- Przełomowa uchwała NSA ujawnia, jak nowa interpretacja przepisów wpływa na rentowność inwestycji w nieruchomości
- Brak jasnej strategii biznesowej wobec niesprzedanych lokali naraża firmy na niemal 29-krotny wzrost podatku
- Analiza danych branżowych wskazuje, dlaczego model biznesowy oparty na spekulacyjnym przetrzymywaniu mieszkań przestaje być opłacalny
- Niewłaściwe zarządzanie ryzykiem podatkowym może zagrozić płynności finansowej firmy przez naliczenie opłaty nawet pięć lat wstecz
- Eksperci rynku wskazują, jakie warunki dowodowe musi spełnić gmina, aby zakwestionować strategię inwestycyjną właściciela i nałożyć wyższy podatek
Mieszkanie to lokata kapitału? Fiskus może naliczyć podatek 29 razy wyższy
Chociaż w Polsce nie ma specjalnego podatku od pustostanów, przełomowa uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z października 2024 roku dała samorządom nowe, potężne narzędzie. Zgodnie z nią, jeśli mieszkanie nie służy celom mieszkalnym, a jest traktowane wyłącznie jak lokata kapitału, czyli właściciel czeka jedynie na wzrost jego wartości, gmina może nałożyć na nie podatek według stawek dla firm. Różnica jest kolosalna. W 2025 roku standardowy podatek od nieruchomości mieszkalnej wynosi 1,19 zł za metr kwadratowy, podczas gdy stawka dla działalności gospodarczej to aż 34 zł. Dla właściciela oznacza to niemal 29-krotny wzrost obciążenia finansowego, co ma skutecznie zniechęcać do spekulacyjnego „mrożenia” mieszkań.
Jednak nałożenie tak dotkliwej stawki nie jest automatyczne i wiąże się z wieloma obostrzeniami. Uchwała NSA wyraźnie wskazuje, że każdy przypadek należy analizować indywidualnie, a to na gminie spoczywa cały ciężar dowodowy. Urzędnicy muszą udowodnić, że właściciel celowo nie podejmuje żadnych działań, aby lokal sprzedać lub wynająć, a nieruchomość nie pełni funkcji mieszkaniowej. Co więcej, obowiązuje tu zasada rozstrzygania wątpliwości na korzyść podatnika. Jak podkreślał Rzecznik Praw Obywatelskich, nawet jeśli właścicielem mieszkania jest firma, ale lokal służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, na przykład mieszkają w nim pracownicy, powinna obowiązywać niższa stawka. Wyklucza to więc masowe opodatkowywanie wszystkich lokali należących do przedsiębiorców.
Czym jest „pustostan”? Spór, który może kosztować deweloperów miliony
Mimo tych prawnych zawiłości, niektóre samorządy, w tym Katowice i Kraków, już zaczęły stosować nowe przepisy w praktyce. Konsekwencje finansowe dla właścicieli, a zwłaszcza firm deweloperskich, mogą być ogromne. Wyobraźmy sobie dewelopera, który ma w ofercie 100 niesprzedanych mieszkań o średniej powierzchni 50 m². Jego roczny podatek od tych nieruchomości mógłby wzrosnąć z niecałych 6 tys. zł do 170 tys. zł. To jednak nie wszystko. Największe ryzyko wiąże się z możliwością naliczenia podatku wstecz, nawet do pięciu lat. W naszym przykładzie oznaczałoby to jednorazowe zobowiązanie przekraczające 800 tys. zł. Dla gmin jest to z kolei bardzo kusząca wizja dodatkowych wpływów do budżetu, co staje się silną motywacją do szukania takich „zamrożonych” nieruchomości.
Całe zamieszanie i pole do sporów wynika z jednego, kluczowego problemu: w polskim prawie wciąż brakuje definicji „pustostanu”. Deweloperzy słusznie argumentują, że nowo wybudowane mieszkania czekające na klienta to nie to samo co lokale trzymane w celach spekulacyjnych. Są one raczej naturalnym efektem cyklu rynkowego, na przykład spowolnienia popytu wywołanego wysokimi stopami procentowymi. Dane Polskiego Związku Firm Deweloperskich potwierdzają, że gotowe lokale w ofercie deweloperów to tylko ułamek problemu. Przykładowo, w Warszawie stanowią one zaledwie 2,5% ze 100 tysięcy pustych mieszkań. Eksperci są zgodni, że nowa interpretacja przepisów raczej nie obniży cen nieruchomości. Może za to skłonić firmy do większej ostrożności w planowaniu kolejnych inwestycji, aby uniknąć kosztownego problemu niesprzedanych lokali.
Podcasty
Playlisty tematyczne
