Umowa najmu powinna w sposób precyzyjny określać termin wydania lokalu najemcy oraz wysokość kary umownej, jaka będzie się należała najemcy w razie zaistnienia zwłoki w przekazaniu lokalu.
Podpisując umowę najmu, należy zwrócić też uwagę na zapisy dotyczące kaucji, a w szczególności na sposób i termin jej zwrotu oraz na to, czy przed zwróceniem najemcy zostanie ona zwaloryzowana.
Opisz lokal
Przedmiot umowy wydaje się oczywisty, ale... zdarzają się nieporozumienia i po fakcie najemca dowiaduje się, że wynajął tylko część pomieszczeń lokalu, będąc przekonanym, że w użytkowanie wydana mu zostanie całość.
- Ważne jest więc podanie dokładnego adresu lokalu, liczby znajdujących się w nim pomieszczeń, powierzchni lokalu, numeru piętra, na którym się znajduje i wreszcie przeznaczenia.
- Jeżeli wynajmujesz pomieszczenia, które są umeblowane lub urządzone, do umowy należy dołączyć wykaz wyposażenia znajdującego się w lokalu, najlepiej z podaniem wartości rynkowej sprzętów.
- Bardzo ważne jest sprawdzenie, w jakim stanie znajduje się lokal, który mamy zamiar wynająć. Nawet jeśli stan ten jest idealny, warto dokładnie określić w umowie najmu, która ze stron, wynajmujący czy najemca, będzie ponosiła koszty ewentualnych remontów i różnych napraw. Zasadą jest, że po zakończeniu wynajmowania wynajmujący powinien zwrócić najemcy lokal w stanie niepogorszonym.
- Pamiętaj, że jeżeli w wynajmowanych przez siebie pomieszczeniach dokonasz ulepszeń lub zmienisz ich wystrój, ale wynajmującemu nie będzie on odpowiadał, to jeśli nie umówiliście się inaczej, przed zwróceniem lokalu będziesz zobowiązany przywrócić pomieszczenia do stanu poprzedniego.
Czas trwania umowy
Warto zdecydować się na umowę na czas oznaczony. O ile zawarta jest w formie pisemnej i z datą pewną (czyli np. w formie aktu notarialnego), zabezpiecza ona najemcę przed ewentualnym wypowiedzeniem umowy przez osobę, której wynajmujący sprzeda lokal. W umowie takiej warto zawrzeć korzystny dla nas termin wypowiedzenia najmu (zawsze wraz z podaniem przyczyny wypowiedzenia). Nowy właściciel lokalu będzie musiał się dostosować do tego terminu.
Umowę na czas oznaczony może wypowiedzieć zarówno wynajmujący, jak i najemca, w dowolnym momencie, bez zgody drugiej strony. Jednak należy to zrobić w terminie określonym w umowie. Gdy w umowie nie jest oznaczony czas trwania najmu, można wypowiedzieć ją z zachowaniem terminu ustawowego (najpóźniej na 3 miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego).
Najem na czas nieoznaczony może zostać wypowiedziany ze skutkiem natychmiastowym w przypadku:
- zwłoki w płaceniu czynszu,
- gdy najemca korzysta z lokalu w sposób sprzeczny z umową lub jego przeznaczeniem,
- gdy wynajmowany lokal okaże się mieć wady zagrażające zdrowiu lub uniemożliwiające używanie lokalu,
- gdy najemca naruszył lub narusza porządek domowy.
Najem na czas oznaczony można wypowiedzieć w przypadkach określonych w kodeksie cywilnym (np. zwłoka z zapłatą czynszu za dwa okresy, korzystanie z lokalu w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem, wady zagrażające zdrowiu lub uniemożliwiające korzystanie z lokalu, naruszenie porządku domowego) lub w przypadkach określonych w umowie.
Uwaga: Przy najmie na czas nieoznaczony strony nie mogą się umówić co do skrócenia ustawowego terminu wypowiedzenia. Mogą natomiast umówić się, że termin ten będzie dłuższy.
