Jeśli jesteś członkiem spółdzielni mieszkaniowej, twoje prawa określają:
. przepisy prawa spółdzielczego i ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych - jednakowe dla wszystkich spółdzielców,
. statut i opracowany na jego podstawie regulamin - każda spółdzielnia ustala indywidualnie.
Twoje prawa zależą od tego, jakie masz mieszkanie (lokatorskie, własnościowe czy odrębną własność) i od tego, czy jesteś członkiem spółdzielni. Przepisy o spółdzielniach mieszkaniowych wyróżniają dwa rodzaje praw do mieszkania - spółdzielcze prawo do lokalu (lokatorskie lub własnościowe) oraz odrębną własność lokalu.
Mieszkanie własnościowe masz prawo sprzedać, wynająć, darować lub zapisać w spadku. Możesz także wykupić je na pełną własność (odrębna własność). Nie musisz być członkiem spółdzielni. Natomiast mieszkania lokatorskiego nie możesz sprzedać, darować ani zapisać w spadku, za to masz prawo je wynająć (nie musisz pytać spółdzielni o zgodę). Masz prawo wykupić je na własność. Jednak tylko odrębna własność daje ci prawo własności zarówno do lokalu, jak i do określonego udziału w nieruchomości wspólnej. Stajesz się wówczas pełnoprawnym właścicielem mieszkania, ale i proporcjonalnej części gruntu oraz budynku, w którym ono się znajduje. Kupując mieszkanie w spółdzielni, nie musisz od razu zostawać jej członkiem, ale jako członek będziesz miał większy wpływ na to, co dzieje się w spółdzielni.
Podstawowe prawa członków spółdzielni
Masz prawo zażądać od spółdzielni dostępu do następujących dokumentów:
. odpisu statutu i regulaminów,
. uchwał walnego zgromadzenia,
. protokołów obrad organów spółdzielni (np. rady nadzorczej, zarządu),
. rocznych sprawozdań finansowych z działalności spółdzielni,
. protokołów z lustracji,
. faktur i umów zawieranych z osobami trzecimi.
Koszt sporządzenia kopii, z wyjątkiem statutu i regulaminów, ponosi członek spółdzielni. Jeśli spółdzielnia nie zgadza się na pokazanie ci dokumentacji, powinna dać ci odmowę na piśmie. A wtedy możesz złożyć wniosek do sądu rejestrowego, by udostępnił ci interesujące cię umowy spółdzielni. Masz na to 7 dni od doręczenia ci pisemnej odmowy spółdzielni.
Spółdzielnia ma prawo odmówić ci wglądu do umów zawieranych przez nią z osobami trzecimi, gdyby naruszało to prawa tych osób lub istniałaby uzasadniona obawa, że członek spółdzielni wykorzystałby uzyskane informacje w celach sprzecznych z interesem spółdzielni.
Uwaga! Nie masz prawa wglądu w dokumentację, jeśli nie jesteś członkiem spółdzielni.
Masz prawo zaskarżyć uchwały spółdzielni
Możesz to zrobić w drodze postępowania wewnątrzspółdzielczego (od uchwały zarządu odwołać się do rady nadzorczej, od uchwały rady - do walnego zgromadzenia) lub od razu skierować sprawę do sądu.
Masz prawo do udziału w walnym zgromadzeniu
Jako członek spółdzielni możesz zgłaszać projekty uchwał (poparte przez minimum 10 członków) i żądać zamieszczenia określonych spraw w porządku obrad walnego zgromadzenia na co najmniej 15 dni przed terminem walnego zgromadzenia lub jego pierwszej części. Możesz też zgłaszać poprawki do projektów uchwał - nie później niż 3 dni przed posiedzeniem walnego zgromadzenia lub jego pierwszej części. Jednocześnie przysługuje ci prawo do wniesienia powództwa o uchylenie uchwały (w ciągu sześciu tygodni od dnia odbycia walnego zgromadzenia), a członkowi spółdzielni wykluczonemu lub wykreślonemu - do zaskarżenia uchwały dotyczącej jego wykluczenia lub wykreślenia.
Możesz domagać się zwołania nadzwyczajnego walnego zgromadzenia
Na żądanie przynajmniej jednej dziesiątej członków, nie mniej jednak niż trzech członków (jeżeli uprawnienia tego nie zastrzeżono w statucie dla większej liczby członków), zarząd spółdzielni ma obowiązek zwołać walne zgromadzenie. Żądanie zwołania nadzwyczajnego walnego zgromadzenia powinno być złożone pisemnie wraz ze wskazaniem spraw, które mają być przedmiotem obrad, oraz z wymaganą liczbą podpisów członków. Jeżeli w terminie 6 tygodni nie nastąpi zwołanie walnego zgromadzenia, obowiązek ten przechodzi na radę nadzorczą, związek rewizyjny, w którym spółdzielnia jest zrzeszona, lub Krajową Radę Spółdzielczą - na koszt spółdzielni. Członkowie nie mogą sami oddzielnie zwołać nadzwyczajnego walnego zgromadzenia (czynność taka musiałaby być uznana za prawnie bezskuteczną). Mogą oni natomiast po upływie tego terminu i wobec bezczynności rady nadzorczej sami oddzielnie wystąpić do właściwego związku rewizyjnego lub Krajowej Rady Spółdzielczej o jego zwołanie.
