Planujesz kupno mieszkania z rynku wtórnego? Są tańsze niż rok temu!

Rynek wtórny mieszkań: Ceny w dół, stabilizacja popytu – co czeka kupujących?

Kwiecień 2024 na rynku wtórnym nieruchomości minął bez większych zaskoczeń. Popyt na mieszkania używane utrzymał się na stabilnym poziomie, choć był nieco ograniczony przez okres świąteczny. Jednocześnie, liczba dostępnych ofert nadal rosła. Wahania średnich cen ofertowych w skali miesiąca były minimalne, jednak w porównaniu rok do roku widać wyraźną korektę cen. Mimo medialnych zapowiedzi możliwego obniżenia stóp procentowych przez NBP, nie zaobserwowano znaczących zmian w aktywności kupujących i sprzedających.

W kwietniu nie odnotowano istotnych zmian ani w popycie na mieszkania używane, ani w liczbie nowych ofert. Utrzymujący się od kilku miesięcy stabilny popyt został przejściowo ograniczony przez Święta Wielkanocne. Część potencjalnych nabywców odłożyła poszukiwania nieruchomości na później, skupiając się na przygotowaniach do świąt i odpoczynku.

Jednocześnie, systematycznie wzrastała liczba nowych ofert sprzedaży mieszkań. Ze względu na utrzymującą się przewagę podaży nad popytem, wybór dostępnych nieruchomości stale się powiększa.

Ceny mieszkań: niewielkie zmiany miesięczne, wyraźna korekta roczna

Z analizy ofert publikowanych w serwisach nieruchomościowych Grupy Morizon-Gratka wynika, że w kwietniu średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym były stabilne. Miesięczne zmiany stawek – zarówno wzrosty, jak i spadki – były nieznaczne i nie przekraczały 1 proc., co nie wpłynęło znacząco na ogólny obraz cenowy rynku w porównaniu z marcem.

Obecnie normą jest, że mieszkania oferowane na sprzedaż od dłuższego czasu są stopniowo przeceniane. Z kolei nowe oferty często pojawiają się na rynku z tzw. "górką", czyli z zapasem ceny, który właściciel uwzględnia na ewentualne negocjacje. Jednak ta "górka" często jest redukowana jeszcze przed pojawieniem się pierwszego poważnego klienta.

Spadki cen w większości miast, z jednym wyjątkiem

Porównując średnie stawki ofertowe rok do roku, widać wyraźne spadki w 11 z 12 analizowanych miast. Jedynym wyjątkiem jest Łódź, gdzie odnotowano wzrost średniej ceny.

Z danych Grupy Morizon-Gratka wynika, że największa korekta cen mieszkań oferowanych na sprzedaż na rynku wtórnym nastąpiła w Krakowie (-4,2%), Lublinie (-3,9%) i Olsztynie (-3,4%). Najbardziej zbliżone do ubiegłorocznych ceny utrzymywały się w kwietniu w Gdańsku (-1%), Katowicach (-0,1%) oraz w Łodzi, gdzie średnia cena ofertowa metra kwadratowego mieszkania z drugiej ręki wzrosła o 0,9% (tj. o 72 zł).

Wskaźnik Trendu Cenowego Mieszkań: lekki wzrost miesięczny, spadek roczny

Utrzymująca się ostrożność kupujących oraz duża liczba dostępnych ofert znajdują odzwierciedlenie we Wskaźniku Trendu Cenowego Mieszkań. W kwietniu wartość wskaźnika wzrosła minimalnie – o 0,2% w porównaniu z marcem. Jednak w ujęciu rocznym zanotowano spadek o 2,4% – z historycznego maksimum wynoszącego 1889,1 pkt w kwietniu 2024 roku do poziomu 1843,1 pkt obecnie.

Normalizacja na rynku mieszkaniowym

Obserwowana stabilizacja popytu na mieszkania (zarówno nowe, jak i używane), wysoka podaż oraz widoczna korekta cen powoli, ale konsekwentnie prowadzą do normalizacji rynku mieszkaniowego. Przede wszystkim, wzrasta racjonalność decyzji podejmowanych przez kupujących, którzy nie podejmują już pochopnych decyzji zakupowych w obawie przed utratą "jedynej szansy".

Właściciele mieszkań wystawianych na sprzedaż również zaczynają dostrzegać, że okres gorączki zakupowej minął, a mieszkania przestały być towarem deficytowym. Oczekiwania cenowe muszą być dostosowane do obecnych realiów, a nie opierać się na historycznych szczytach cenowych.

Jak podsumowuje Marcin Drogomirecki, ekspert rynku nieruchomości Grupy Morizon-Gratka rynek sprzedaży mieszkań w Polsce się normalizuje, "naturalnie i bez potrzeby zewnętrznej ingerencji.".