Ogłoszenia o licytacjach komorniczych przyciągają przede wszystkim ceną. Perspektywa zakupu mieszkania poniżej jego wartości rynkowej działa na wyobraźnię, szczególnie przy wysokich cenach nieruchomości. Łatwo policzyć różnicę między wartością lokalu a kwotą potrzebną do jego wylicytowania i uznać ją za przyszły zysk.
I właśnie tutaj można popełnić pierwszy poważny błąd. Niska cena nie musi oznaczać okazji, bo nie pokazuje wszystkich kosztów i problemów, z którymi po licytacji może zostać nowy właściciel. W grę wchodzą nie tylko kwestie prawne, ale także stan mieszkania, czas oczekiwania na możliwość korzystania z niego czy sytuacja osób, które nadal w nim mieszkają.
Z perspektywy adwokat zajmującej się sprawami dotyczącymi nieruchomości widzę, że największym problemem nie jest samo znalezienie atrakcyjnej licytacji. Problem zaczyna się wtedy, gdy kupujący uznaje niską cenę za wystarczający dowód, że znalazł okazję – mówi Super Biznesowi adwokat Karolina Pilawska.
Jak podkreśla ekspertka, w przypadku egzekucji komorniczej kupujący nie nabywa wyłącznie czterech ścian. Musi liczyć się również z ryzykiem związanym ze stanem prawnym i faktycznym nieruchomości oraz z osobami, które mogą z niej korzystać.
Licytacja komornicza kusi ceną. Tu zaczyna się pułapka
Mechanizm sprzedaży w egzekucji sprawia, że cena wywoławcza może być niższa od sumy oszacowania nieruchomości, a przy kolejnej licytacji próg spada jeszcze bardziej. Na pierwszy rzut oka rachunek wydaje się więc prosty: im większa różnica między wartością mieszkania a ceną zakupu, tym lepszy interes.
Tyle że tej różnicy nie można automatycznie wpisać po stronie zysków. Może ją pochłonąć remont. Do tego dochodzą koszty utrzymania mieszkania w czasie, gdy nowy właściciel jeszcze z niego nie korzysta, ewentualne wydatki prawne oraz przede wszystkim czas. Samo wygranie licytacji nie oznacza bowiem, że następnego dnia można wejść do mieszkania z ekipą remontową albo wystawić je na wynajem.
Dlatego przed decyzją o wpłaceniu pieniędzy trzeba dokładnie sprawdzić, co właściwie jest przedmiotem licytacji i jaka jest sytuacja nieruchomości.
Księga wieczysta to za mało. Te dokumenty trzeba sprawdzić
Przy tradycyjnym zakupie mieszkania zainteresowany zwykle najpierw ogląda lokal. Sprawdza łazienkę, kuchnię, instalacje, ściany czy podłogi, a dopiero później zagłębia się w dokumentację. Licytacja komornicza wymaga innego podejścia.
Dostęp do nieruchomości może być ograniczony, a dotychczasowy właściciel nie musi współpracować tak, jak sprzedający na zwykłym rynku. Wtedy kluczowym źródłem wiedzy stają się dokumenty. I samo zajrzenie do księgi wieczystej może nie wystarczyć.
Kupujący sprawdza księgę wieczystą, widzi brak oczywistych problemów i uznaje, że nieruchomość została zweryfikowana. Tymczasem księga wieczysta jest tylko jednym z elementów całej układanki – podkreśla Karolina Pilawska.
Znaczenie mogą mieć również akta postępowania egzekucyjnego, opis i oszacowanie nieruchomości, obwieszczenie o licytacji oraz informacje dotyczące osób faktycznie korzystających z lokalu. Dopiero zestawienie tych danych pozwala lepiej ocenić, czy niska cena rzeczywiście oznacza atrakcyjną inwestycję.
Wygrałeś licytację? Mieszkanie jeszcze nie jest twoje
Kolejna pułapka wynika z przekonania, że wygrana kończy całą procedurę. W rzeczywistości licytacja komornicza jest dopiero jednym z etapów prowadzących do uzyskania własności.