Masz prawo do wybierania i bycia wybieranym do organów spółdzielni, np. do rady nadzorczej, zarządu Masz prawo żądać rozpatrzenia przez właściwe organy spółdzielni wniosków dotyczących jej działalności Podwyżkę opłat za mieszkanie możesz zakwestionować
Spółdzielnia musi ci przedstawić kalkulację wysokości opłat, jeśli tego zażądasz. Zmiana wysokości opłat wymaga uzasadnienia na piśmie. Jeśli nie podoba ci się wysokość podwyżki, możesz bezpośrednio wystąpić na drogę sądową lub najpierw wykorzystać postępowanie wewnątrzspółdzielcze.
Możesz się bronić przed wykluczeniem ze spółdzielni
Zanim rada nadzorcza lub walne zgromadzenie podejmą decyzję o wyrzuceniu cię ze spółdzielni, muszą wysłuchać twoich wyjaśnień. Od decyzji rady nadzorczej masz prawo odwołać się do walnego zgromadzenia albo zebrania przedstawicieli (w terminie określonym w statucie). Masz prawo być obecny przy rozpatrywaniu odwołania i popierać je. Jeśli walne zgromadzenie nie rozpatrzy twego odwołania w terminie, uchwałę rady nadzorczej możesz zaskarżyć do sądu w ciągu 6 tygodni, licząc od dnia, w którym odwołanie powinno być najpóźniej rozpatrzone przez walne zgromadzenie. Uchwałę rady nadzorczej możesz też zaskarżyć bezpośrednio do sądu - w terminie 6 tygodni od dnia jej doręczenia wraz z uzasadnieniem. Wykluczenie będzie skuteczne dopiero po zakończeniu postępowania sądowego.
Możesz się wydzielić ze spółdzielni.
Na wniosek grupy członków, np. mieszkańców jednego budynku lub osiedla, możecie się wydzielić i utworzyć własną spółdzielnię. Zarząd spółdzielni musi przygotować dokumenty niezbędne do podjęcia przez walne zgromadzenie (zebranie przedstawicieli) uchwały o podziale oraz udostępnić je członkom żądającym podziału. Walne zgromadzenie może podjąć uchwałę odmawiającą podziału tylko ze względu na ważne interesy gospodarcze dotychczasowej spółdzielni lub istotne interesy jej członków. Jeśli tak się stanie albo walne zgromadzenie nie rozpatrzy zgłoszonego przez członków żądania w terminie trzech miesięcy (od dnia doręczenia) lub też zarząd nie zwoła walnego zgromadzenia, członkowie, którzy żądają podziału, mogą wystąpić do sądu. Sąd ma prawo wydać orzeczenie, które zastąpi uchwałę o podziale. Spółdzielnia nie ma wówczas wyjścia, musi na podział pozwolić.
Możesz wraz z innymi mieszkańcami utworzyć wspólnotę mieszkaniową zamiast spółdzielni
Większość właścicieli lokali w budynku lub w budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości (obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej) może podjąć uchwałę, że tworzą wspólnotę, która rządzi się nie regułami spółdzielczymi, ale ustawą o własności lokali.
Możesz się nie zgodzić na zaciągnięcie kredytu przez spółdzielnię
Jeśli spółdzielnia chce wziąć kredyt zabezpieczony hipoteką, zgodę na to muszą wyrazić (koniecznie na piśmie) wszyscy mieszkający w tym budynku - nie tylko członkowie spółdzielni, ale również osoby niebędące członkami, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali.
Możesz odwołać prezesa
Członkowie spółdzielni w głosowaniu na walnym zgromadzeniu mogą odrzucić większością głosów (zwykłą) roczne sprawozdanie finansowe i nie udzielić prezesowi albo któremuś z członków zarządu absolutorium. Jeśli nie chcą czekać do walnego zgromadzenia (czasami trwa to aż rok), to mają prawo zażądać zwołania nadzwyczajnego walnego zgromadzenia. Jednocześnie muszą zażądać umieszczenia w porządku obrad punktu obejmującego odwołanie prezesa lub całego zarządu (może być zwołane na żądanie 1/10 wszystkich członków spółdzielni). Zarząd ma obowiązek zwołania nadzwyczajnego walnego zgromadzenia. Jeśli odmawia, to rada ma obowiązek je zwołać, a jeśli i rada nie spełnia waszego żądania, członkowie spółdzielni występują do Krajowej Rady Spółdzielczej lub związku rewizyjnego. Skuteczność odwołania zarządu będzie zależała od tego, kto powołuje zarząd, najczęściej jest to rada. Ten tryb odwołania będzie skuteczny jedynie w sytuacji, kiedy to walne zgromadzenie wybiera członków zarządu. Jeśli wybiera ich rada, to walne zgromadzenie może odwołać zarząd wyjątkowo tylko w jednym wypadku - gdy nie uzyska absolutorium.
