- Długie i kosztowne procedury eksmisji realnym problemem dla właścicieli mieszkań.
- Interwencja Rzecznika Praw Obywatelskich prof. Marcina Wiącka w Ministerstwie Rozwoju i Technologii.
- Propozycja zmian w przepisach dotyczących ochrony praw lokatorów.
- Wpływ obecnych regulacji na cały rynek najmu mieszkań w Polsce i presja na zasób komunalny.
Dlaczego właściciele mieszkań boją się wynajmować?
Wyobraź sobie taką sytuację: masz mieszkanie, kupione na kredyt. Wynajmujesz je, żeby rata się spłacała. Wszystko idzie dobrze, aż pewnego dnia lokator przestaje płacić. I nie chodzi o tydzień czy dwa spóźnienia. Mijają miesiące, a ty nie tylko nie dostajesz ani złotówki, ale musisz z własnej kieszeni płacić ratę kredytu i opłaty za media. Co gorsza, nie możesz go po prostu poprosić o opuszczenie lokalu.
To nie jest scenariusz z filmu, ale rzeczywistość wielu właścicieli nieruchomości w Polsce. To właśnie te problemy skłoniły Rzecznika Praw Obywatelskich Marcina Wiącka do interwencji. Do jego biura trafiają skargi od ludzi, którzy czują się bezradni. Gdy najemca przestaje płacić, odzyskanie lokalu może wymagać długiego postępowania sądowego i kosztownej eksmisji, co w praktyce blokuje właścicielowi dostęp do jego własności na wiele miesięcy, a czasem lat.
Rzecznik Praw Obywatelskich zwraca uwagę, że sytuacja jest szczególnie dramatyczna dla osób, które zainwestowały oszczędności życia w jedno mieszkanie na wynajem. Zdarzają się przypadki, gdy właściciel, nie mogąc wrócić do swojego lokalu zajmowanego przez niepłacącego lokatora, sam musi wynajmować dla siebie inne lokum. To tworzy absurdalną i kosztowną pętlę, w której poszkodowany ponosi podwójne koszty.
Łatwiejsza eksmisja najemcy? Tego chce Rzecznik Praw Obywatelskich
RPO nie proponuje rewolucji, która zostawi uczciwych lokatorów na lodzie. Ale w jego ocenie prawo, które ma chronić słabszych, bywa wykorzystywane przez nieuczciwych najemców jako tarcza. RPO podkreśla, że nie kwestionuje potrzeby ochrony lokatorów przed bezpodstawną eksmisją. Problem pojawia się, gdy ktoś z premedytacją przestaje płacić i traktuje cudze mieszkanie jak swoje, nie ponosząc żadnych kosztów.
W swoim wystąpieniu do rządu Marcin Wiącek wskazuje, że przepisy nie dają właścicielom skutecznych narzędzi do walki z takimi sytuacjami. W efekcie to na właściciela spada cały ciężar finansowy utrzymania i lokatora, i lokalu. Rzecznik Praw Obywatelskich ujął to bardzo dosadnie:
Trudno zaakceptować, że to właściciel mieszkania ma ponosić koszty zajmowania lokalu przez nieuczciwego najemcę i zaspokajać jego potrzeby mieszkaniowe, wyręczając władze publiczne.
Mówiąc prościej: to nie prywatny obywatel, który często sam spłaca kredyt, powinien być zmuszany do zapewniania dachu nad głową komuś, kto łamie umowę. Od tego są instytucje publiczne i system mieszkań socjalnych. Propozycja RPO zmierza więc do tego, by właściciel miał realną, a nie tylko teoretyczną, możliwość odzyskania swojej własności, gdy druga strona rażąco nie wywiązuje się z umowy.
Co na to rząd? Ministerstwo analizuje rynek najmu mieszkań
Pismo Rzecznika Praw Obywatelskich trafiło na biurka w Ministerstwie Rozwoju i Technologii. Jaka była odpowiedź? Mówiąc najprościej: ostrożna. Urzędnicy nie powiedzieli ani „tak”, ani „nie”. Zamiast tego przypomnieli, że w polskim prawie istnieją już rozwiązania, które mają godzić interesy obu stron.
Chodzi przede wszystkim o najem okazjonalny i instytucjonalny. To specjalne formy umowy, które w teorii dają właścicielowi większe bezpieczeństwo. W przypadku najmu okazjonalnego lokator musi na przykład złożyć oświadczenie, w którym wskazuje inny lokal, do którego będzie mógł się przenieść w razie eksmisji. To ma znacznie upraszczać i przyspieszać cały proces odzyskiwania mieszkania.
Mimo to rząd nie zamyka tematu. Ministerstwo zapewnia, że monitoruje rynek najmu mieszkań, a w szczególności sytuację prywatnych właścicieli. Resort przygląda się też, czy potrzebne są ewentualne zmiany w ustawie o ochronie praw lokatorów, ale na razie nie składa żadnych konkretnych obietnic.
Mniej mieszkań na wynajem to problem dla wszystkich
Spór o przepisy może wydawać się walką między dwiema grupami: właścicielami a najemcami. Ale w rzeczywistości problem jest znacznie szerszy i dotyka każdego, kto szuka dachu nad głową. Dlaczego? Bo obecne, skomplikowane procedury eksmisyjne wywołują efekt mrożący. Wielu właścicieli, zwłaszcza tych posiadających jedno mieszkanie, po prostu boi się je wynająć.
Konsekwencje są dwojakie. Po pierwsze, obawa przed problemami sprawia, że część mieszkań stoi pusta, zamiast trafiać na rynek. To sztucznie zmniejsza podaż i sprawia, że znalezienie lokum jest trudniejsze, i droższe. Po drugie, jak zauważa sam Rzecznik Praw Obywatelskich, rykoszetem obrywają ci, których prawo miało szczególnie chronić. Właściciele, bojąc się jeszcze większych trudności z ewentualną eksmisją, często niechętnie patrzą na rodziny z dziećmi czy samotnych rodziców.
To wszystko tworzy ogromną presję na zasób mieszkań komunalnych. Skoro prywatny rynek najmu mieszkań nie działa tak, jak powinien, coraz więcej osób szuka pomocy w gminach, które już teraz nie radzą sobie z zaspokojeniem potrzeb. Dane z końca 2024 roku były alarmujące – na mieszkanie od gminy czekało ponad 119 tysięcy gospodarstw domowych. Każde prywatne mieszkanie, które ze strachu właściciela nie trafia na rynek, potencjalnie wydłuża tę kolejkę. Dlatego uproszczenie przepisów to nie tylko kwestia interesu właścicieli, ale sprawa kluczowa dla uzdrowienia całego rynku nieruchomości w Polsce.
Podcasty
Playlisty tematyczne