Samo przybicie nie daje jeszcze możliwości swobodnego dysponowania mieszkaniem. Kluczowe jest prawomocne przysądzenie własności, a między poszczególnymi etapami mogą upłynąć miesiące. Dla inwestora oznacza to zamrożony kapitał i odsunięcie w czasie momentu, w którym nieruchomość zacznie przynosić pieniądze.
Jeżeli plan zakładał szybki remont i wynajem, termin może się więc mocno przesunąć. Podobny problem dotyczy osoby, która kupuje lokal dla siebie i zakłada, że niedługo po licytacji będzie mogła się przeprowadzić.
Kupiłeś mieszkanie, ale ktoś nadal w nim mieszka
Jeszcze trudniejszy scenariusz pojawia się wtedy, gdy lokal nie jest pusty. Uzyskanie własności nie powoduje automatycznie, że poprzedni właściciel czy inne osoby zajmujące nieruchomość natychmiast ją opuszczą.
Jeżeli poprzedni właściciel nadal zajmuje lokal, sytuacja nie rozwiązuje się automatycznie w dniu, w którym nabywca uzyskuje tytuł własności – wyjaśnia Pilawska.
W zależności od konkretnej sytuacji konieczne mogą być dalsze działania prowadzące do opróżnienia lokalu i objęcia go w posiadanie. Znaczenie może mieć również sytuacja osób zamieszkujących nieruchomość. W efekcie nowy właściciel może przez wiele miesięcy ponosić wydatki, nie mając możliwości zamieszkania w lokalu ani czerpania z niego przychodów.
Hipoteka to nie wszystko. Uwaga na prawa innych osób
Przy analizowaniu nieruchomości z licytacji komorniczej trzeba uważać także na założenie, że wraz z zakupem automatycznie znikną wszystkie dotychczasowe problemy prawne.
Szczególnej uwagi może wymagać dział III księgi wieczystej, gdzie znajdują się informacje o określonych prawach, ograniczeniach i roszczeniach dotyczących nieruchomości. Ich znaczenie dla przyszłego właściciela powinno być oceniane indywidualnie. Dlatego sprawdzanie stanu prawnego mieszkania nie powinno kończyć się na pytaniu, czy jest ono obciążone hipoteką.
Do tego dochodzi stan techniczny. Jeśli nie ma możliwości dokładnego obejrzenia lokalu, założenie, że wystarczy „szybkie odświeżenie”, może okazać się kosztowne. Remont mieszkania w znacznie gorszym stanie od zakładanego potrafi szybko skonsumować oszczędność uzyskaną podczas licytacji.
Mieszkanie warte 600 tys. zł może nie być okazją
Najważniejszą kalkulację trzeba więc zrobić przed licytacją, a nie po jej wygraniu. Liczy się nie tylko kwota widniejąca w obwieszczeniu.
Kupujący widzi mieszkanie warte 600 tysięcy złotych i cenę, która zaczyna się znacznie niżej, ale rzeczywisty koszt inwestycji może obejmować znacznie więcej: cenę nabycia, koszty remontu, koszty utrzymania nieruchomości w okresie oczekiwania, ewentualne koszty związane z odzyskaniem możliwości korzystania z lokalu, koszty obsługi prawnej, a przede wszystkim koszt czasu – wylicza Karolina Pilawska.
To szczególnie istotne dla osób traktujących mieszkanie jako inwestycję. Jeśli lokal przez rok nie może być wynajmowany, brak przychodów przez ten okres również należy uwzględnić przy ocenie rentowności.
Dlatego ekspertka radzi, by analizę prawną przeprowadzić jeszcze przed wpłaceniem rękojmi i przystąpieniem do licytacji. Po wygranej nie można traktować transakcji jak zwykłej rezerwacji mieszkania, z której łatwo zrezygnować, jeśli coś przestanie się podobać.
Licytacja komornicza nie musi być zatem pułapką. Może pozwolić kupić atrakcyjną nieruchomość w dobrej cenie. Prawo i specyfika takiej transakcji sprawiają jednak, że kluczowe jest ustalenie nie tylko, ile mieszkanie kosztuje, ale przede wszystkim dlaczego jest tanie. Jak podsumowuje Karolina Pilawska, prawdziwa okazja zaczyna się dopiero wtedy, gdy atrakcyjnej cenie towarzyszy przewidywalne ryzyko.
Polecany artykuł:
Podcasty
Playlisty tematyczne
