Apartament „premium” już nie wystarcza. Na rynek wchodzą „ultra luxury”

Apartamenty „ultra luxury” nowym trendem luksusu

Deweloperzy prześcigają się już nie tylko lokalizacją i marmurem w lobby. Klienci z grubymi portfelami oczekują dziś prywatności, usług concierge, stref wellness, sal kinowych, basenów, a nawet prywatnych wind i osobnych wejść do mieszkań. W efekcie „premium” zaczyna być uznawane jako standard dla zamożnych, a nie coś wyjątkowego.

Według analiz rynku, segment ultra luxury rozwija się przede wszystkim w Warszawie, ale coraz mocniej widać go też w Gdańsku, Sopocie, Krakowie czy we Wrocławiu. Szczególnie modne stały się inwestycje w centrach największych miast oraz nad morzem.

Czym właściwie jest apartament ultra?

Nie ma jednej ustawowej definicji, ale rynek wypracował własne kryteria. Apartamenty ultra luxury to zazwyczaj lokale o powierzchni ponad 150 metrów kwadratowych, położone w najbardziej prestiżowych adresach miasta. Standardem są panoramiczne widoki, ogromne tarasy, prywatne windy, inteligentne systemy zarządzania mieszkaniem, najwyższej klasy materiały wykończeniowe i pełna obsługa concierge.

Coraz częściej takie budynki oferują też udogodnienia rodem z luksusowych hoteli. Mieszkańcy mają do dyspozycji prywatne sale kinowe, siłownie, spa, baseny, strefy wellness, pokoje klubowe, sale degustacyjne czy całodobową obsługę. W najbardziej ekskluzywnych inwestycjach pojawiają się nawet prywatni lokaje i osobne windy dla obsługi technicznej.

Ceny? Nawet 80 tys. zł za metr kwadratowy

I tu zaczynają się liczby, które jeszcze kilka lat temu wydawały się abstrakcją. W segmencie premium ceny mieszkań w największych miastach zaczynają się dziś zwykle od 20–25 tys. zł za metr kwadratowy.

Jednak w klasie ultra luxury stawki przekraczają już 50 tys. zł za metr, a w najbardziej prestiżowych projektach dochodzą nawet do 70–80 tys. zł za mkw. 

Coraz więcej drogich inwestycji 

- W tym roku mamy w Warszawie wysyp wyjątkowo drogich inwestycji – mówi Marek Wielgo z portalu RynekPierwotny.pl. W styczniu na rynek trafiły m.in. mieszkania w wieżowcu Liberty Tower z cenami do 45 tys. zł za metr kwadratowy. W lutym w sprzedaży pojawiły się dwie jeszcze droższe inwestycje, choć z dużo mniejszą pulą mieszkań.

W pierwszej o nazwie Murano deweloper za najdroższe mieszkanie życzy sobie 54 tys. zł za metr kwadratowy,  a w drugiej, która ma być ikoną luksusu – ceny najdroższych apartamentów sięgają 80,4 tys. zł za metr. Realizuje ją na warszawskiej Woli firma Monting Development, której współwłaścicielem jest Robert Lewandowski.

Z kolei pod koniec kwietnia na rynku pierwotnym w Warszawie oferowanych były tylko cztery apartamenty, których cena ofertowa w przeliczeniu na metr kwadratowy wynosi ponad 80 tys. zł. (najdroższy – 85 tys. zł/mkw.) Wybór zaczyna się jednak od 56 tys. zł za metr. Łącznie pod koniec kwietnia w ofercie warszawskich deweloperów było ok. 100 takich lokali mieszkalnych.  

Ile jest takich mieszkań w ofercie?

To nadal niszowy rynek, ale rośnie bardzo szybko. Warszawa wyprzedza pozostałe metropolie pod tym względem. W Krakowie górny pułap ceny metra kwadratowego, który osiągał w marcu tylko jeden lokal w ofercie firm deweloperskich,  to 58 tys. zł, w Gdańsku i Wrocławiu – 45 tys. zł, w Łodzi – 36 tys. zł, w Poznaniu – 33 tys. zł, a w Katowicach – 25 tys. zł. 

Analitycy rynku twierdzą, że w stolicy Małopolski próg „wejścia” do segmentu luksusowego zaczyna się od 38 tys. zł, a w Gdańsku od 32 tys. zł za metr kwadratowy. Te pułapy przekracza tam po ok. 100 mieszkań. Mniej więcej tyle samo we Wrocławiu ma cenę powyżej 28 tys. zł, w Poznaniu – 26 tys. zł, w Łodzi – 18 tys. zł, a w Katowicach – 16,9 tys. zł za metr kwadratowy.

Cena liczona w milionach złotych ma drugorzędne znaczenie

Ale nowe inwestycje to nie wszystko. Na rynku pojawiają się też transakcje warte 20–30 mln zł za pojedynczy apartament. Eksperci podkreślają, że dla najbogatszych klientów cena coraz częściej ma drugorzędne znaczenie. Liczy się unikalność adresu, prywatność i dostęp do usług, których nie da się kupić w zwykłym apartamentowcu.

Zdaniem Marka Wielgo wygląda jednak na to, że najbogatsi Polacy raczej nie palą się aż tak bardzo do kupowania od firm deweloperskich takich luksusowych apartamentów.

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że warszawscy deweloperzy w 2025 roku sprzedali 27 apartamentów z ceną co najmniej 56 tys. zł za metr kwadratowy, a w pierwszych czterech miesiącach tego roku kolejnych 12 apartamentów z najwyższej półki ceowej. Wyprzedanie całej dostępnej obecnie oferty (196 lokali) w takim tempie trwałoby trzy lata. 

Inne miasta też oferują nowy trend w nieruchomościach

W Krakowie znalazło się w tym roku 13 chętnych na mieszkanie za ponad 38 tys. zł za metr kwadratowy, a w Gdańsku ponad 32 tys. zł za metr kwadratowy skłonne były zapłacić tylko trzy osoby. Z kolei we Wrocławiu na lokal w cenie metra kwadratowego powyżej 28 tys. zł zdecydowało się w 19 nabywców, zaś w Poznaniu do zapłacenia przeszło 26 tys. zł za metr kwadratowy zdecydowało się siedmiu klientów.

W Łodzi nie było szału na mieszkania za ponad 18 tys. zł za metr kwadratowy – zrealizowano 11 umów deweloperskich. Za to w Katowicach deweloperom udało się sprzedać w ciągu czterech miesięcy tego roku 17 mieszkań w cenie powyżej 16,9 tys. zł za metr kwadratowy. 

Zdaniem eksperta to nie są liczby, które pozwalałyby mówić o boomie, widać raczej „popyt selektywny”.

Choć pojedyncze rynki – zwłaszcza Warszawa – wykazują tendencję do stopniowego rozszerzania oferty apartamentów luksusowych, to nadal mówimy o segmencie, w którym liczba transakcji jest stosunkowo niska w relacji do całości obrotu rynkowego.