Walcz o mieszkanie komunalne od gminy

Będę ubiegać się w gminie o mieszkanie komunalne

Małgorzata Kwietniewska (30 l.) z Gdyni: - Niestety, z moimi dochodami nie mam najmniejszych szans na uzyskanie kredytu w banku i kupno mieszkania. Słyszałam, że gminy dysponują takimi lokalami. Wiem też, że można się o mieszkanie od gminy ubiegać. Nie mam pojęcia, co trzeba zrobić, żeby zamieszkać w takim mieszkaniu, a obawiam się, że teraz to jedyna szansa, żebym mogła mieć własne M.

Gminy mają obowiązek zadbać o dach nad głową dla najuboższych. Możesz więc starać się o mieszkanie komunalne, które jest z reguły tańsze niż w prywatnej kamienicy czy w spółdzielni mieszkaniowej. Żeby jednak dostać lokal od gminy, musisz spełnić warunki określane w uchwałach rady gminy.

Kto może starać się o mieszkanie komunalne

Nie ma jednakowych dla całego kraju kryteriów przyznawania tych mieszkań. W każdej gminie sprawa ta może być rozwiązana inaczej. Dlatego - żeby sprawdzić, czy przysługuje ci mieszkanie od gminy - musisz zapoznać się z uchwałą rady gminy w tej sprawie.

Szczegóły w uchwale

Rada gminy uchwala wieloletnie programy gospodarowania lokalami należącymi do gminy oraz ustala zasady wynajmowania tych mieszkań, a w szczególności:
- wysokość dochodu gospodarstwa domowego uprawniającego do ubiegania się o mieszkanie komunalne,
- warunki zamieszkiwania kwalifikujące do ich poprawy (np. zagęszczenie, budynek przeznaczony do rozbiórki),
- kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo w przyznaniu mieszkania komunalnego, warunki dokonywania zamiany, tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o mieszkanie komunalne.

Uchwała rady gminy określa dokładnie, jaki jest tryb załatwiania wniosków o najem mieszkania komunalnego. Ustala też kolejność rozpatrywania wniosków, sytuacje, w jakich możesz być skreślony z listy oczekujących, zasady okresowej weryfikacji osób oczekujących na mieszkania komunalne - np. jeśli trzykrotnie odmówisz przyjęcia zaproponowanego mieszkania, albo nie zawarłeś umowy najmu w ciągu kilku dni po zaakceptowaniu mieszkania, albo jeśli nie dostarczysz na czas wymaganych dokumentów, zostaniesz przesunięty na koniec kolejki oczekujących.

Dochód jest najważniejszy

Jeśli chcesz się ubiegać o mieszkanie z gminy, musisz przede wszystkim spełnić podstawowe kryterium, czyli zmieścić się w granicach dochodu przypadającego na osobę w gospodarstwie domowym. Nie ma jednolitych dla całej Polski kryteriów dochodowych, które uprawniałyby do starania się o mieszkanie komunalne. Maksymalny limit dochodu każda gmina ustala indywidualnie w swojej uchwale, a wysokość ta jest bardzo zróżnicowana w zależności od gminy (różnice pomiędzy sąsiednimi miastami mogą sięgać nawet kilkuset złotych miesięcznie). Często określa się ją jako procent najniższej emerytury (np. 150 proc. najniższej emerytury w gospodarstwie jednoosobowym lub 100 proc. w gospodarstwie wieloosobowym).

Oprócz kryterium dochodowego uchwała gminy określa również wymogi dotyczące twoich dotychczasowych warunków zamieszkania, np. nie możesz mieć tytułu prawnego do innego mieszkania w swojej lub pobliskiej miejscowości, na jedną osobę może przypadać nie więcej niż 5 mkw. powierzchni pokoi. Podobnie jak przy wysokości dochodów, także tutaj nie ma jednolitych kryteriów i każda rada gminy może je uregulować indywidualnie w swojej uchwale.

Wiele gmin wprowadza jeszcze dodatkowe wymogi, np. musisz mieszkać lub być zameldowany na terenie gminy przez kilka lat od daty złożenia wniosku albo pracować w firmie mieszczącej się na terenie gminy przez określony okres. Niektóre gminy przyznają pierwszeństwo w przydzieleniu mieszkań komunalnych określonym osobom, np. niepełnosprawnym, wychowankom domu dziecka.

