Rząd ograniczy najem krótkoterminowy. Ceny wynajmu mieszkań mogą spaść

Wspólnota powie: koniec z wynajmem na doby

2 września rząd przyjął autopoprawkę do projektu ustawy regulującej najem krótkoterminowy. Wracają do niej rozwiązania, które wcześniej zostały wykreślone. Najważniejsze? Wspólnota mieszkaniowa będzie mogła przegłosować zakaz wynajmowania lokali turystom.

Podobne uprawnienia dostaną spółdzielnie. W ich przypadku za zakazem będzie musiało opowiedzieć się ponad 50 proc. wszystkich osób uprawnionych do głosowania.

To może być prawdziwa rewolucja w budynkach, w których mieszkańcy mają już dość ciągłego ruchu turystów, hałasu i zmieniających się co kilka dni sąsiadów.

Nie będzie można wyrzucić turystów z dnia na dzień

Właściciele mieszkań nie zostaną jednak postawieni pod ścianą z dnia na dzień. Jeśli lokal już jest wynajmowany krótkoterminowo, przedsiębiorca dostanie sześć miesięcy na zrealizowanie lub odwołanie istniejących rezerwacji i wycofanie obiektu z rynku.

Rząd chce też mocniej kontrolować takie lokale. O kontrolę będą mogli wystąpić m.in. mieszkańcy sąsiedniej nieruchomości, wspólnota albo spółdzielnia.

Jeśli w ciągu sześciu miesięcy zostaną stwierdzone trzy naruszenia bezpieczeństwa lub porządku publicznego, samorząd będzie musiał wykreślić obiekt z ewidencji. Ponowny wpis będzie możliwy dopiero po roku.

Miasta będą mogły tworzyć strefy zakazu

To nie wszystko. Gminy mają otrzymać możliwość wyznaczania specjalnych stref, w których najem krótkoterminowy będzie ograniczony albo całkowicie zakazany.

Miasto będzie mogło zdecydować, że ograniczenia obejmą np. tylko najbardziej turystyczną dzielnicę. Możliwe będzie również wprowadzenie ich tylko w określonych miesiącach.

To ważne, bo problem z mieszkaniami na doby nie wygląda tak samo w całej Polsce.

Aż 44 mln noclegów. Ale ile mieszkań?

W 2025 r. turyści spędzili w Polsce 44,39 mln nocy w obiektach rezerwowanych przez Airbnb, Booking.com i Expedii. Rok wcześniej było to 39,02 mln.

Te liczby robią wrażenie, ale – jak wskazują analitycy RynekPierwotny.pl – nie można ich przekładać wprost na liczbę mieszkań zabranych Polakom.

Dlaczego? Bo statystyki mówią o osobonoclegach. Czteroosobowa rodzina, która spędzi w apartamencie trzy noce, generuje aż 12 osobonoclegów. Nadal korzysta jednak tylko z jednego lokalu.

Do tego jedno mieszkanie może być wystawione jednocześnie na kilku platformach. Część właścicieli wynajmuje tylko pokój, inni całe mieszkanie, a jeszcze inni udostępniają lokal turystom tylko w sezonie.

Dopiero teraz będzie wiadomo, co dzieje się z mieszkaniami

Nowe przepisy mają wprowadzić znacznie dokładniejszy system informacji. Każdy lokal ma otrzymać indywidualny numer rejestracyjny, który będzie widoczny w ogłoszeniu.

Administracja będzie mogła sprawdzić m.in. adres, liczbę miejsc noclegowych, sposób wykorzystywania lokalu oraz liczbę nocy, przez które był wynajmowany.

To pozwoli wreszcie odpowiedzieć na najważniejsze pytanie: ile mieszkań rzeczywiście zostało wyjętych z rynku najmu długoterminowego?

– Najem krótkoterminowy nie wypiera mieszkań wszędzie, lecz lokalnie. Dlatego podstawowym miernikiem nie powinna być liczba osobonoclegów, ale udział całych mieszkań wykorzystywanych przez większą część roku dla ruchu turystycznego w zasobie konkretnej dzielnicy – podkreśla Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Kraków pokazuje skalę problemu

Dobrym przykładem jest Kraków. W sierpniu 2026 r. w miejskiej ewidencji znajdowało się ponad 3,5 tys. niekategoryzowanych obiektów noclegowych, w tym apartamentów przeznaczonych na najem krótkoterminowy, pokoi gościnnych i hosteli.

Łącznie oferowały one ponad 47 tys. miejsc noclegowych.

To jednak jeszcze nie oznacza, że o tyle mieszkań zmniejszyła się liczba lokali dostępnych dla krakowian.

Czy czynsze rzeczywiście spadną?

I tu pojawia się największa zagadka. Samo usunięcie ogłoszenia z Airbnb czy Booking.com nie oznacza automatycznie, że mieszkanie trafi do studenta, rodziny czy pracownika szukającego lokum na rok.

Właściciel może przecież sprzedać lokal. Może przeznaczyć go na własne potrzeby. Może wynajmować go poza dużymi platformami. Może również zostawić mieszkanie puste.

Dlatego – jak wskazują analitycy – liczby usuniętych ofert nie można utożsamiać z liczbą mieszkań, które wrócą na rynek najmu długoterminowego.

Inwestorzy będą musieli liczyć dwa razy

Nowe przepisy mogą jednak zmienić sposób myślenia osób kupujących mieszkania pod wynajem krótkoterminowy. Inwestor będzie musiał brać pod uwagę nie tylko dzisiejsze przychody z noclegów, ale także ryzyko wprowadzenia strefy ograniczeń czy zakazu przez wspólnotę.

Warto będzie sprawdzić, ile można zarobić na takim mieszkaniu przy wynajmie długoterminowym. Jeśli biznes przestanie się opłacać na doby, lokal powinien mieć jeszcze drugie życie.

Czy nowe przepisy sprawią więc, że czynsze spadną? Niewykluczone, ale przede wszystkim tam, gdzie najem krótkoterminowy rzeczywiście zabiera znaczną część mieszkań z lokalnego rynku. W całej Polsce efekt może być znacznie mniej spektakularny.