Spis treści
Jakie nowe obowiązki mają zarządcy budynków?
Koniec z myśleniem, że za jakość wody w kranie odpowiadają wyłącznie wodociągi. Od maja i czerwca 2026 roku obowiązują nowe przepisy, które rozszerzają odpowiedzialność także na właścicieli i zarządców budynków wielorodzinnych. To efekt nowelizacji ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i nowego rozporządzenia ministra zdrowia. Zmiany nie dotyczą właścicieli domów jednorodzinnych.
Najważniejsza zmiana polega na tym, że nowe obowiązki zarządców rozszerzają ich odpowiedzialność za jakość wody w budynkach, czyli na ostatnim odcinku – od przyłącza do kranu w mieszkaniu. "Puls Biznesu" ostrzega, że w praktyce każdy zarządca będzie musiał przygotować dokument o nazwie „Ocena ryzyka dla systemów zaopatrzenia w wodę”.
Co musi się w nim znaleźć? Jak wyjaśnia Mariusz Łubiński, prezes firmy Admus, chodzi o szczegółową analizę wewnętrznej instalacji wodociągowej, która powinna obejmować:
- opis i ocenę stanu technicznego instalacji,
- analizę miejsc, gdzie woda może stać (stagnacja),
- ocenę ryzyka rozwoju bakterii legionelli,
- sprawdzenie, czy w rurach nie ma materiałów, które mogą zanieczyszczać wodę,
- pomiary temperatury ciepłej wody i jej cyrkulacji,
- przygotowanie planu działań naprawczych,
- stworzenie harmonogramu przyszłych kontroli.
Na przygotowanie pierwszej takiej oceny zarządcy mają czas do 30 czerwca 2028 roku. Potem dokument trzeba będzie aktualizować co sześć lat. To nie jest prośba, a obowiązek. Ustawa przewiduje kary pieniężne od 100 zł do nawet 10 tys. zł za brak oceny, jej nieaktualizowanie lub niewykonanie wymaganych badań.
Ryzyko Legionelli w instalacji wodnej. Co grozi mieszkańcom?
Nowe przepisy kładą szczególny nacisk na zagrożenia, których wcześniej nie badano na taką skalę. Jednym z największych jest bakteria Legionella, która może rozwijać się w wewnętrznych instalacjach wodnych. To właśnie ona jest często przyczyną problemów z jakością wody w budynkach, zwłaszcza tam, gdzie woda przez dłuższy czas stoi w rurach.
Stagnacja wody, czyli jej zastój, to idealne warunki do namnażania się niebezpiecznych drobnoustrojów. Mariusz Łubiński, prezes firmy Admus, zwraca uwagę, że problem dotyczy konkretnych miejsc.
Sprzyjają im pustostany mieszkaniowe, rzadko udostępniane pokoje w hotelach. Za granicą problem z legionellą wykryto np. w budynkach, w których pracuje Parlament Europejski – mówi Łubiński.
Legionella wywołuje legionellozę, czyli chorobę legionistów – groźne zakażenie dróg oddechowych, które w skrajnych przypadkach może prowadzić nawet do śmierci. Nowe przepisy mają zapobiegać takim sytuacjom, bo jakość wody w budynkach, a zwłaszcza brak w niej groźnych bakterii, staje się kluczowym elementem bezpieczeństwa mieszkańców. Dlatego zarządcy będą musieli dokładnie sprawdzić, gdzie w instalacji woda może stagnować i jaka jest jej temperatura, by skutecznie eliminować ryzyko.
Ile to będzie kosztować i kto za to zapłaci?
Nowe przepisy to nie tylko dodatkowa praca, ale też realne koszty, które wspólnoty mieszkaniowe będą musiały ponieść. Pytanie brzmi: ile to wszystko będzie kosztować i kto ostatecznie za to zapłaci? Odpowiedź jest prosta – mieszkańcy.
Mariusz Łubiński, prezes firmy Admus, szacuje, że przygotowanie oceny ryzyka dla jednego budynku to wydatek rzędu od kilku do kilkunastu tysięcy złotych. Ostateczna kwota zależy od wielkości budynku, stanu instalacji i tego, jak kompletna jest dotychczasowa dokumentacja techniczna.
Zarządcy już powinni się przygotować, ponieważ taka ocena ryzyka niesie za sobą pewne koszty i wspólnoty powinny je przewidzieć w budżetach na 2027 r. – mówi Mariusz Łubiński, prezes firmy Admus.
To ważna informacja, bo oznacza, że wydatki trzeba będzie uwzględnić w planach finansowych na najbliższe lata. Szacuje się, że te nowe obowiązki zarządców będą kosztować wspólnoty od kilku do kilkunastu tysięcy złotych za przygotowanie jednej oceny dla budynku. Warto też pamiętać, że to dodatkowy koszt, niezależny od standardowych przeglądów pięcioletnich. Do tej pory ocena stanu instalacji była częścią takiego przeglądu. Teraz analizę ryzyka będzie musiał przeprowadzić osobny inspektor z uprawnieniami sanitarnymi, co generuje kolejne wydatki.
Hotele i biurowce gotowe. Kto będzie miał największy problem?
Nowe przepisy nie dla wszystkich oznaczają rewolucję. Najwięksi gracze na rynku nieruchomości komercyjnych i hotelowych podchodzą do zmian ze spokojem, bo w dużej mierze są na nie przygotowani. Problem mogą mieć za to zarządcy mniejszych, pojedynczych budynków.
Jak zauważa Przemysław Kiwer, dyrektor ds. property management w firmie Globalworth, dla profesjonalistów to kolejny krok w stronę podnoszenia standardów, a nie rewolucja.
Profesjonalni zarządcy już dziś prowadzą regularne przeglądy instalacji, monitorują jakość wody, realizują procedury związane z bezpieczeństwem sanitarnym oraz zarządzają ryzykiem technicznym budynków. Nowe regulacje wymagają przede wszystkim usystematyzowania i udokumentowania tych działań – mówi Przemysław Kiwer.
Według niego trudności mogą pojawić się tam, gdzie brakuje zaplecza. W przypadku mniejszych, pojedynczych budynków nowe obowiązki zarządców mogą być sporym wyzwaniem, bo często nie dysponują one wyspecjalizowanymi zespołami do zarządzania ryzykiem.
Podobnie sytuacja wygląda w branży hotelowej. Barbara Podwysocka, dyrektorka w Polskim Holdingu Hotelowym (PHH), podkreśla, że dbałość o bezpieczeństwo gości to element strategii biznesowej. W PHH procedury są już wdrożone, a za ich realizację odpowiadają zespoły techniczne w poszczególnych hotelach.
Wejście w życie nowych regulacji wiąże się z pewnymi dodatkowymi nakładami finansowymi, jednak w przypadku PHH nie szacujemy istotnego wzrostu kosztów. Wynika to właśnie z faktu, że nasza baza proceduralna i infrastrukturalna była już wcześniej w dużej mierze dostosowana do tak restrykcyjnych wymogów – mówi Barbara Podwysocka.
Wiele hoteli, zwłaszcza tych działających pod międzynarodowymi markami, już dawno musiało spełniać normy znacznie bardziej rygorystyczne niż te, które teraz wprowadza polskie prawo. Dla nich nowe przepisy to w dużej mierze formalność.
Podcasty
Playlisty tematyczne
