"Chów klatkowy Polaka zwyczajnego". Deweloperzy budują coraz mniejsze mieszkania, na większe nas nie stać

Maleje przeciętny metraż mieszkań oddawanych przez deweloperów

W 2021 roku przeciętna powierzchnia mieszkań oddawanych do użytku przez deweloperów wynosiła ponad 57 metrów kwadratowych. Jak podaje HRE Investments, to najlepszy wynik od co najmniej kilku lat. Szczególnie w dobie medialnej narracji, jakoby deweloperzy budowali "schowki na szczotki", a Polacy mieszkali w "chowie klatkowym". Jednak, że pozytywny trend długo się nie utrzymał.

- Od wielu lat deweloperzy sukcesywnie zmniejszali powierzchnię mieszkań oddawanych do użytkowania – sugerują dane GUS. Był to efekt popularności tzw. kompaktowych mieszkań, czyli takich, które przy danej liczbie pokoi mają możliwie skromny metraż. Pozwalało to ograniczać łączną cenę zakupu nieruchomości, a więc też ułatwiało sprzedaż nowych lokali - czytamy w raporcie HRE.

Mieszkania z rynku pierwotnego są coraz mniejsze

W 2009 roku przeciętne mieszkanie wprowadzone na rynek przez dewelopera miało 65 m kw., w kolejnych latach regularnie malała, w 2019 roku sięgnęła 55,4 km kw. Warto zaznaczyć, że GUS brało pod uwagę w statystyce również domy, które jak wskazuje HRE Investments, podwyższało średnią.

W 2019 roku doszło jednak do wzrostu przeciętnej wielkości mieszkań, a w 2021 roku sięgnęła 57,1 m kw. W związku z większą zdolnością kredytową Polaków i wzrostem wynagrodzeń, oczekiwano że trend się utrzyma. Sytuacja wróciła jednak do "normy" po wzroście inflacji, stóp procentowych, oraz idącego za tym spadku zdolności kredytowej Polaków.

- Aby wytłumaczyć ten fenomen trzeba zauważyć, że budowa przeciętnego bloku wznoszonego przez dewelopera trwa około dwa lata. To w uproszczeniu znaczy, że mieszkania, których budowa kończyła się w 2021 roku była rozpoczynana w roku 2019. Był to rok bardzo dobrej koniunktury, który mógł sprzyjać budowaniu większych mieszkań. Potem nastała jednak epidemia, co na chwilę schłodziło rynek. Nie dziwne więc, że oddawane do użytkowania w około dwa lata później (początek 2022 roku) mieszkania są mniejsze - czytamy w raporcie HRE Investments.

Oskar Sękowski i Bartosz Turek z z HRE Investments nie wykluczają, że w kolejnych latach wzrośnie przeciętna wielkość mieszkań oddawanych przez deweloperów, jako skutek obniżek stóp procentowych z 2020 roku oraz wyjścia budowy nowych mieszkań poza największe miasta. Jednak prawdopodobnie pod koniec 2023, lub w 2024 roku, tendencja znów będzie malejąca.

Na sytuację znacznie wpłynęły podwyżki stóp procentowych rozpoczęte w październiku w 2021 roku. W efekcie, we wrześniu 2021 roku para zarabiająca dwie średnie krajowe miała zdolność kredytową wysokości 700 tys. zł, obecnie mimo wyższe przeciętnej pensji, ich hipotetyczna zdolność zmalałaby o 250-300 tys. zł.

- W efekcie możliwości nabywcze Polaków znacznie się zmniejszyły. Efekt tego jest taki, że deweloperzy nie tylko rozpoczynają obecnie mniej inwestycji, ale w ich ramach stawiają przeważnie też na budowę skromniejszych mieszkań. W efekcie lokali, które będą trafiały do rąk właścicieli za dwa lata będzie mniej, a do tego mogą mieć one przeciętnie mniej metrów i pokoi - czytamy w raporcie HRE Investments.