- Trwa fala wyburzeń starych biurowców w Warszawie.
- Zmiana funkcji biura po upowszechnieniu pracy hybrydowej – liczą się współpraca i relacje, a nie samotna praca przy biurku.
- Stare budynki są nieefektywne, drogie w modernizacji i nie spełniają nowoczesnych norm i wymogów.
- Na rynku brakuje nowoczesnych biur, a wskaźnik pustostanów w nowych budynkach jest rekordowo niski.
Każdy, kto w ostatnich tygodniach przechodził w okolicach Ronda ONZ czy ulicy Grzybowskiej, musiał to zauważyć. Ciężki sprzęt pracujący na dachach i piętra kultowych wieżowców znikające jedno po drugim to widok, który zapada w pamięć. Trwające właśnie wyburzenia biurowców w Warszawie, obejmujące jednocześnie Intraco przy ulicy Stawki, Pekao Tower przy Grzybowskiej oraz Ilmet przy Rondzie ONZ, to sytuacja bez precedensu w historii miasta.
To nie tylko wrażenie przechodniów, ale twarde dane. Z raportu firmy doradczej CBRE wynika, że tylko w drugim kwartale 2026 roku z warszawskiego rynku wycofano aż 7 budynków o łącznej powierzchni około 44 tysięcy metrów kwadratowych. Efekt? Po raz pierwszy od wielu lat całkowita powierzchnia biurowa w stolicy realnie się skurczyła, zamiast rosnąć. To prawdziwy przełom.
Po co biuro w dobie pracy hybrydowej?
Skoro praca z domu na stałe weszła do naszego życia, to dlaczego firmy wciąż szukają biur? Odpowiedź jest prostsza, niż mogłoby się wydawać: biuro całkowicie zmieniło swoją funkcję. Nikt nie chce już jechać przez pół miasta tylko po to, by przez osiem godzin w samotności patrzeć w ekran komputera. To można zrobić wygodniej we własnym salonie.
Dziś do firmy przyjeżdżamy po coś zupełnie innego: żeby spotkać się z ludźmi, zrobić burzę mózgów, poczuć energię zespołu i po prostu wypić razem kawę. Ta fundamentalna zmiana w podejściu do pracy całkowicie przemodelowała rynek biurowy w Warszawie, zmuszając deweloperów do oferowania czegoś więcej niż tylko biurek i krzeseł.
Potwierdza to Mateusz Durski, wiceprezes zarządu firmy Lafrentz, który w rozmowie z "Wprost" podkreślał nową rolę firmowej siedziby:
Nie chodzi już wyłącznie o miejsce wykonywania obowiązków, ale o przestrzeń, która pomaga ludziom współpracować, rozwijać się i budować relacje. Szczególnie w branżach opartych na wiedzy, doświadczeniu i odpowiedzialności siedziba firmy może być jednym z elementów budowania przewagi konkurencyjnej.
Pracodawcy zrozumieli, że nowoczesne, dobrze zaprojektowane biuro stało się benefitem, który pomaga przyciągnąć i zatrzymać najlepszych specjalistów.
Dlaczego wyburzenie jest tańsze niż remont starego wieżowca?
Decyzja o zrównaniu z ziemią ikonicznego budynku zamiast jego modernizacji może wydawać się drastyczna, ale z perspektywy inwestora jest w pełni uzasadniona. Odpowiedź kryje się w technologii budowy i kosztach dostosowania starych konstrukcji do dzisiejszych standardów.
Prawie 50-letnie Intraco powstawało w czasach, gdy nikt nie myślał o podłogach technicznych do ukrywania kilometrów okablowania czy sufitach podwieszanych. W budynku nie było klimatyzacji, a co gorsza, do jego budowy użyto rakotwórczego azbestu, którego usunięcie jest niezwykle kosztowne i skomplikowane.
Podobne problemy, choć na mniejszą skalę, dotyczą biurowców z lat 90., takich jak Pekao Tower czy Ilmet. Ich główne wady to:
- nieefektywna i przestarzała klimatyzacja,
- wysokie zużycie energii,
- niespełnianie nowoczesnych norm ekologicznych i certyfikatów, które są dziś kluczowe dla największych najemców.
Koszt głębokiej modernizacji często przekracza cenę postawienia nowego, ekologicznego wieżowca od zera. To po prostu czysta ekonomia. Jak zauważa Karolina Ukalska z BNP Paribas Real Estate Poland, dzisiejszy rynek ma zupełnie inne wymagania.
Powrót pracowników do biur oraz utrwalanie modelu hybrydowego wspierają popyt na powierzchnie, które oferują elastyczność, wysoki standard techniczny i dobre doświadczenie użytkownika. To właśnie te elementy coraz częściej decydują o wyborze budynku.
Stare budynki tego standardu po prostu nie są w stanie zapewnić.
Ile jest pustych biur w Warszawie? Szokujące dane
Choć widok pustoszejących, starych wieżowców może sugerować, że biur w stolicy jest pod dostatkiem, rzeczywistość jest zupełnie inna. Najnowsze dane pokazują, że w nowoczesnych budynkach wolnych miejsc praktycznie nie ma.
Z raportu BNP Paribas Real Estate wynika, że choć ogólny wskaźnik pustostanów w Warszawie wynosi 8,5 proc., to w ścisłym centrum jest to już zaledwie 4,8 proc. Najbardziej zaskakująca jest jednak inna liczba. W budynkach oddanych do użytku w ciągu ostatnich 5 lat wolne pozostaje zaledwie 2,1 proc. powierzchni, co oznacza, że znalezienie nowoczesnego biura "od ręki" graniczy z cudem.
Jednocześnie nowych inwestycji powstaje jak na lekarstwo. W drugim kwartale 2026 roku w Warszawie przybyło zaledwie 2,3 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej, podczas gdy popyt nie maleje. Efekt? Łączna dostępna od ręki powierzchnia biurowa skurczyła się w ciągu ostatniego roku aż o 22 proc.
To nie koniec biur, to ich nowa era
Upowszechnienie pracy hybrydowej nie zabiło więc rynku biurowego w Warszawie. Wręcz przeciwnie – stało się dla niego potężnym impulsem do modernizacji. Przestarzałe, nieefektywne i drogie w utrzymaniu molochy muszą ustąpić miejsca nowoczesnym, ekologicznym i lepiej zlokalizowanym wieżowcom lub – jak w słynnym "Mordorze" na Służewcu – osiedlom mieszkaniowym. Warszawa pozbywa się architektury, która nie pasuje do wymagań i stylu życia współczesnych pracowników.
Podcasty
Playlisty tematyczne
