Umowa o dożywocie. Na czym polega? Jak ją odwołać?

Kto może zawrzeć umowę dożywocia?

Zbywcą nieruchomości może być wyłącznie osoba fizyczna, ze względu na obowiązek dożywotniego utrzymania. Nabywcą może być zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prawna. Poza tym prawo dożywocia może także przysługiwać kilku osobom, np. małżonkom. Najczęściej umowa dożywocia zawierana jest z członkami rodziny. W rzeczywistości jednak nie ma takiego obowiązku i może być ona zawarta nawet z obcą osobą.

Kiedy można podpisać umowę dożywocia?

Umowa dożywocia nazywana jest (prawidłowo) w Kodeksie Cywilnym umową o dożywocie i opisana jest w artykułach od 908 do 916. To jeden ze sposobów zapewnienia sobie tzw. spokojnej starości. Polega na przekazaniu osobie fizycznej lub prawnej nieruchomości - w zamian za dożywotnią opiekę i utrzymanie. Zasada jest prosta: ja ci przekazuję moją nieruchomość (dom lub mieszkanie), a ty, do mojej śmierci, będziesz mnie utrzymywać, a w razie potrzeby także zapewniać mi opiekę. Aby z wykonaniem umowy dożywocia nie było kłopotów, trzeba przed jej podpisaniem zastanowić się, komu lub jakiej osobie prawnej możemy ją zaproponować.

Kto po podpisaniu umowy jest właścicielem przekazanej nieruchomości?

Podpisując umowę dożywocia, właściciel danej nieruchomości zobowiązuje się przenieść jej własność na nabywcę. Nabywca zaś w zamian za to zobowiązuje się zapewnić dożywotnie utrzymanie zbywcy tej nieruchomości. W chwili zawarcia umowy zbywca nieruchomości staję się „dożywotnikiem", a nabywca zobowiązanym wobec tego dożywotnika z tytułu umowy dożywocia. Własność w umowie dożywocia przechodzi na nabywcę już w momencie podpisania umowy.

Podstawowy warunek skorzystania z umowy dożywocia

Jest nim własność nieruchomości lub posiadanie prawa użytkowania wieczystego jakiejś nieruchomości. Aby móc zawrzeć umowę dożywocia, trzeba np. mieć nieruchomość na własność. Jeśli więc ktoś mieszka np. w mieszkaniu czynszowym lub spółdzielczym i nie jest właścicielem żadnej innej nieruchomości ani nie ma prawa użytkowania wieczystego, nie może zawrzeć umowy dożywocia. Ta zresztą pełni podobną funkcję, jaką mają alimenty. Umowa może dotyczyć każdej nieruchomości: gruntowej, będącej lokalem czy gospodarstwem rolnym. Poza własnością przyszły dożywotnik może mieć udział we współwłasności nieruchomości, prawo użytkowania wieczystego lub udział w użytkowaniu wieczystym (gdy użytkownikiem wieczystym nieruchomości jest ktoś jeszcze).

Umowa o dożywocie – konieczne formalności

Umowa musi być sporządzona i zawarta w formie aktu notarialnego, inaczej jest nieważna. Najistotniejsze elementy, które powinny się w niej znaleźć przeniesienie prawa własności nieruchomości oraz konkretne określenie zobowiązań nabywcy wobec dożywotnika.

W umowie muszą się także znaleźć dane obu stron (PESEL, miejsce zamieszkania, numer i seria dowodu osobistego itd.), przedmiot umowy (czyli nieruchomość), data, w której przedmiot zostanie przekazany nabywcy.

Do umowy dożywocia trzeba dołączyć:

• dokumenty potwierdzające nabycie nieruchomości (potwierdzające, że przyszły dożywotnik ją nabył),
• numeru księgi wieczystej nieruchomości,
• zaświadczenie o braku zaległości w opłatach za nieruchomość,
• wypis z rejestru gruntów,
• w niektórych przypadkach także wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wyrys z mapy ewidencyjnej.

Koszty podpisania umowy dożywocia

Umowa dożywocia musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Koszty takiej umowy zależą od wartości nieruchomości i wynoszą co najmniej 1000 zł (dla nieruchomości powyżej 60 000 zł). Maksymalny koszt to 10 000 zł. Dodatkowo trzeba liczyć się z opłatą za wpis do księgi wieczystej (około 200 zł), podatkiem od czynności cywilnoprawnych (2% wartości nieruchomości) oraz ewentualną opłatą za wpis prawa dożywocia (150 zł).

Jakie zobowiązania trzeba zawrzeć w umowie o dożywocie

Przede wszystkim powinny zostać w niej jasno określone zasady dożywotniego utrzymania zbywcy nieruchomości. Jeżeli prawa i obowiązki nie będą jasno wyszczególnione w umowie, wtedy będą one wynikać z zapisów Kodeksu cywilnego:

1. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
2. Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach, lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia.

Zamiana umowy o dożywocie na rentę

Jeżeli między osobą korzystającą z dożywocia (dożywotnikiem) a osobą zobowiązaną do zapewnienia mu opieki (zobowiązanym) wystąpią poważne problemy w relacjach, np. wrogość, sąd może zdecydować, że zamiast bezpośredniej opieki, zobowiązany będzie zobowiązany do płacenia dożywotniej renty. Oznacza to, że dożywotnik będzie otrzymywać regularne wypłaty pieniężne zamiast usług.

Rozwiązanie umowy o dożywocie

Tylko w wyjątkowych wypadkach sąd może rozwiązać umowę o dożywocie. Przyczyny rozwiązania umowy o dożywocie są takie same jak przy zamianie umowy dożywocia na rentę, ale w tym wypadku sprawy powinny jednak zajść dalej (np. powinno dochodzić do aktów agresji między dożywotnikiem a nabywcą). Z roszczeniem do sądu o rozwiązanie umowy dożywocia może wystąpić każda strona tej umowy, czyli dożywotnik lub nabywca.