Powstanie nawet 100 tys. mieszkań dzięki specjalnej ustawie. Deweloperzy tracą ważną furtkę

• Rewolucyjna specustawa mieszkaniowa "lex deweloper", pozwalająca na budowę na nieprzeznaczonych terenach, wygasa 31 sierpnia 2026 roku.
• Decyzje wydane w jej ramach mogą umożliwić powstanie nawet 100 tysięcy nowych mieszkań, co stanowi ogromny zastrzyk dla rynku.
• Co to oznacza dla przyszłych inwestycji i czy Twoje plany mieszkaniowe są zagrożone? Dowiedz się, co dalej z rynkiem nieruchomości!

Na rynku nieruchomości kończy się pewna epoka. Specustawa mieszkaniowa, znana jako „lex deweloper”, obowiązuje tylko do 31 sierpnia 2026 r. Od 1 września nie będzie już można rozpoczynać nowych inwestycji w tym trybie. Nie oznacza to jednak, że wszystkie projekty przygotowane na podstawie tych przepisów znikną z dnia na dzień. Część z nich będzie mogła być kontynuowana, a skala jest niemała. Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) szacuje, że decyzje wydane w ramach specustawy pozwalają na wybudowanie łącznie nawet 100 tys. mieszkań.

Dla porównania, jak wskazuje PZFD, deweloperzy w ostatnich latach rozpoczynali rocznie budowę około 120–130 tys. lokali. Potencjał projektów przygotowanych dzięki „lex deweloper” odpowiada więc niemal całorocznej skali rozpoczynanych inwestycji deweloperskich.

„Lex deweloper” znika. Co zmieniało na rynku mieszkań?

Specustawa weszła w życie w sierpniu 2018 r. Jej najważniejszym elementem była możliwość realizowania inwestycji mieszkaniowych również na gruntach, które nie były przeznaczone pod mieszkania w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Nie oznaczało to jednak pełnej dowolności dla inwestorów. Trzeba było spełnić określone warunki, a na inwestycję musiała zgodzić się rada gminy. W procesie mogli uczestniczyć również mieszkańcy, zgłaszając swoje uwagi do projektu.

Zdaniem PZFD przepisy pozwalały m.in. dawać drugie życie terenom poprzemysłowym, biurowym i wcześniej niewykorzystywanym. Zamiast czekać na zmianę miejscowego planu, samorząd mógł ocenić konkretny projekt i zdecydować, czy odpowiada on potrzebom danego miejsca.

Dobrze zaplanowana inwestycja nie powinna być oceniana wyłącznie przez pryzmat liczby mieszkań, które powstaną. Liczy się także to, co wnosi do całej dzielnicy – podkreśla Bartosz Guss, dyrektor generalny PZFD, cytowany w komunikacie związku.

Nawet 100 tys. mieszkań. Branża podsumowuje osiem lat

Najbardziej przemawia do wyobraźni liczba inwestycji, które umożliwiła specustawa mieszkaniowa. Według PZFD liczba mieszkań, które mogą powstać na podstawie wydanych decyzji, sięga 100 tys.

To liczba porównywalna z niemal całoroczną produkcją mieszkań przez deweloperów, którzy w ostatnich latach rozpoczynali budowę około 120–130 tys. lokali rocznie – wskazuje Patryk Kozierkiewicz, radca prawny PZFD.

Ma to znaczenie także z punktu widzenia podaży na rynku pierwotnym. Wygaśnięcie przepisów zamyka bowiem drogę do rozpoczynania kolejnych projektów w dotychczasowym trybie.

Co z mieszkaniami, które miały powstać dzięki specustawie?

Wygaśnięcie „lex deweloper” nie oznacza automatycznego skasowania rozpoczętych procedur. To kluczowa informacja dla inwestorów i osób śledzących nowe inwestycje mieszkaniowe. Jak wyjaśnia PZFD, przepisy przejściowe umożliwiają dalsze prowadzenie postępowań wszczętych przed 1 września 2026 r. Oznacza to, że rada gminy będzie mogła podjąć uchwałę ustalającą lokalizację inwestycji mieszkaniowej również po 31 sierpnia, jeśli cała procedura ruszyła odpowiednio wcześniej. Co więcej, według informacji przekazanych przez PZFD późniejsze uchwalenie przez gminę planu ogólnego nie zmieni zasad prowadzenia takich rozpoczętych postępowań.

Od 1 września nowych inwestycji w tym trybie już nie będzie

Granica jest jednak wyraźna: od 1 września 2026 r. nowych inwestycji nie będzie można już rozpoczynać na podstawie specustawy mieszkaniowej. Deweloperzy będą musieli korzystać z innych procedur przewidzianych w systemie planowania przestrzennego.

Jednym z narzędzi mają być Zintegrowane Plany Inwestycyjne, wprowadzone w ramach reformy planowania przestrzennego. One również zakładają współpracę inwestora z samorządem.

Dla rynku nieruchomości wygaśnięcie „lex deweloper” nie oznacza więc natychmiastowego zatrzymania inwestycji ani zniknięcia 100 tys. mieszkań z planów. Projekty uruchomione w odpowiednim terminie mogą być nadal procedowane. Zamyka się natomiast możliwość rozpoczynania kolejnych inwestycji na specjalnych zasadach, które funkcjonowały od 2018 roku.