Ile kosztuje kominiarz w 2025? Nowe ceny, terminy i obowiązki właścicieli domów

Nowe regulacje znacząco zmieniły rynek usług kominiarskich – od września 2023 roku jedyną ważną formą potwierdzenia wykonania przeglądu jest elektroniczny protokół w systemie CEEB (Centralna Ewidencja Emisyjności Budynków). Oznacza to koniec tradycyjnych dokumentów papierowych i wprowadzenie cyfrowej kontroli nad bezpieczeństwem instalacji grzewczych w całym kraju.

• Obowiązkowa częstotliwość: przegląd co najmniej raz w roku dla wszystkich budynków, czyszczenie kominów 2-4 razy w roku w zależności od paliwa
• Aktualne koszty: 250-450 złotych za przegląd w domu jednorodzinnym, najdrożej w Warszawie (do 500 zł), najtaniej w mniejszych miastach (od 150 zł)
• Kary za brak przeglądu: mandat 500 złotych od PINB plus ryzyko odmowy odszkodowania przez ubezpieczyciela
• E-protokoły obowiązkowe: od września 2023 r. tylko elektroniczne protokoły w systemie CEEB są ważne prawnie

Kiedy trzeba robić przeglądy kominiarskie - terminy i częstotliwość 2025

Coroczny przegląd kominiarski jest obowiązkowy dla wszystkich właścicieli budynków zgodnie z art. 62 ustawy Prawo budowlane. Najlepszy termin to jesień (wrzesień-listopad), przed rozpoczęciem sezonu grzewczego. Budynki o powierzchni powyżej 2000 m² wymagają przeglądów dwukrotnie w roku - do 31 maja i do 30 listopada.

Częstotliwość czyszczenia przewodów zależy od rodzaju używanego paliwa i jest określona rozporządzeniem MSWiA:

Paliwa stałe (węgiel, drewno, pelety):

• Czyszczenie przewodów: 4 razy w roku (co 3 miesiące)Przegląd techniczny: raz w roku

Paliwa gazowe i płynne (gaz ziemny, olej opałowy):

• Czyszczenie przewodów: 2 razy w roku (co 6 miesięcy)Przegląd techniczny: raz w roku

Przewody wentylacyjne:

• Czyszczenie i przegląd: raz w roku

Zakłady gastronomiczne mają szczególnie rygorystyczne wymagania - czyszczenie przewodów co miesiąc, chyba że przepisy lokalne stanowią inaczej.

Koszty przeglądów kominiarskich w Polsce 2024-2025

Ceny usług kominiarskich wzrosły średnio o 50-100 proc. po wprowadzeniu systemu CEEB, ponieważ kominiarze muszą poświęcać więcej czasu na każdego klienta. W Polsce nie ma oficjalnych stawek maksymalnych - kominiarze działają na zasadach wolnego rynku.

Aktualne ceny w największych miastach:

• Warszawa: 250-500 zł (najdrożej w kraju)
• Kraków: 200-400 zł
• Wrocław: 190-370 zł
• Gdańsk: 170-370 zł
• Poznań: 180-375 zł

Najtańsze regiony:

• Zielona Góra: 130-320 zł
• Białystok: 150-295 zł
• Kielce: 160-350 zł

Różnica między najdroższym a najtańszym regionem może wynosić nawet 150 złotych za ten sam zakres usług.

Cennik według zakresu usług:

• Sama kontrola przewodów: 250-350 zł
• Kontrola + czyszczenie: 300-400 zł
• Pełny pakiet (kontrola + czyszczenie + sprawdzenie instalacji gazowej): 450-500 zł
• Budynki wielorodzinne: 2-5 zł za metr bieżący przewodu

Usługi dodatkowe:

• Udrożnienie przewodu: 400-800 zł
• Wideo-inspekcja komina: od 300 zł
• Opinia kominiarska: od 250 zł
• Frezowanie komina: 140-220 zł/mb

Kary za niewykonanie przeglądów kominiarskich

Mandat za brak przeglądu wynosi 500 złotych i nakłada go Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego (PINB). To jedyna instytucja uprawniona do karania za zaniedbanie obowiązków związanych z przeglądami kominiarskimi.

Kontrola jest teraz znacznie prostsza dzięki systemowi CEEB - PINB ma bezpośredni dostęp do bazy danych wszystkich wykonanych przeglądów. Brak elektronicznego protokołu w systemie oznacza automatycznie brak ważnego przeglądu.

Poważniejsze konsekwencje niż mandat:

• Utrata ochrony ubezpieczeniowej - towarzystwa ubezpieczeniowe wymagają aktualnego e-protokołu przeglądu. Brak tej dokumentacji może skutkować:
• Odmową wypłaty odszkodowania po pożarze
• Unieważnieniem polisy ubezpieczeniowej
• Pełną odpowiedzialnością właściciela za szkody

Dodatkowe sankcje administracyjne:

• Czasowe zamknięcie budynku przy zagrożeniu bezpieczeństwa
• Nakaz wykonania niezbędnych napraw

Odpowiedzialność cywilna za szkody wynikłe z zaniedbania

Statystyki bezpieczeństwa pokazują wagę problemu: w 2023 roku odnotowano 15.285 pożarów od urządzeń na paliwa stałe oraz 42 ofiary śmiertelne zatrucia czadem w sezonie 2023/2024.

Obowiązki właścicieli nieruchomości

Właściciele wszystkich budynków w Polsce - w tym domów jednorodzinnych - mają jasno określone obowiązki w zakresie bezpieczeństwa instalacji grzewczych.

