto przyjrzeć się również instalacjom, które mają być uruchomione w domu. Na przykład, czy ogrzewanie będzie zapewnione gazem ziemnym, gazem z butli, czy przez ekogroszek lub pompę ciepła. Technologii do wyboru jest co najmniej kilka. Najbardziej popularny jest gaz ziemny. Rozwiązanie to daje najbardziej optymalny stosunek kosztów instalacji do późniejszych kosztów eksploatacji. Z drugiej strony są technologie bardziej ekologiczne, jak np. pompy ciepła, które wymagają większych nakładów inwestycyjnych na etapie instalacji, jednak przekładają się na bardzo duże oszczędności na późniejszym etapie eksploatacji.

Czytaj też: Lidl od lipca będzie dostarczał zieloną energię do domów

Sposobem na oszczędność jest także zamawianie materiałów budowlanych w wyspecjalizowanych hurtowniach. Być może nie tych, które są najbliżej miejsca budowy, a trochę dalej. Trzeba szukać w różnych źródłach, ponieważ te same materiały mogą różnić się ceną o nawet 40 proc. Jeśli będziemy korzystać z materiałów od jednego dostawcy, to możemy mieć niemal pewność, że przynajmniej część z nich będzie znacznie droższa niż w innych miejscach.
Warto również pomyśleć o budżecie całkowitym jeszcze przed rozpoczęciem budowy i bardzo dobrze się go pilnować. Z doświadczeń wszystkich inwestorów, wynika że jakiego budżetu się nie  założy i tak zwykle się go przekracza – czasami o 10 proc., czasami o 20 proc., a czasami jeszcze więcej. Zdarza się, że cena materiałów budowlanych potrafi zmienić się bardzo mocno w ciągu jednego sezonu. Dlatego warto kupować niektóre materiały budowlane wcześniej lub ustalać ich cenę z podwykonawcami. Dzięki temu będziemy mogli uniknąć skutków części podwyżek.

Czy te 10-20 proc. to bezpieczny bufor, który warto założyć planując budżet budowy domu?
Myślę że opcja 20 proc. takiego marginesu to absolutne minimum. Im większy bufor, tym spokojniej będzie przebiegać budowa. Najgorsza jest sytuacja, kiedy za pięć dwunasta okazuje się, że brakuje określonej kwoty. Z jednej strony nie można zatrzymać budowy bez żadnych konsekwencji przed zakończeniem konkretnego etapu, a z drugiej gdy brakuje nam 20, 30 czy 50 tys. zł, może nam być bardzo trudno zorganizować taką kwotę w ciągu kilku dni.

Zobacz również: Dom Michaela Jacksona jest do kupienia za blisko 275 mln zł [GALERIA]

Spróbujmy to podsumować. Z jakimi łącznymi kosztami musi liczyć się osoba, która buduje taki dom bez kosztów działki?
Jeżeli weźmiemy pod uwagę dom o powierzchni 250 mkw. i cenę doprowadzenia do stanu deweloperskiego rzędu 2,5 tys. zł  za mkw., to wychodzi nam 625 tys. zł.  Nadając do tego 20-proc. bufor, łączny koszt budowy to ok. 750 tys. zł.
Jednak, jeżeli ktoś chciałby zamieszkać w jednej połowie takiego bliźniaka, a drugą połowę sprzedać, to oczywiście nie musi wykonywać wszystkich instalacji od razu, tak naprawdę będzie miał dwa oddzielne budynki. Jeden z nich może postawić pierwszy i albo w nim zamieszkać, albo wystawić go na sprzedaż. Gdy zdecyduje się na wybór drugiej opcji, wtedy za część pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży, będzie mógł np. wykończyć drugą część domu.

Wychodząc z założenia, że do tych 750 tys. zł trzeba doliczyć jeszcze średnio 1 tys. zł za mkw. na wykończenie, co daje 250 tys. zł, łączny koszt budowy z wykończeniem wychodzi ok. 1 mln zł.
Jeżeli chcemy w miarę komfortowo funkcjonować w nowym domu i nie będziemy zabierać wszystkich starych mebli poprzedniego mieszkania, to przy tych 250 mkw. mniej więcej właśnie tyle będziemy musieli wydać. Jednak jeżeli podjedziemy do tego w ten sposób, że interesuje nas wykończenie tylko jednej połówki, kwota ta będzie o jakieś 125 tys. zł niższa. Zazwyczaj nabywca domu chce wykończyć go dla siebie sam, w taki sposób jaki będzie się mu podobał. Dlatego, jeśli decydujemy się wykończyć część domu, którą zamierzamy sprzedać, warto zrobić to w sposób minimalistyczny.