Ile przypada mieszkań na tysiąc Polaków? To dlatego ceny są wysokie!

W Polsce mamy rekordową mieszkań. Ale to wciąż mało

Jak podaje HREIT w Polsce pod koniec 2023 roku było 15,8 mln mieszkań i domów, co jest najwyższym wynikiem w historii Polski. Mimo to, wciąż mamy spory problem mieszkaniowy, przy niespełna 38 milionowej populacji na 1000 Polaków przypada 419 mieszkań (czyli 0,4 mieszkania na osobę). Do tego te liczby nie biorą pod uwagę cudzoziemców. Eksperci wskazują również, że w ostatnich miesiącach spadła liczba mieszkań oddawanych do użytkowania.

- Firma Deloitte w raporcie Property Index 2023 oszacowała bowiem, że w 11 krajach europejskich przeciętna liczba mieszkań, w przeliczeniu na tysiąc mieszkańców, wynosi obecnie około 471. Gdybyśmy chcieli dobrnąć do tej średniej, to musielibyśmy zbudować jeszcze około 2 miliony mieszkań. To i tak nie uwzględnia potrzeb mieszkaniowych, przebywających w Polsce cudzoziemców, których liczba – co ciekawe - nie jest przecież dokładnie znana - czytamy w raporcie HREIT.

Nawet miliony mieszkań nie wystarczą na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych Polaków

Czy jednak budowa milionów mieszkań zaspokoi potrzeby mieszkaniowe w Polsce? Bartosz Turek główny analityk HREIT podaje, że w państwach, w których wskaźnik ilości mieszkań na 1000 mieszkańców jest wyższy, problemy mieszkaniowe nie są rozwiązane (Francja ma 552 mieszkania na 1000 mieszkańców, Niemcy 515 na 1000 mieszkańców). 

- Częściowo dzieje się tak dlatego, że nie tylko sama liczba istniejących mieszkań jest ważna, ale też ich lokalizacja czy jakość. Pierwsza kwestia jest oczywista – mieszkania powinny być tam, gdzie ludzie chcą żyć. Mówiąc obrazowo - postawienie osiedla na biegunie północnym nie spowoduje, że w Berlinie zaspokojony zostanie głód mieszkań. Ważna ponadto jest jakość istniejących budynków. Przecież nawet sto „maluchów” nie prześcignie bolidu formuły pierwszej – tym bardziej jeśli rzeczone maluchy są uszkodzone - pisze Bartosz Turek.

Polacy mieszkają w małych lokalach. Do tego ponad milion lokali nie nadaje się do zamieszkania

Ekspert HREIT wskazuje, że pod względem jakości polskie mieszkania są "w ogonie" Europy. W Polsce na mieszkańca przypada tylko 31,7 metra kwadratowego, a dekadę temu we Francji, Hiszpanii, czy Włoszech na głowę przypadało ok. 40 metrów kwadratowych, w Holandii czy Niemczech ok. 50 metrów kwadratowych, a w Danii nawet ponad 60 metrów kwadratowych na osobę. 

- Jeszcze gorzej jest jeśli spojrzymy na liczbę pokoi na osobę. Tę drugą wartość łatwiej porównywać na starym kontynencie, bo choć z naszego punktu widzenia może to być dziwne, to przeciętny Europejczyk rozglądając się za nieruchomością bardziej niż my zwraca uwagę na liczbę pokoi niż ich powierzchnię. Dlatego w statystykach dotyczących wielu krajów łatwiej znaleźć informacje na temat liczby pokoi niż powierzchni istniejących tam mieszkań. I tak Eurostat w danych za 2022 rok poinformował, że w Polsce na osobę przypada po 1,1 pokoi. Problem w tym, że gorzej niż w Polsce jest tylko w Czarnogórze i Serbii. Średnia Unijna to 1,7 pokoi na osobę. Do tego w 9 czołowych krajach statystyczny obywatel ma do dyspozycji co najmniej dwa pokoje. Tylko gdybyśmy chcieli dobrnąć do średniej liczby pokoi przypadającej na statystycznego mieszkańca starego kontynentu, to musielibyśmy zbudować jeszcze około 8 milionów mieszkań - pisze Bartosz Turek.

Ponadto ekspert HREIT zaznacza, że w puli istniejących mieszkań i domów w Polsce są też takie, które istnieją w statystkach, ale w praktyce są w stanie technicznym nie nadającym się do zamieszkania, lub są ruinami. Mają np. przeciekający dach, zawilgocone ściany, podłogi, fundamenty, w wielu przypadkach nie kwalifikujące się nawet na remont, czy rewitalizację (bo tańsze byłoby postawienie nowego budynku). Takich lokali może być w domu nawet milion.

Kiedy w Polsce wzrośnie liczba mieszkań? Trzeba poczekać do 2025 roku

W grudniu, gdy z reguły masowo oddawane są mieszkania do użytku, deweloperzy, osoby fizyczne, spółdzielnie, gminy i inne podmioty zakończyły budowę tylko 21 tys. mieszkań, co jest najgorszym grudniowym wynikiem od 2018 roku. W całym 2023 rok od stycznia do grudnia oddano nieco ponad 220 tys. mieszkań (o 8 proc. mniej względem 2022 roku) i wiadomo, że w 2024 roku ta liczba będzie spadać. Wynika to z małej liczby rozpoczętych budów pod koniec 2021 roku. Stan ten pogłębiał się do połowy 2023 roku, co przełożyło się na mieszkania oddane do użytku, gdyż przeciętna budowa bloku przez dewelopera trwa 2 lata.

Mimo, że "Bezpieczny kredyt 2 proc." pobudził podaż, to na efekty rozpoczętych budów musimy poczekać. Wykupowanie oferty spowodowało wzrost liczby nowych inwestycji, w drugim półroczu 2023 roku zaczęto budować niemal 67 tys. nowych mieszkań. Niemniej na ich oddanie do użytku musimy poczekać do 2025 roku.