- Brak kontroli i nadzoru - System TBS funkcjonuje bez właściwego nadzoru instytucjonalnego, a nieliczne kontrole NIK nie przyniosły zmian
- Niedemokratyczne zarządzanie - Mieszkańcy nie mają wpływu na decyzje spółek TBS pomimo finansowania budowy i spłacania kredytów
- Problemy finansowe - Spółki TBS ukrywają koszty, pobierają zawyżone czynsze i nie realizują obietnic spadku opłat po spłacie kredytów
- Zawiedzione oczekiwania - Możliwość wykupu mieszkań po spłacie kredytu okazała się iluzją dla większości mieszkańców
Spis treści
Pierwsza kompleksowa ocena systemu TBS przez mieszkańców
System Towarzystw Budownictwa Społecznego powstał w 1995 roku jako forma wsparcia budownictwa czynszowego o umiarkowanych kosztach. TBS miał stanowić alternatywę dla osób, które nie kwalifikują się do mieszkań komunalnych, a jednocześnie nie posiadają zdolności kredytowej do zakupu mieszkania na rynku komercyjnym.
Obecnie w Polsce funkcjonuje ponad 300 gminnych Towarzystw Budownictwa Społecznego zarządzających łącznie ponad 100 tysiącami lokali mieszkalnych. Mieszkania TBS zamieszkują dziesiątki tysięcy rodzin, w tym osoby starsze, samotne, rodziny z dziećmi oraz pracujący single bez dostępu do kredytów hipotecznych.
Parlamentarny Zespół ds. TBS został powołany w odpowiedzi na liczne sygnały mieszkańców i organizacji pozarządowych z całej Polski. Przez pierwszą połowę 2025 roku odbywały się comiesięczne spotkania, podczas których mieszkańcy przedstawiali swoje doświadczenia z funkcjonowaniem systemu mieszkalnictwa społecznego.
Fundamentalne problemy systemu mieszkalnictwa społecznego
Raport mieszkańców ujawnia trzy główne obszary nieprawidłowości w działaniu TBS:
1. Brak transparentności i kontroli spółek TBS
Podstawowym problemem mieszkalnictwa społecznego jest brak transparentności działań spółek TBS. Mieszkańcy nie mają wglądu w dokumenty finansowe, nie znają szczegółowych zasad rozliczeń i nie wiedzą, co składa się na comiesięczne opłaty. Spółki TBS zasłaniają się "tajemnicą handlową", ukrywając przed mieszkańcami informacje o kosztach i zyskach.
System TBS funkcjonuje bez właściwego nadzoru instytucjonalnego. Nieliczne kontrole NIK wykazywały wiele nieprawidłowości w funkcjonowaniu spółek, jednak ze względu na brak działań pokontrolnych problemy nigdy nie zostały rozwiązane.
2. Brak praw i reprezentacji mieszkańców TBS
Mieszkańcy wskazują na brak realnego wpływu na decyzje podejmowane przez zarządy spółek. Choć od lat płacą czynsz i często partycypowali w kosztach budowy oraz finansują spłatę kredytów, nie mają uprawnień analogicznych do członków spółdzielni mieszkaniowych.
Partycypanci i najemcy nie mają reprezentacji w organach spółek, co oznacza, że osoby faktycznie finansujące system są pozbawione głosu w jego funkcjonowaniu. To fundamentalna różnica między prawami mieszkańców TBS a spółdzielcami.
3. Problemy finansowe i zawiedzione obietnice
Wielu mieszkańców liczyli na możliwość wykupu lokalu po spłacie kredytu, zgodnie z obietnicami w materiałach informacyjnych, a niekiedy nawet zapisami w umowach. Zmiany prawne i brak jednolitych zasad sprawiły jednak, że te oczekiwania pozostają niespełnione.
Obiecywany spadek czynszu po spłacie kredytu nie następuje z powodu łączenia różnych inwestycji w jeden "worek kredytowy". Mieszkańcy starszych zasobów TBS nadal płacą podwyższone czynsze, choć ich inwestycje zostały już spłacone.
Polecany artykuł:
Fala pozwów mieszkańców przeciwko spółkom TBS
W 2022 roku rozpoczęła się fala pozwów przeciwko spółkom TBS w całej Polsce. Mieszkańcy zaskarżają nienależne opłaty oraz zasadność podwyżek czynszów. Dane z końca 2022 roku pokazują rosnącą tendencję liczby spraw sądowych wytaczanych przez mieszkańców.
Porównanie składowych czynszu pokazuje dysproporcję między opłatami w TBS a spółdzielniami mieszkaniowymi. Do podstawowego czynszu w TBS dochodzi jeszcze opłata kredytowa, co znacząco zwiększa miesięczne obciążenia mieszkańców.
Postulaty reformy systemu mieszkalnictwa społecznego
Mieszkańcy domagają się kompleksowej reformy systemu TBS, która przywróci mu społeczną misję:
- Wprowadzenie obowiązkowego audytu zewnętrznego i publicznej instytucji kontrolującej działalność spółek TBS
- Zapewnienie reprezentacji mieszkańców w radach nadzorczych spółek
- Jawność finansową - zakaz zasłaniania się "tajemnicą handlową" i przejrzysta kalkulacja czynszów
- Mechanizm spadku czynszu po spłacie inwestycji
- Prawną definicję partycypanta i skrócenie terminu zwrotu partycypacji z 12 do 3 miesięcy
Znaczenie raportu dla przyszłości mieszkalnictwa społecznego
Raport stanowi przełom w postrzeganiu polskiego mieszkalnictwa społecznego. Po raz pierwszy głos zabrali ci, którzy system finansują i w nim funkcjonują na co dzień. Dokument pokazuje, że bez gruntownej reformy system TBS przekształca się w niesprawiedliwy model komercyjny.
"Wprowadzamy nową perspektywę myślenia o mieszkaniach społecznych - nie biznesową, nie polityczną, nie statystyczną - ale ludzką, obywatelską" - podkreślają autorzy raportu.
System mieszkalnictwa społecznego wymaga zmian, aby mógł skuteczniej pełnić swoją pierwotną funkcję. Raport mieszkańców dostarcza niezbędnych podstaw do wprowadzenia legislacyjnych reform, które odbudują zaufanie do TBS i zapewnią sprawiedliwe traktowanie wszystkich najemców.
Fundacja Obywatel TBS planuje dalsze działania na rzecz reformy systemu, w tym współpracę z Parlamentarnym Zespołem ds. TBS w zakresie przygotowania nowych rozwiązań prawnych. Pełna wersja raportu jest dostępna pod adresem: RAPORT 30 LAT TBS
Podcasty
Playlisty tematyczne
