Spis treści
Giełda pokazuje różnicę
Na pierwszy rzut oka sytuacja na giełdzie wygląda bardzo dobrze. WIG, czyli indeks szerokiego rynku, od końca 2025 roku do 11 września 2026 roku wzrósł o 32,3 proc. Tymczasem WIG-Nieruchomości zyskał tylko 9 proc.
Różnica wynosi aż 23,3 pkt proc. A przecież indeks nieruchomości w około 80 proc. obejmuje spółki deweloperskie.
Zdaniem ekspertów portalu RynekPierwotny.pl może to oznaczać, że inwestorzy nie wierzą już w możliwość utrzymania przez deweloperów dotychczasowych, wysokich marż.
Sprzedaż może rosnąć, a zyski spadać
To ważne, bo słabsze notowania deweloperów nie muszą oznaczać, że Polacy przestaną kupować mieszkania.
– Giełda nie musi przewidywać załamania sprzedaży mieszkań. Może zakładać, że deweloperzy będą sprzedawali więcej lokali, ale zarabiali mniej na każdym z nich – wskazuje Jarosław Jędrzyński z RynekPierwotny.pl.
Problemem są przede wszystkim rosnące koszty. Deweloper musi zapłacić za działkę, materiały, pracowników, wykonawstwo oraz finansowanie inwestycji. Do tego dochodzą promocje i rabaty dla klientów.
Jeżeli mieszkanie kosztuje tyle samo, a jego budowa jest coraz droższa, ktoś musi za to zapłacić. Najczęściej będzie to właśnie deweloper – niższą marżą.
Budowa mieszkań coraz droższa
Dane GUS pokazują, że koszty produkcji budowlano-montażowej w lipcu były o 6,2 proc. wyższe niż rok wcześniej. W porównaniu z czerwcem wzrosły natomiast o 1,1 proc.
To dla deweloperów poważny problem. Jeśli ceny nowych mieszkań pozostają stabilne, a budowa drożeje, firmy mają coraz mniej miejsca na wysokie zyski.
Sytuację dodatkowo komplikuje duża liczba mieszkań znajdujących się w ofercie i silna konkurencja między firmami.
Deweloperzy liczą na większą sprzedaż
Co ciekawe, sami deweloperzy nie są nastawieni pesymistycznie. Z sierpniowego Indeksu Nastrojów Deweloperów Tabelaofert wynika, że 57,5 proc. firm spodziewało się wzrostu sprzedaży, a 37,3 proc. zakładało jej stabilizację.
Znacznie ostrożniejsze były jednak prognozy dotyczące cen. Aż 73,8 proc. deweloperów spodziewało się utrzymania cen mieszkań na obecnym poziomie.
To właśnie ta różnica może być kluczowa. Więcej sprzedanych mieszkań przy stabilnych cenach nie musi oznaczać większych zysków.
Ropa może pokrzyżować plany
Na rynku mieszkaniowym ważne są również stopy procentowe. Tańsze kredyty mogłyby zwiększyć możliwości zakupowe Polaków i pobudzić sprzedaż mieszkań.
Problem w tym, że wysokie ceny ropy i paliw mogą ponownie zwiększyć inflację. W takiej sytuacji obniżki stóp procentowych mogą zostać odsunięte w czasie. W czarnym scenariuszu mogłoby nawet dojść do podwyżek.
Dla rynku mieszkaniowego byłby to zimny prysznic. Droższy kredyt oznacza bowiem mniejszą zdolność kredytową klientów.
Mieszkania wcale nie muszą stanieć
Spadek kursów akcji deweloperów nie oznacza automatycznie przeceny mieszkań. To bardzo ważna informacja dla osób czekających na tańsze lokale.
Akcje mogą tracić na wartości, ponieważ rosną koszty budowy, firmy zwiększają rabaty albo nowe inwestycje będą mniej rentowne. Ceny mieszkań mogą natomiast pozostać stabilne.
Dopiero gdy jednocześnie zacznie spadać sprzedaż, będzie przybywać gotowych, niesprzedanych lokali, a deweloperzy będą zmuszeni do coraz większych rabatów, można byłoby mówić o poważniejszym problemie na rynku mieszkań.
Koniec złotych czasów dla deweloperów?
Analitycy RynekPierwotny.pl oceniają, że najbardziej prawdopodobny jest spadek rentowności, a nie załamanie rynku mieszkaniowego.
Deweloperzy mogą więc nadal sprzedawać dużo mieszkań, ale ich zarobek na każdym lokalu może być mniejszy. Giełda może właśnie taki scenariusz wyceniać.
To oznacza, że osoby czekające na wielki spadek cen mieszkań nie powinny jeszcze otwierać szampana.
Analitycy zaznaczają, że złoty okres, w którym rosnące ceny lokali niemal automatycznie zwiększały ich marże, może się kończyć.
Podcasty
Playlisty tematyczne
