Spis treści
Osiem lat „lex deweloper”
Specustawa mieszkaniowa obowiązywała od sierpnia 2018 roku. Pozwalała deweloperom starać się o realizację inwestycji mieszkaniowej także tam, gdzie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie przewidywał mieszkań.
Nie oznaczało to jednak, że inwestor mógł budować, co chciał. Musiał przedstawić projekt, spełnić wymagania ustawy i przejść procedurę w gminie. Mieszkańcy mogli zgłaszać swoje uwagi, a ostateczna decyzja należała do rady gminy.
Przez osiem lat rozwiązanie wywoływało ogromne emocje. Jedni twierdzili, że „lex deweloper” pozwala omijać plany miejscowe. Inni wskazywali, że dzięki niemu można było szybko zagospodarować stare tereny przemysłowe, magazynowe czy poprzemysłowe.
Według szacunków Polskiego Związku Firm Deweloperskich dzięki specustawie mogło powstać nawet 100 tys. mieszkań. To ogromna liczba, choć trzeba podkreślić, że jest to szacunek branży, a nie kompletna oficjalna statystyka.
Nie wszystkie inwestycje są zagrożone
Wygaśnięcie ustawy nie oznacza, że wszystkie projekty przygotowywane przez deweloperów nagle trafią do kosza.
Postępowania rozpoczęte przed 1 września mogą być kontynuowane. Rada gminy będzie mogła podjąć uchwałę lokalizacyjną również po 31 sierpnia, jeśli procedura została wcześniej skutecznie wszczęta.
Nie ma też mowy o zatrzymaniu inwestycji, które już uzyskały odpowiednie zgody i są w trakcie realizacji.
– Wygaśnięcie specustawy nie unieważnia uchwał ani pozwoleń wydanych na podstawie dotychczasowych przepisów i nie wstrzymuje realizowanych inwestycji – podkreśla Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
A to oznacza, że mieszkańcy nie muszą się obawiać, że budowane właśnie osiedla nagle znikną z placów budowy.
ZPI ma zastąpić „lex deweloper”
Co więc czeka firmy deweloperskie? Jednym z najważniejszych narzędzi ma być zintegrowany plan inwestycyjny, czyli ZPI.
Tutaj deweloper nie dostaje po prostu zielonego światła na budowę. Musi przedstawić gminie konkretny projekt, a następnie negocjować z samorządem jego warunki.
I tu pojawia się ważna rzecz. Inwestor może zostać zobowiązany do wykonania tzw. inwestycji uzupełniającej. W praktyce może chodzić np. o drogę, infrastrukturę techniczną, szkołę, przedszkole czy teren rekreacyjny.
Najpierw negocjacje, potem uzgodnienia i konsultacje społeczne, a na końcu głosowanie rady gminy.
Czy będzie wolniej?
ZPI nie jest jednak po prostu „lex deweloper” pod nową nazwą.
Procedura jest bardziej rozbudowana. Zintegrowany plan inwestycyjny staje się aktem prawa miejscowego i może zastąpić na określonym obszarze wcześniejszy plan miejscowy.
Dla dewelopera oznacza to więcej rozmów z samorządem, więcej dokumentów i potencjalnie więcej czasu potrzebnego na przygotowanie inwestycji.
To może być szczególnie ważne w dużych miastach. Tam gdzie są liczne tereny, które aż proszą się o nowe osiedla, ale formalnie wciąż mają przeznaczenie przemysłowe, magazynowe albo usługowe.
Jeśli procedury ZPI będą sprawne, zmiana może okazać się tylko zmianą narzędzia. Jeśli jednak samorządy będą długo negocjować z inwestorami, część projektów może zostać odłożona.
Mieszkań może być mniej. Ale nie od razu
To najważniejsza informacja dla kupujących mieszkania. Wygaśnięcie „lex deweloper” nie spowoduje nagle, że z rynku znikną mieszkania.
Deweloperzy budują dziś przede wszystkim projekty, które przygotowywali przez wiele miesięcy, a nawet lat. Dlatego ewentualne skutki nowych przepisów pojawią się z opóźnieniem.
Najpierw może spaść liczba nowych projektów przygotowywanych do realizacji. Później liczba rozpoczynanych budów. Dopiero po kolejnych kwartałach może być to widoczne w liczbie mieszkań trafiających na rynek.
A jeśli podaż nowych lokali zacznie spadać, przy utrzymującym się popycie może pojawić się presja na ceny.
Dwie wielkie zmiany naraz
Wygaśnięcie „lex deweloper” zbiega się w czasie z kolejną dużą zmianą w planowaniu przestrzennym. Najpóźniej 31 sierpnia tracą moc dotychczasowe studia uwarunkowań, które mają zostać zastąpione przez plany ogólne gmin.
Nie oznacza to, że przestają obowiązywać miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Dla deweloperów oznacza jednak konieczność odnalezienia się w nowym systemie.
Od teraz większe znaczenie będą miały plany ogólne oraz właśnie ZPI.
Teraz wszystko w rękach samorządów
Koniec „lex deweloper” nie oznacza więc końca budowy nowych osiedli. Prawdziwy test dopiero się zaczyna.
Jeśli gminy będą sprawnie prowadzić procedury ZPI, deweloperzy nadal będą mogli uruchamiać inwestycje na terenach, które wcześniej trudno było zagospodarować. Jeśli jednak procedury będą się przeciągać, a wymagania samorządów okażą się zbyt trudne do spełnienia, część projektów może zostać zamrożona.
– Jeżeli ZPI zacznie działać na większą skalę, będziemy mieli do czynienia z uporządkowaniem dotychczasowej ścieżki. Jeżeli pozostanie instrumentem stosowanym sporadycznie, dzisiejsze wygaśnięcie specustawy może po kilku latach przełożyć się na mniejszą podaż nowych projektów – ocenia Jarosław Jędrzyński.
Zdaniem analityków od 1 września deweloperzy grają już według nowych zasad. A to, czy przełoży się to na ceny mieszkań, okaże się dopiero w kolejnych latach.
Podcasty
Playlisty tematyczne