Możesz się zamienić

W uchwałach rad gmin znajdziesz także uregulowania dotyczące zamiany mieszkań. Swoje mieszkanie komunalne możesz zamienić zarówno na inne komunalne (np. mniejsze, gdy nie stać cię na płacenie czynszu), jak i na mieszkanie spółdzielcze.

Jeśli więc mieszkasz w zbyt ciasnym lub za dużym dla ciebie lokalu albo w mieszkaniu w złym stanie technicznym albo nie chcesz dzielić lokum z byłym małżonkiem, sprawdź, czy możliwa jest zamiana.

Złóż wniosek

Jeśli chcesz ubiegać się o mieszkanie z gminy, sprawdziłeś kryteria i wiesz, że je spełniasz, powinieneś złożyć wniosek o zawarcie umowy najmu mieszkania w wydziale lokalowym swojej gminy (powinien być potwierdzony przez administratora domu, w którym aktualnie mieszkasz). Warto wcześniej zapytać urzędników gminnych o dokumenty wymagane przy składaniu wniosku (np. zaświadczenie, że od kilku lat pracujesz na terenie tej gminy, zaświadczenie o wysokości dochodu itp.). Najczęściej potrzebne są dokumenty potwierdzające zameldowanie oraz wysokość zarobków wszystkich członków gospodarstwa domowego. Urzędnik może zażądać okazania dowodów osobistych osób mieszkających razem z tobą. Jeśli w twojej rodzinie są pełnoletni uczniowie czy studenci, powinni dostarczyć zaświadczenia ze szkoły lub uczelni (czy i w jakiej wysokości otrzymują stypendium). Powinieneś dołączyć również kserokopie aktu małżeństwa oraz aktów urodzenia dzieci.

Kto ma prawo do lokalu socjalnego

W chwili obecnej nie ma tzw. eksmisji na bruk. Przyznanie lokalu socjalnego może nastąpić na mocy orzeczenia sądu. Sąd, przed którym toczy się sprawa o eksmisję, ma obowiązek ustalić, czy osobie eksmitowanej przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Bierze przy tym pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z lokalu oraz twoją sytuację materialną i rodzinną.

Mieszkanie socjalne przysługuje:
- kobietom w ciąży
- małoletniemu, niepełnosprawnemu lub ubezwłasnowolnionemu oraz sprawującemu nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałemu
- obłożnie chorym
- emerytom i rencistom spełniającym kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej
- bezrobotnym
- innym osobom (jeśli w uchwale rady gminy określono takie przypadki).

Uwaga!
Osoby te są chronione tylko wówczas, jeśli mają być eksmitowane z lokalu komunalnego, spółdzielczego lub należącego do Towarzystwa Budownictwa Społecznego.

Umowę najmu lokalu socjalnego zawierasz na czas określony, ale można ją przedłużyć na następny okres pod warunkiem, że nadal jesteś w trudnej sytuacji uzasadniającej zawarcie takiej umowy. Jeśli twoje dochody wzrosną ponad próg określony w uchwale rady gminy, od dnia ustania najmu do czasu opróżnienia takiego lokalu płacisz odszkodowanie za zajmowanie mieszkania bez tytułu prawnego. Gmina może wypowiedzieć najem lokalu socjalnego bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeśli uzyskałeś tytuł prawny do innego lokalu (np. najem, własność, mieszkanie spółdzielcze) i możesz go używać. Na mieszkanie socjalne nie mogą liczyć ci, którzy samowolnie zajmują lokal i wobec których sąd nakazał opróżnienie lokalu, chyba że przyznanie lokalu socjalnego byłoby w świetle zasad współżycia społecznego szczególnie usprawiedliwione.

Czynsz w mieszkaniu socjalnym nie może być wyższy niż połowa najniższego czynszu obowiązującego w mieszkaniach komunalnych w tej gminie (wysokość stawki podstawowej ustalają władze miasta, a najczęściej waha się ona pomiędzy 1 a 3 proc. tzw. wartości odtworzeniowej lokalu).

