Ulga w PCC? Małżeństwa mogą nie dostać zwolnienia z podatku

• Skarbówka odmawia zwolnienia z PCC małżonkom, gdy jedno z nich ma już mieszkanie.
• Podatek trzeba zapłacić od całej wartości nieruchomości, a nie od połowy.
• Naczelny Sąd Administracyjny orzekł inaczej – ulga należy się proporcjonalnie.
• Wyrok NSA to podstawa do ubiegania się o zwrot nadpłaconego podatku.

Twarde stanowisko skarbówki wobec małżeństw

Od 31 sierpnia 2023 roku można skorzystać ze specjalnej ulgi i nie płacić 2 proc. podatku od czynności cywilnoprawnych, jeśli kupuje się swoje pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym. To spora oszczędność, jest istnieje haczyk, który szczególnie dotyka małżeństwa. Jeśli jedno z małżonków ma już jakieś mieszkanie, a nawet niewielki udział, fiskus uważa, że zwolnienie z podatku przepada obojgu.

Problem pojawia się, gdy nieruchomość kupują wspólnie dwie osoby, z których tylko jedna spełnia warunki do ulgi. Logika podpowiadałaby, że osoba bez mieszkania powinna zapłacić podatek tylko od swojej części. Urząd skarbowy ma jednak inne zdanie.

Przykładem jest interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 9 października 2026 roku. Sprawa dotyczyła mężczyzny, który razem z żoną planował kupić dom. Para miała rozdzielność majątkową, a żona była już właścicielką innego lokalu. Mężczyzna, który nigdy nie posiadał nieruchomości, chciał zapłacić podatek tylko od połowy wartości domu, przypadającej na żonę. Fiskus się nie zgodził.

Dyrektor KIS stwierdził, że zwolnienie z PCC na pierwsze mieszkanie dotyczy całej umowy sprzedaży, a nie jej części. Skoro żona nie spełniała warunku, cała transakcja podlega opodatkowaniu. Nie ma znaczenia, że mąż kupował swoje pierwsze "M".

Przedmiotem ustawy o PCC są czynności cywilnoprawne, w tym umowy sprzedaży. A zatem, również zwolnieniem objęta jest czynność cywilnoprawna, którą jest umowa sprzedaży, a nie jej część - stwierdził dyrektor KIS.

To nie pierwszy raz, kiedy skarbówka zajmuje takie stanowisko. Podobne interpretacje pojawiały się już wcześniej, co pokazuje, że jest to stała linia urzędników. Dla wielu par oznacza to konieczność zapłaty tysięcy złotych podatku, którego mogliby uniknąć.

Zwolnienie z PCC dla małżonków a wyrok NSA

Na szczęście dla podatników, zupełnie inaczej na sprawę patrzy Naczelny Sąd Administracyjny. Portal prawo.pl przypomina, że w przełomowym wyroku z 7 kwietnia 2026 roku (sygn. III FSK 281/25) sędziowie orzekli, że fiskus nie ma racji. Ich zdaniem, jeśli tylko jeden z kupujących spełnia warunki, ulga mu się należy – proporcjonalnie do jego udziału w nieruchomości.

Sprawa, którą zajmował się NSA, dotyczyła kobiety kupującej mieszkanie wspólnie z partnerem, który posiadał już inną nieruchomość. Urząd skarbowy, podobnie jak w przypadku opisanego wyżej małżeństwa, kazał jej zapłacić podatek od całej kwoty. Kobieta się odwołała, argumentując, że powinna skorzystać ze zwolnienia przynajmniej w części, która na nią przypada. Sąd przyznał jej rację.

Zgodnie z tezą wyroku NSA, zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych może przysługiwać proporcjonalnie tej osobie, która spełnia ustawowe warunki. Oznacza to, że podatek powinien być naliczony tylko od tej części nieruchomości, którą nabywa osoba niespełniająca kryteriów ulgi.

Właściwe odczytanie przepisu art. 9 pkt 17 ustawy o PCC pozwala na przyjęcie, że zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych może przysługiwać proporcjonalnie tej osobie kupującej spośród kupujących, która spełnia ustawowe warunki zwolnienia — można przeczytać w tezie orzeczenia NSA.

Co ciekawe, Dyrektor KIS w interpretacji z października 2026 roku był świadomy tego wyroku – podatnik sam go powołał. Urzędnik stwierdził jednak, że orzeczenie dotyczy konkretnej sprawy i nie stanowi prawa, którego musi przestrzegać. To pokazuje, że skarbówka, mimo korzystnego dla podatników stanowiska sądu, zamierza trzymać się swojej, bardziej restrykcyjnej linii.

Co to oznacza dla podatników?

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego to bardzo dobra wiadomość dla wszystkich, którzy znaleźli się w podobnej sytuacji. Mimo że dyrektor KIS na razie go ignoruje, otwiera on drogę do odzyskania niesłusznie zapłaconych pieniędzy.

Eksperci są zgodni: wyrok NSA daje solidne podstawy, by wystąpić o zwrot podatku PCC, jeśli został on zapłacony od całej wartości nieruchomości, mimo że tylko jeden z kupujących nie spełniał warunków ulgi.

Podatnicy, którzy nabyli nieruchomość mieszkaniową w podobnych okolicznościach w ciągu ostatnich pięciu lat, powinni rozważyć wystąpienie o zwrot nadpłaty. Orzeczenie wpisuje się w szerszy kontekst orzeczniczy nakazujący sytuację podatkową każdego z nabywców oceniać indywidualnie - wskazuje Amadeusz Sejud, radca prawny w KSBC Legal & Tax.

Jak to zrobić w praktyce? Procedura jest dość prosta. Grzegorz Grochowina, szef Zespołu Zarządzania Wiedzą w Departamencie Podatkowym w KPMG w Polsce, wyjaśnia, że podstawą jest Ordynacja podatkowa.

Jeśli podatnik kwestionuje zasadność pobrania przez płatnika podatku albo jego wysokość, może złożyć wniosek o stwierdzenie nadpłaty. Za nadpłatę uważa się kwotę podatku pobraną przez płatnika nienależnie lub w wysokości większej od należnej - podkreśla na portalu prawo.pl Grzegorz Grochowina.

Co ważne, samo Ministerstwo Finansów w jednej z interpretacji (z 8 sierpnia 2025 r.) potwierdziło, że w przypadku nienależnie pobranego podatku PCC przez notariusza, można wystąpić o jego zwrot. Warto więc walczyć o swoje, bo w grę wchodzą niemałe pieniądze. Przy mieszkaniu za 500 tys. zł, podatek od połowy wartości to 5 tys. zł oszczędności.