Nowy program mieszkaniowy rządu. To klucz czy wytrych do własnego "M"?

Od czego zależy sukces programu „Klucz do mieszkania”?

Pozytywnie oceniam próbę wsparcia poprzez program osób bez mieszkania szczególnie ludzi młodych na tzw. dorobku, których obecnie nie stać na tak wysokie ceny mieszkań i równie wysokie zobowiązania kredytowe. Program powinien zawierać konkretnie zapisy i wskazania kto może być beneficjentem i na jakich zasadach by nie było wątpliwości i zbędnych interpretacji.

 Dopóki ustawa nie zostanie uchwalona wszystko jest jeszcze możliwe tym bardziej, cały czas w koalicji rządowej utrzymuje się rozdźwięk co do wizji polityki mieszkaniowej i jej wsparcia oraz tego jak ostateczny program ma wyglądać. To czy ten projekt okaże się kolejnym programem z cyklu marketingu politycznego przygotowanego na czas wyborów prezydenckich okaże się w toku prac legislacyjnych. Nie wiadomo też, czy podczas prac nad projektem zainteresowane grupy lobbingowe nie doprowadzą do znaczących zmian czy też odłożenia projektu na półkę bądź jego całkowitej likwidacji by za jakiś czas zaproponować nowe rozwiązania oczywiście korzystniejsze z punku widzenia lobbystów. Życie i praktyka legislacyjna pokazała, że takie scenariusze są możliwe.

Sukces programu „Klucz do mieszkania” w dużej mierze zależy od tego, jak banki podejdą do oceny zdolności kredytowej jego uczestników. Jeśli kryteria będą zbyt restrykcyjne, wiele osób może mieć trudności z uzyskaniem finansowania, mimo rządowego wsparcia. Z kolei zbyt liberalne podejście może zwiększyć ryzyko dla banków i całego sektora finansowego.

Ważnym aspektem będzie również sposób, w jaki banki uwzględnią dopłaty czy gwarancje rządowe w analizie ryzyka. Czy będą traktować je jako realne i wystarczające zabezpieczenie? Czy podejdą do nich z większą ostrożnością przy udzielaniu kredytów? Moim zdaniem te kwestie mogą znacznie wpłynąć na dostępność kredytów i ostatecznie na skuteczność realizacji programu i dlatego ministerstwo powinno to uzgodnić z ZBP.

Bezwzględnie popieram rozwój mieszkalnictwa komunalnego i społecznego. Wieloletnie zaniedbania tego sektora budownictwa, brak spójnej koncepcji gospodarowania i finansowania zasobów, złe prawo niedostosowane do zmieniającej się rzeczywistości.

Ciągły brak funduszy na remonty, traktowanie spraw mieszkaniowych jako narzędzi w rozgrywkach politycznych. To m.in. główne przyczyny obecnej zapaści na rynku lokali komunalnych i socjalnych. 

Nie ma gminy w kraju, która nie borykałaby się z tymi problemami, braki w tej mierze są ogromne. Gminy nie tylko, że nie potrafią zaspokoić potrzeb mieszkaniowych wynikających ze stale popadających w ruinę ich własnych budynków, ale i nie mają, gdzie przekwaterować swoich lokatorów z wyrokami eksmisyjnymi z mieszkań znajdujących się z zasobach prywatnych. Czasem wolą dla świętego spokoju płacić właścicielom wysokie odszkodowania niż rozwiązać ten problem systemowo.

Nieruchomości komunalne niszczeją i dla ratowania dziurawych budżetów gmin sprzedawane są czasem za bezcen. Nowi właściciele zagospodarowują odzyskane działki, bo wyburzonych budynkach powstają obiekty handlowe lub budynki mieszkalne z lokalami na sprzedaż.

Znikają kolejne nieruchomości z zasobów gminnych ubywa lokali komunalnych kolejki oczekujących na mieszkania gminne rosną. Gminne spółki TBS czasem też realizują komercyjne projekty deweloperskie a klasyczne budownictwo komunalne jest praktycznie w odwrocie, a jeżeli już jest realizowane to w niewystarczających ilościach.

Rząd planuje przeznaczyć 2,5 miliarda złotych na budowę mieszkań komunalnych i społecznych, co może zwiększyć dostępność tanich lokali dla osób o niższych dochodach i mam nadzieję, że się z tego wywiąże, ale i dopilnuje by gminy by właściwie wydały te pieniądze. Wielu gminom nie chce się budować mieszkań wolą na przetargach sprzedać swoje działki budowlane deweloperom i później chwalić się z jak dzięki inwestycją zmienia się ich miasto.

Nowy program bez rynku pierwotnego

Uważam, że to dobry pomysł, że z programu wyłączono mieszkania budowane przez deweloperów, przez ostatnie lata było wiele programów bez takich ograniczeń. Przyszedł czas by to zmienić i w niczym to nie powinno zagrozić firmom deweloperskim które przecież od lat budują mieszkania, na które stać osoby zamożniejsze [posiadające gotówkę lub dobrą zdolność kredytową i fundusze na spłatę kredytu]. Moim zdaniem projekty deweloperskie dalej mogą być realizowane tylko z większą starannością co do wyboru lokalizacji, projektu i wykończenia by konkurować na rynku z tandetnymi projektami. W końcu klient zamożniejszy będzie miał w czym wybierać a i konkurencja dobrze wpłynie rynek deweloperski, bo teraz praktycznie każdy kto kupi działkę może być deweloperem i budować apartament.

