- Nowa ustawa deweloperska z 2021 r. chroni nabywców, dając im prawo do odszkodowania za straty lub odstąpienia od umowy, gdy deweloper spóźnia się z oddaniem mieszkania.
- W przypadku opóźnienia możesz dochodzić rekompensaty za udokumentowane koszty, takie jak wynajem tymczasowego lokalu czy dodatkowe odsetki od kredytu.
- Jeśli deweloper znacząco spóźnia się z terminem przeniesienia własności, po wyznaczeniu dodatkowego terminu masz prawo odstąpić od umowy i odzyskać wszystkie wpłacone środki.
- Przed podpisaniem umowy deweloperskiej zawsze dokładnie sprawdź historię dewelopera oraz zapisy dotyczące terminów, kar umownych i warunków odstąpienia.
Dlaczego deweloperzy wciąż spóźniają się z budową?
Zakup mieszkania to dla większości z nas życiowa inwestycja. Wszystko idzie gładko aż do momentu, gdy termin odbioru kluczy zaczyna się niebezpiecznie przesuwać. Zamiast planować przeprowadzkę, zostajemy z kredytem do spłacania i często z koniecznością dalszego wynajmu. Problem opóźnień na budowach, choć frustrujący, jest niestety stałym elementem rynku nieruchomości.
Przyczyn jest wiele. Deweloperzy wskazują na problemy ze znalezieniem solidnych wykonawców, rosnące i często nieprzewidywalne ceny materiałów budowlanych czy przedłużające się procedury administracyjne. Czasem zwykłe uzyskanie pozwolenia lub odbiór techniczny potrafi zająć tygodnie dłużej, niż pierwotnie zakładano. Jak pokazują dane Głównego Urzędu Statystycznego, choć w 2025 roku oddano do użytku ponad 200 tys. mieszkań, część z tych inwestycji miała poślizg.
– Opóźnienie dewelopera nie musi oznaczać jego problemów finansowych. W praktyce bardzo często wynika ono z czynników niezależnych od inwestora, takich jak przedłużające się procedury administracyjne, oczekiwanie na decyzje urzędowe, odbiory techniczne, zmiany projektowe czy sytuacja na rynku wykonawczym – tłumaczy współzałożyciel Marshall Real Estate, Karol Szumański. Jak dodaje, z perspektywy klienta kluczowa jest transparentna komunikacja i regularne informowanie o postępach oraz przyczynach ewentualnych przesunięć.
Jakie prawa daje nabywcy nowa ustawa deweloperska?
Na szczęście kupujący nie jest pozostawiony sam sobie. Jego interesy chroni ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, powszechnie nazywana nową ustawą deweloperską. To właśnie ona jest podstawowym narzędziem w walce o swoje prawa.
Zgodnie z przepisami, każda umowa deweloperska musi precyzyjnie określać kluczowe terminy. Deweloper ma obowiązek wpisać do niej między innymi:
- termin zakończenia przedsięwzięcia deweloperskiego,
- termin przeniesienia własności lokalu na nabywcę,
- warunki, na jakich można odstąpić od umowy,
- szczegółowe zasady odbioru mieszkania.
Nowa ustawa deweloperska wprowadziła szereg zabezpieczeń, które chronią kupujących, gdy pojawia się opóźnienie dewelopera w realizacji inwestycji. Jeśli inwestor nie wywiązuje się z terminów zapisanych w umowie, nabywca może sięgnąć po konkretne instrumenty prawne.
Odszkodowanie czy odstąpienie od umowy z deweloperem?
Gdy deweloper informuje o opóźnieniu, mamy do dyspozycji dwa główne rozwiązania: zażądać rekompensaty finansowej lub, w ostateczności, całkowicie wycofać się z umowy. Najpoważniejszym krokiem jest odstąpienie od umowy.
– Samo opóźnienie nie zawsze oznacza automatyczne rozwiązanie umowy. Kluczowe znaczenie mają zapisy kontraktu oraz skala opóźnienia – wyjaśnia adwokat Andrzej Hantke z Kancelarii Hantke&Pisko.
W praktyce wygląda to tak, że nabywca musi najpierw wyznaczyć deweloperowi dodatkowy, rozsądny termin na przeniesienie własności mieszkania. Po bezskutecznym upływie tego terminu możliwe jest odstąpienie od umowy deweloperskiej i żądanie zwrotu wszystkich wpłaconych pieniędzy.
Wielu kupujących woli jednak poczekać na mieszkanie, ale jednocześnie chce uzyskać rekompensatę za poniesione straty. Najczęściej są to:
- koszty wynajmu innego lokalu w okresie oczekiwania,
- dodatkowe odsetki od kredytu,
- wydatki na przechowywanie mebli i sprzętów,
- inne udokumentowane koszty związane ze zmianą planów.
– Jeżeli opóźnienie wynika z okoliczności leżących po stronie dewelopera, nabywca może dochodzić naprawienia szkody. Kluczowe znaczenie ma jednak wykazanie związku pomiędzy opóźnieniem a poniesionymi kosztami – dodaje mec. Andrzej Hantke. Wykazując związek między opóźnieniem a poniesionymi kosztami, nabywca może ubiegać się o odszkodowanie od dewelopera, dlatego tak ważne jest gromadzenie wszystkich faktur i rachunków.
Jak sprawdzić dewelopera przed podpisaniem umowy?
Eksperci są zgodni: przezorny zawsze ubezpieczony. Wiele nerwów i problemów można sobie oszczędzić, dokładnie analizując sytuację jeszcze przed złożeniem podpisu na umowie. Zdaniem ekspertów, wielu problemów można uniknąć, dokładnie analizując umowę deweloperską jeszcze przed jej podpisaniem.
Na co zwrócić szczególną uwagę? Przede wszystkim na zapisy dotyczące terminów, kar umownych za opóźnienia, procedury odstąpienia od umowy oraz tego, co dzieje się w przypadku wystąpienia tzw. siły wyższej. Warto też sprawdzić historię dewelopera – czy jego poprzednie inwestycje były oddawane na czas.
– Jeszcze kilka lat temu klienci koncentrowali się przede wszystkim na lokalizacji, metrażu i cenie mieszkania. Dziś proces zakupowy jest znacznie bardziej świadomy. Nabywcy analizują nie tylko samą ofertę, ale również doświadczenie dewelopera i terminowość realizacji wcześniejszych projektów – podsumowuje współzałożyciel Marshall Real Estate, Tomasz Kozioł. Jak podkreśla, w dobie drogich kredytów przewidywalność i wiarygodność dewelopera stają się dla kupujących równie ważne, co sama cena nieruchomości.
Podcasty
Playlisty tematyczne