Podwyżki w mieszkaniach komunalnych

Podwyżka, w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu (to iloczyn jego powierzchni użytkowej i kosztu budowy 1 mkw.), może nastąpić tylko w uzasadnionych przypadkach. O jej wysokości decyduje uchwała rady gmin. Właściciel lokalu, czyli gmina, może podwyższyć ci czynsz, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, zachowując trzymiesięczny termin wypowiedzenia. Wypowiedzenie musi być na piśmie (inaczej będzie nieważne). Ma też obowiązek, na twoje żądanie, wyjaśnić ci pisemnie, z jakiego powodu podnosi komorne i przedstawić kalkulację podwyżki. Ma na to 14 dni. Podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy.

Możesz odmówić lub zaskarżyć

Jeśli dostaniesz podwyżkę, masz dwa wyjścia. W ciągu dwóch miesięcy od daty otrzymania wypowiedzenia możesz odwołać się do sądu (wydział cywilny sądu rejonowego) albo możesz odmówić przyjęcia podwyżki. Jeśli odmówisz, umowa najmu ulega rozwiązaniu po upływie terminu wypowiedzenia, a czynsz w starej wysokości płacisz do dnia rozwiązania najmu. Jeśli złożysz pozew do sądu, to nie ty, lecz właściciel (lub zarządca) będzie musiał udowodnić zasadność podwyżki i przedstawić dowody, że była konieczna. Dopóki sąd nie rozstrzygnie, czy była uzasadniona, płacisz czynsz w dotychczasowej wysokości. Natomiast gdy podwyżka nie przekracza w skali roku 10 proc. dotychczasowego czynszu, nie możesz jej zaskarżyć do sądu ani żądać uzasadnienia czy przedstawienia kalkulacji kosztów.

Obniżki czynszu

Poza tym - zgodnie z nowelizacją ustawy o ochronie praw lokatorów, gminy mają możliwość obniżania stawki czynszu dla najbiedniejszych mieszkańców. Lokatorzy w bardzo złej sytuacji materialnej mogą starać się o indywidualną obniżkę czynszu. W tym celu rada gminy, wojewoda lub inna uprawniona do tego jednostka musi podjąć uchwałę (lub zarządzenie) ustalającą zasady stosowania obniżek. Określi ona poziom dochodu uprawniającego do starania się o obniżkę. Kwota obniżki powinna być zróżnicowana w zależności od wysokości dochodu w przeliczeniu na członka gospodarstwa domowego. Obniżka może być przyznana na 12 miesięcy z możliwością jej przedłużenia na kolejne okresy 12-miesięczne (jeśli niski dochód się utrzymuje). Znowelizowana ustawa o ochronie praw lokatorów pozwala także gminom wynajmować mieszkania od prywatnych właścicieli po to, żeby następnie podnająć je najbiedniejszym mieszkańcom jako lokale komunalne. Jeśli zamieszkasz w takim lokalu, też będziesz mógł liczyć na obniżki czynszu.

Co możesz zrobić, gdy nie jesteś w stanie płacić podwyższonego czynszu
- Jeżeli mieszkasz w budynku należącym do gminy, powinieneś się zwrócić do wójta lub burmistrza o obniżkę czynszu. Oczywiście, wcześniej rada gminy musi podjąć uchwałę określającą warunki stosowania obniżek czynszów.
- Jeśli jesteś kobietą w ciąży, rodziną z niepełnoletnim dzieckiem, osobą obłożnie chorą, niepełnosprawną, emerytem lub rencistą, bezrobotnym lub osobą spełniającą przesłanki określone przez radę gminy w uchwale, masz prawo do lokalu socjalnego (minimum 5 mkw. powierzchni na osobę).
- Nie możesz być eksmitowany na bruk - w lutym weszła w życie nowelizacja kodeksu postępowania cywilnego zakazująca eksmisji na bruk (art. 1046). Jeżeli dojdzie do tego, że właściciel lokalu wystąpi do sądu o eksmisję, sąd musi rozstrzygnąć, czy należy przyznać ci lokal socjalny, czy też ci on nie przysługuje. Jeżeli sąd nie przyzna ci prawa do lokalu socjalnego, gmina musi ci zapewnić tzw. pomieszczenie tymczasowe.
- Możesz wystąpić do gminy o dodatek mieszkaniowy, czyli dopłatę do kosztów utrzymania mieszkania - jeśli spełniasz warunki, gmina musi ci go przyznać.