Spis treści
Koniec WIBOR-u jest już faktem. Banki przechodzą na POLSTR
Zmiana, o której mówiło się od miesięcy, właśnie wchodzi w życie. Od 3 września 2026 roku PKO Bank Polski i PKO Bank Hipoteczny jako pierwsze instytucje w kraju zaczęły oferować kredyty mieszkaniowe ze zmiennym oprocentowaniem opartym o nowy wskaźnik – POLSTR 1M Stopa Składana. To symboliczny, ale i bardzo realny początek końca ery WIBOR-u w nowych umowach hipotecznych.
Zgodnie z planem Komisji Nadzoru Finansowego, od początku 2027 roku wskaźniki WIBOR i WIBID mają zniknąć z nowych umów. Banki mają więc już tylko kilka miesięcy, by dostosować swoje systemy i cenniki do nowej rzeczywistości.
Wprowadzenie nowej oferty przez PKO BP zbiegło się w czasie z ostatnią decyzją Rady Polityki Pieniężnej, która postanowiła utrzymać stopy procentowe na niezmienionym poziomie 3,75 proc. Jak jednak ocenia Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, to właśnie przejście na POLSTR jest teraz dla rynku ważniejszą informacją.
Brak obniżki nie wywróci rynku mieszkaniowego, ponieważ banki i klienci właśnie taki scenariusz zakładali. Sprzedaż mieszkań będzie teraz bardziej zależała od konkurencji banków, wzrostu dochodów i ceny samych lokali niż od kolejnego ruchu RPP – komentuje Jarosław Jędrzyński.
Według eksperta, upowszechnienie się nowego wskaźnika zmieni sposób, w jaki aktualizowane jest oprocentowanie kredytu, co dla klientów może mieć większe znaczenie niż sama polityka monetarna banku centralnego. Wprowadzenie przez PKO Bank Polski oferty na kredyt hipoteczny POLSTR jest więc pierwszym krokiem w stronę zupełnie nowego rozdania na rynku finansowym.
Czym POLSTR różni się od WIBOR-u? Kluczowa zmiana dla kredytobiorców
Na pierwszy rzut oka to tylko zmiana nazwy, ale w rzeczywistości to fundamentalna różnica w sposobie liczenia oprocentowania. Dotychczasowy WIBOR i nowy POLSTR to dwa zupełnie inne światy. Zrozumienie tej różnicy jest kluczowe, by wiedzieć, czego spodziewać się po swoim kredycie.
W uproszczeniu:
POLSTR jest wskaźnikiem opartym na faktach, które już miały miejsce. Wylicza się go na podstawie rzeczywistych transakcji, jakie instytucje finansowe zawarły między sobą na bardzo krótki termin (tzw. depozyty overnight). Wersja stosowana w hipotekach PKO BP, czyli POLSTR 1M, to średnia z takich transakcji z ostatniego miesiąca. Jest więc odzwierciedleniem tego, ile pieniądz na rynku faktycznie kosztował w przeszłości.
WIBOR to wskaźnik oparty na oczekiwaniach. Banki deklarują, po jakiej cenie byłyby gotowe pożyczyć pieniądze innym bankom w przyszłości (np. za 3 lub 6 miesięcy). Jest to więc bardziej prognoza niż twardy zapis historyczny.Tę różnicę doskonale wyjaśnia Jarosław Jędrzyński. Główna różnica w zestawieniu POLSTR a WIBOR polega na tym, że nowy wskaźnik opiera się na danych historycznych, a stary na przewidywaniach, co bezpośrednio wpływa na stabilność oprocentowania kredytu.
WIBOR może spaść przed obniżką RPP, jeżeli rynek uzna ją za prawdopodobną, albo wzrosnąć przed podwyżką. POLSTR 1M reaguje bardziej stopniowo, bo starsze obserwacje muszą zostać zastąpione nowymi – tłumaczy ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Dla kredytobiorcy oznacza to jedno: oprocentowanie oparte na POLSTR będzie mniej podatne na nagłe skoki wywołane rynkowymi plotkami czy spekulacjami przed decyzjami Rady Polityki Pieniężnej. Zmiany będą wolniejsze i bardziej przewidywalne. Pytanie tylko, czy przełoży się to na realne korzyści w portfelu.
Czy niższy wskaźnik oznacza niższą ratę? Ekspert ostrzega
Dane są obiecujące. W dniu, w którym PKO Bank Polski startował z nową ofertą, wskaźnik POLSTR 1M wynosił 3,55941 proc. W tym samym czasie WIBOR 3M był na poziomie 3,84 proc., a WIBOR 6M sięgał 3,86 proc. Różnica na korzyść nowego wskaźnika wynosiła więc około 0,3 punktu procentowego. Czy to oznacza, że każdy, kto weźmie kredyt hipoteczny POLSTR, automatycznie zapłaci mniej? Niestety, nie ma tu prostych odpowiedzi.
Jarosław Jędrzyński zwraca uwagę na kluczowy mechanizm, o którym klienci muszą pamiętać. Oprocentowanie kredytu to nie tylko sam wskaźnik. To suma wskaźnika i marży, którą bank dolicza dla siebie. I to właśnie wysokość tej marży zdecyduje ostatecznie, czy zmiana będzie dla nas korzystna.
Ta różnica nie jest jednak automatycznym rabatem dla klienta. Oprocentowanie zmiennej hipoteki jest sumą wskaźnika i marży banku. Klient powinien zwrócić uwagę na RRSO (rzeczywistą roczną stopę oprocentowania), prowizję banku, koszty produktów dodatkowych oraz zasady aktualizacji raty. Niższy benchmark przełoży się na realną korzyść, jeśli bank nie odbierze tej różnicy, podwyższając marżę – wskazuje ekspert.
Innymi słowy, banki mogą wykorzystać niższą wartość POLSTR, by podnieść swoje marże i w efekcie ostateczny koszt kredytu pozostanie na podobnym poziomie co przy WIBOR-ze. O tym, czy niższy POLSTR realnie obniży oprocentowanie kredytu, zadecyduje więc przede wszystkim konkurencja na rynku i polityka cenowa poszczególnych banków.
Według Jędrzyńskiego, jeśli rywalizacja o klienta będzie duża, banki mogą być zmuszone do utrzymania marż na atrakcyjnym poziomie. W takim scenariuszu zdolność kredytowa Polaków mogłaby się poprawić nawet bez obniżek stóp procentowych. Jeśli jednak banki "dogadają się" i skompensują sobie niższy wskaźnik wyższą marżą, cała reforma dla przeciętnego Kowalskiego okaże się jedynie zmianą techniczną, bez realnego wpływu na grubość portfela.
Podcasty
Playlisty tematyczne