Obowiązki spółdzielni
Spółdzielnie mieszkaniowe prowadzą działalność na podstawie ustawy Prawo spółdzielcze, ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz zarejestrowanego statutu. Statut reguluje stosunki między spółdzielnią a jej członkami, a wszelkie sprawy związane z funkcjonowaniem spółdzielni są rozstrzygane w drodze uchwał. Jeśli jesteś niezadowolony z uchwały, możesz ją zaskarżyć w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym lub bezpośrednio do sądu.
Spółdzielnia jako zarządca i administrator ma określone obowiązki. Przede wszystkim musi utrzymywać należące do niej budynki w odpowiednim stanie.
Ma obowiązek tworzyć fundusz remontowy przeznaczony na remonty i konserwacje budynków, pomieszczeń wspólnego użytku czy urządzeń technicznych. Spółdzielnia musi na bieżąco dbać o utrzymanie sprawnego działania instalacji i urządzeń technicznych stanowiących wyposażenie budynku, instalacji wewnętrznych i urządzeń techniczno-sanitarnych znajdujących się w mieszkaniach - zapewniać ogrzewanie lokali, sprawne działanie dźwigów, zbiorczej anteny telewizyjnej i innych urządzeń ogólnego użytku (np. zsypów). Spółdzielnia powinna dokonywać wewnątrz lokalu mieszkalnego okresowych pomiarów i kontroli sprawności stanu technicznego instalacji gazowych oraz przewodów kominowych i wentylacyjnych (co najmniej raz w roku) oraz instalacji elektrycznej i piorunochronnej (co najmniej raz na 5 lat).
Do zadań spółdzielni należy też utrzymywanie w należytym porządku i czystości otoczenia budynku oraz pomieszczeń (np. malowanie klatki schodowej) i urządzeń budynku służących do wspólnego użytku mieszkańców.
Kto płaci za naprawy
W każdym mieszkaniu od czasu do czasu zdarzają się awarie, coś się psuje, coś trzeba naprawić czy wymienić. Czasami brakuje ciepłej wody albo szwankuje ogrzewanie. Jeśli chcesz się dowiedzieć, czy sam musisz zadbać o naprawę i zapłacić za nią z własnej kieszeni, czy musi to zrobić spółdzielnia, sięgnij do statutu lub uchwalonego na jego podstawie regulaminu (w sprawie rozgraniczenia obowiązków spółdzielni i członków w zakresie napraw i utrzymania wnętrz lokali mieszkalnych). Każda spółdzielnia ma prawo samodzielnie określać, które obowiązki w zakresie napraw wewnątrz mieszkania spoczywają na niej, a które należą do lokatora czy właściciela lokalu. W poszczególnych spółdzielniach sprawy te są inaczej uregulowane (np. w niektórych spółdzielniach wymiana stolarki okiennej należy do zadań spółdzielni, w innych mieszkańcy robią to na swój koszt). Podobnie jak kwestia ustalania wysokości czynszu - każda spółdzielnia ma prawo do samodzielnego określenia w swoim statucie lub w uchwalonym na jego podstawie regulaminie zasad ustalania opłat eksploatacyjnych.
Jak walczyć o swoje prawa
Co jednak zrobić, gdy spółdzielnia nie chce wykonać naprawy, choć - zgodnie ze statutem lub zapisami regulaminów obowiązujących w spółdzielni - ma taki obowiązek, albo gdy nie ma np. ciepłej wody czy ogrzewania?
Nie jesteś bezbronny w takiej sytuacji. Najpierw powinieneś wysłać pismo do zarządu spółdzielni, w którym informujesz, że administracja nie spełnia swoich obowiązków, i żądasz natychmiastowej naprawy czy usunięcia awarii. Jeśli to nie skutkuje, idziesz do sądu. Możesz bowiem zażądać przed sądem w drodze powództwa upoważnienia do wykonania czynności na koszt spółdzielni - uprawnienie takie przewiduje art. 480 Kodeksu cywilnego. Mało tego, zgodnie z tym przepisem w wypadkach nagłych możesz wykonać stosowną naprawę nawet bez upoważnienia sądu. Skorzystanie z tych uprawnień nie wyklucza roszczeń o naprawienie szkody. I tak spółdzielnia może ponieść odpowiedzialność cywilną za szkodę wynikającą z niezapewnienia należytego ogrzewania lokalu i zmuszenia cię w ten sposób do zapewnienia sobie ogrzewania w inny sposób (np. ogrzewania elektrycznego). Poniesione przez ciebie koszty takiego dodatkowego ogrzewania stanowią bowiem realny uszczerbek w twoim majątku, a więc szkodę, za którą spółdzielnia może odpowiadać i której naprawienia możesz się domagać w drodze powództwa cywilnego.
Podcasty
Playlisty tematyczne