Główne obowiązki prawne to:

Coroczne przeglądy wszystkich przewodów:

• Przewody dymowe (od palenisk na paliwo stałe)
• Przewody spalinowe (od urządzeń gazowych i olejowych)
• Przewody wentylacyjne (grawitacyjne i mechaniczne)
• Instalacje gazowe

Regularne czyszczenie przewodów zgodnie z rozporządzeniem MSWiA - od 2 do 4 razy w roku w zależności od paliwa.

Usuwanie wykrytych usterek w terminach określonych przez kominiarza w protokole.

Zapewnienie dostępu uprawnionemu kominiarzowi do wszystkich przewodów i urządzeń.

Kto może wykonywać przeglądy?

Mistrz kominiarski - uprawniony do kontroli:

• Przewodów dymowych
• Grawitacyjnych przewodów spalinowych
• Grawitacyjnych przewodów wentylacyjnych

Osoba z uprawnieniami budowlanymi odpowiedniej specjalności - może kontrolować wszystkie powyższe plus:

• Kominy przemysłowe i wolno stojące
• Przewody z wymuszonym ciągiem mechanicznym
• Weryfikacja uprawnień możliwa na stronie: zone.gunb.gov.pl/pl/sprawdz-osobe-uprawniona
• Przepisy prawne regulujące przeglądy kominiarskie

Podstawą prawną obowiązku wykonywania przeglądów kominiarskich są następujące akty:

• Ustawa Prawo budowlane z 1994 r.
• Art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c - zobowiązuje właścicieli do okresowej kontroli co najmniej raz w roku instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych).
• Art. 62a ust. 5 - od 18 września 2023 roku protokoły są sporządzane wyłącznie w formie elektronicznej w systemie CEEB.
• Ustawa o ochronie przeciwpożarowej z 1991 r.
• Art. 4 określa obowiązki właściciela budynku w zakresie zapewnienia przeglądów technicznych, konserwacji oraz napraw urządzeń przeciwpożarowych.
• Rozporządzenie MSWiA z 2010 r.
• Szczegółowo określa częstotliwość czyszczenia różnych typów przewodów - od raz w miesiącu (gastronomia) do raz na 6 miesięcy (paliwa gazowe).

System CEEB - rewolucja cyfrowa

Od września 2023 roku funkcjonuje Centralna Ewidencja Emisyjności Budynków w ramach projektu ZONE (Zintegrowany System Ograniczania Niskiej Emisji). Najważniejsze zmiany:

• Koniec protokołów papierowych - nieważne prawnie
• E-protokoły dostępne natychmiast po zalogowaniu na zone.gunb.gov.pl
• Automatyczna kontrola przez PINB - dostęp do wszystkich danych
• Dodatkowe obowiązki kominiarzy - inwentaryzacja źródeł ciepła

Praktyczne porady dla właścicieli domów

Jak wybrać dobrego kominiarza:

• Sprawdź uprawnienia - legitymacja z hologramem i numerem rejestru, weryfikacja w systemie GUNB pod adresem zone.gunb.gov.pl
• Unikaj fałszywych kominiarzy - prawdziwi specjaliści nie sprzedają kalendarzy ani gadżetów od drzwi do drzwi
• Wybieraj członków organizacji branżowych - Krajowa Izba Kominiarzy (izbakominiarzy.pl) lub Korporacja Kominiarzy Polskich

Jak zaoszczędzić na przeglądach:

• Zlecaj pakiety usług - kompleksowy przegląd (kontrola + czyszczenie + gaz) jest tańszy niż oddzielne zlecenia
• Umawiaj się poza sezonem - wizyty wiosenne (marzec-maj) często tańsze o 20-30% niż jesienne
• Organizuj grupowe zlecenia z sąsiadami - możliwe rabaty dla większej liczby budynków
• Porównaj oferty - różnice między kominiarzami mogą wynosić 30-50%

Przygotowanie do przeglądu:

• Zapewnij dostęp do wszystkich przewodów i kominów
• Przygotuj dokumentację techniczną budynku
• Zbierz informacje o źródłach ciepła i rodzaju paliwa
• Upewnij się, że kominiarz ma dostęp do internetu (potrzebny do e-protokołu)

Sygnały alarmowe wymagające natychmiastowej kontroli:

• Parujące okna w domu podczas palenia
• Grzyb i wilgoć na ścianach przy kominie
• Słaby ciąg w przewodach kominowych
• Dym przedostający się do pomieszczeń
• Spadek efektywności ogrzewania

Po przeglądzie:

• Pobierz e-protokół z systemu CEEB - to jedyna ważna dokumentacja
• Zachowaj dokumenty dla ubezpieczyciela - warunek wypłaty odszkodowania
• Wykonaj zalecone naprawy w ustalonych terminach
• Zaplanuj następny przegląd - najlepiej z rocznym wyprzedzeniem

Różnica między przeglądem a czyszczeniem:

• Przegląd kominiarski to kompleksowa kontrola stanu technicznego, sprawdzenie drożności i szczelności, ocena zgodności z normami i wystawienie e-protokołu. Może go wykonać tylko mistrz kominiarski lub osoba z uprawnieniami budowlanymi.
• Czyszczenie komina to usuwanie zanieczyszczeń (sadza, smoła) i udrożnienie przewodów. W domach jednorodzinnych właściciel może to robić samodzielnie, ale w budynkach wielorodzinnych wymaga się czeladnika kominiarskiego.

Regularne przeglądy kominiarskie to inwestycja w bezpieczeństwo warta 150-450 złotych rocznie. To niewielka kwota w porównaniu z potencjalnymi stratami - pożar czy zatrucie czadem mogą kosztować życie mieszkańców i setki tysięcy złotych strat materialnych.