Mordor znika z mapy Warszawy. Burzą biurowce, a w ich miejscu powstają mieszkania

Mordor zmienia się nie do poznania 

Służewiec przez lata był warszawskim zagłębiem biurowym. Rano ulicami szły tłumy pracowników, a po południu dzielnica pustoszała. Dziś ten model powoli odchodzi do przeszłości.

W II kwartale 2026 r. Warszawa miała około 6,24 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Zasoby nieznacznie się zmniejszyły, m.in. dlatego, że część starszych budynków wypada z rynku.

Na Służewcu problem pustych biur jest szczególnie widoczny. Wskaźnik pustostanów sięgał tam około 17 proc.

To nie oznacza, że biura znikną z Mokotowa. Zmienia się jednak charakter całej dzielnicy. Zamiast miejsca, do którego ludzie przyjeżdżają tylko do pracy, ma powstać normalna część miasta, w której można mieszkać, robić zakupy i odpoczywać.

Biurowce znikają pod koparkami 

Jednym z najbardziej spektakularnych przykładów jest dawny Empark Mokotów Business Park. Kompleks składał się z dziewięciu biurowców. Część z nich, m.in. Mars, Merkury, Galaxy i Jupiter, już zburzono. Kolejne również mają zostać rozebrane.

W ich miejscu powstaje projekt Modern Mokotów, czyli mieszkania połączone z usługami i zielenią.

Podobny los czeka biurowiec Trinity One przy ul. Domaniewskiej 52. Chociaż budynek ma około 20 lat, to ma ustąpić miejsca nowej inwestycji, w której znajdzie się ponad 400 mieszkań.

I właśnie tu pojawia się pytanie: skoro budynek już stoi, dlaczego go nie przerobić na mieszkaniówkę?

Stary biurowiec to nie gotowy blok 

Na pierwszy rzut oka sprawa wydaje się banalna. Są ściany, windy, garaż, instalacje, elewacja. Wystarczy zrobić mieszkania i gotowe. Niestety, to tak nie działa.

Biurowiec projektowano z myślą o pracownikach siedzących przy biurkach, a nie o rodzinach mieszkających w kilkudziesięciu lokalach na jednej kondygnacji.

Typowe biurowe piętro jest często bardzo głębokie. W środku znajduje się trzon z windami, klatkami schodowymi, toaletami i instalacjami. Dla biura nie jest to wielki problem. Dla mieszkania – ogromny.

Mieszkanie musi mieć dostęp do światła dziennego.

Jeśli budynek jest zbyt głęboki, po podziale na lokale mogą powstać dziwne, długie mieszkania albo ogromna powierzchnia, której nie da się przeznaczyć na lokale.

A deweloper musi za te metry zapłacić, choć później niekoniecznie będzie mógł ich sprzedać.

Instalacje potrafią wywrócić inwestycję 

Jeszcze większym problemem są instalacje.

W biurowcu toalety są najczęściej skupione w określonych miejscach. W mieszkaniu potrzebujemy kuchni, łazienki, kanalizacji, wody, wentylacji i ogrzewania.

Nagle okazuje się, że trzeba budować nowe piony, przebijać stropy i przebudowywać instalacje.

Do tego dochodzą wymagania dotyczące ochrony przeciwpożarowej, akustyki czy instalacji elektrycznych.

Niestety, to wszystko kosztuje. I to niemało.

– Nie wystarczy odpowiedzieć na pytanie, czy dany biurowiec da się technicznie przekształcić w mieszkania. Kluczowe jest to, ile powierzchni mieszkalnej uda się w nim efektywnie uzyskać i jakim kosztem – tłumaczy Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Czasem bardziej opłaca się wyburzyć 

I właśnie dlatego inwestor może dojść do zaskakującego wniosku.

Bardziej opłaca się zburzyć budynek niż go ratować.

Jeżeli przebudowa oznacza wymianę fasady, instalacji, zmianę układu pomieszczeń, budowę nowych pionów i kosztowne dostosowanie konstrukcji, rachunek może być podobny do budowy nowego obiektu.

A nowy budynek można od początku zaprojektować tak, żeby każdy metr kwadratowy miał sens.

– Jeżeli istniejąca konstrukcja wymusza głębokie lokale, dużą powierzchnię komunikacji czy kosztowną przebudowę instalacji, rozbiórka i budowa od podstaw mogą okazać się po prostu bardziej opłacalne – wskazuje Jędrzyński.

Najpierw urzędnicy, potem ekipa budowlana 

Jest jeszcze jedna przeszkoda – prawo.

Nie każdy pusty biurowiec można po prostu zamienić w mieszkania. Zmiana jego funkcji oznacza zmianę sposobu użytkowania. Trzeba sprawdzić m.in., czy plan zagospodarowania przestrzennego pozwala na funkcję mieszkaniową.

Jeżeli nie ma odpowiedniego planu, konieczne może być uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.

Deweloper zanim więc wyda pieniądze, musi sprawdzić nie tylko stan budynku, ale także dokumenty i możliwości prawne.

Z biurowego miasta ma powstać dzielnica do życia 

Transformacja Służewca nie polega tylko na tym, że zamiast biurek pojawiają się łóżka.

To byłoby za mało.

Dawny Mordor był projektowany przede wszystkim dla osób przyjeżdżających do pracy. Nowa dzielnica potrzebuje szkół, przedszkoli, sklepów, restauracji, terenów rekreacyjnych, zieleni i przestrzeni publicznych.

Dlatego w nowych inwestycjach przewidziano nie tylko mieszkania, ale również usługi, tereny zielone i szkołę.

Chodzi o to, żeby Służewiec przestał być miejscem, które rano się zapełnia, a po południu pustoszeje.

Warto zostawić budynek dla ekologii 

Jest jednak argument przemawiający za zachowaniem starych biurowców – ekologia.

Wykorzystanie istniejącej konstrukcji oznacza mniejsze zużycie nowych materiałów i mniej odpadów. Nie trzeba przecież od nowa produkować całej stali i betonu.

Tyle że ekologia nie zawsze wygrywa z ekonomią.

Jeżeli dostosowanie starego biurowca pochłonie ogromne pieniądze, inwestor może wybrać rozbiórkę.

Najdroższy może być nie budynek, ale działka 

I tu dochodzimy do największego paradoksu warszawskiego Mordoru.

Pusty biurowiec może być dla dewelopera mniej wartościowy niż ziemia, na której stoi.

Nie dlatego, że budynek jest bezwartościowy. Po prostu jego konstrukcja może ograniczać liczbę mieszkań, ich układ i możliwości przebudowy.

Nowy budynek można natomiast zaprojektować od zera.

Dlatego dawne biurowe zagłębie przechodzi wielką metamorfozę. Kolejne biurowce znikają, a ich miejsce zajmują mieszkania i miejska infrastruktura.

Mordor nie umiera. On po prostu przestaje być Mordorem.