Rynek nieruchomości premium od lat pokazuje, że jest zapotrzebowanie na takie projekty. Może kilkanaście firm deweloperskich upadnie, bo nie wytrzyma konkurencji. Podobnie dzieje w innych branżach i nikt nie robi z tego problemu tylko szuka dla siebie nowego pomysłu na biznes. Od kilku lat przyjęło się, że każdy może być deweloperem. Ruszyły weekendowe szkolenia pokazujące same pozytywy tej branży co zadziałało na wyobraźnię i wielu przedsiębiorców zdecydowało się wejść w „deweloperkę” bez doświadczenia. Bo wszystko co się zbuduje to się sprzeda i to z dobrym zyskiem, bo przecież od lat mamy „głód” mieszkaniowy.

W programie Ministerstwo proponuje limity dochodowe dla osób ubiegających się o wsparcie w wysokości; 6 500 zł netto dochodu - dla jednej osoby; 9 500 zł netto - dla dwuosobowego gospodarstwa; 11 500 zł netto - dla trzyosobowego gospodarstwa domowego; 13 500 zł netto - dla czteroosobowego gospodarstwa domowego; 15 500 zł netto dla pięcioosobowego gospodarstwa domowego. Bank Gospodarstwa Krajowego pokryje brakujący wkład własny do 20 proc. wartości nieruchomości, jednak nie wyższy niż 100 tys. zł. To dobre rozwiązanie, które pozwoli przyszłym kupującym zaplanować budżet i realnie ocenić swoją siłę nabywczą. Program zakłada też dopłaty do kredytów maksymalnie do 1,5 procenta co może realnie obniżyć wysokość rat.

Projekt zakłada też wprowadzenie limitu ceny metra kwadratowego mieszkania: 11 000 zł w przypadku pięciu największych miast w Polsce; 10 000 zł w przypadku pozostałych miejscowości w kraju, z zastrzeżeniem, że samorząd gminny będzie mógł modyfikować tę cenę.

Wskazanie limitu zawsze ma wady i zalety, dla jednych może to ograniczenie dla innych to może być za drogo. Moim zdaniem trzeba było określić górną kwotę by programu miał szansę realizacji. Ceny mieszkań na rynku wtórnym mają bardzo dużą rozpiętość i ma na to wpływ wiele czynników. Jeśli rynek się ustabilizuje wzrośnie podaż ofert i konkurencja to i ceny transakcyjne mieszkań mogą być niższe od limitu. Oczywiście to zjawisko może wystąpić nie we wszystkich miastach.

W niektórych w dużych miastach ceny mieszkań na rynku wtórnym zostały już tak znacznie zawyżone przez presje ofert z rynku pierwotnego. Od zawsze tak było, ceny nowych mieszkań przykładają się na ceny mieszkań używanych i jak drożeją to jednie i drugie. Myślę, że może nie od razu, ale na niektórych tańszych rynkach pojawią się w sprzedaży oferty mieszkań za 10 tys. za mkw. Właściciele na początku będą się łudzić, że uda się sprzedać za więcej, a jak zobaczą, że mieszkaniem nikt się nie interesuje to zaczną urealniać ceny. W końcu sprzedają używane mieszkania często w 20 - 30 letnim czy nawet starszym bloku i wcale nie takie nowoczesne, jeśli chodzi o technologię, funkcjonalność czy architekturę. Mieszkania starym bloku nawet po remoncie nie są przecież dziełem sztuki i absurdem jest by miały ceny często oderwane od realiów. Czas urealnić rynek i doprowadzić do normalność i równowagi popytu i podaży i wtedy i ceny będą inne.

Ceny mieszkań na rynku wtórnym pójdą w górę?

Moim zdaniem może być problem w mniejszych miastach, gdzie ceny mieszkań już są poniżej limitu i może to być silna pokusa dla właścicieli by spróbować podnosić ceny do górnego pułapu. Ale myślę, że kupujący zareagują na to bez emocji i będą twardo negocjować ceny a mieszkania z zawyżonymi cenami będą miały kłopot ze sprzedażą i w końcu urealnią się ceny albo będą czekać na klientów z większą gotówką.

Wsparcie kupujących tym programem sprawi, że to oni będą królami rynku i będą mogli dyktować warunki transakcji, jeśli będą umieli to rozsądnie wykorzystać.

Widzę problem w tym, żeby gminy ustalały ceny mieszkań na swoim lokalnym rynku. Nie mają do tego narzędzi ani wiedzy. Moim zdaniem jest to zły pomysł, ponieważ niektóre gminy mogą to wykorzystywać instrumentalnie i preferować sprzedających kosztem kupujących dbając o lokalnych inwestorów. Chyba, że gminy będą mogły wyłącznie ustalać lokalne ceny niższe od tego limitu 10 tys. zł. taki zapis miałby sens i zablokowałby apetyty na podwyżki cen i podniesie skuteczność realizacji programu w mniejszych miejscowościach.

Ministerstwo zakłada także limit liczby wniosków na poziomie 10 tys. kwartalnie. Myślę, że to wystarczy, nie spodziewam się takiego wielkiego zainteresowania tym programem jak BK 2 procent.

Program nie przeszkadza flipperom

Skoro program kierowany jest do osób mniej zamożnych, którzy chcą kupić swoje pierwsze mieszkanie to damy im szansę dostęp do jak największej puli mieszkań z rynku wtórnego. Program nie przeszkadza w zakupie mieszkania od flippera stawia tyko 3 letnią karencję jego posiadania. Inwestowanie w nieruchomości to przecież proces wieloletni i może okazać się dla flipperów nawet bardziej rentowny. Powinni tylko zmienić strategie działania i inaczej skalkulować swoje projekty inwestycji mieszkaniowych. Wejście programu w życie nie przeszkodzi flipperom w kupowaniu i remontowaniu mieszkań, ponieważ na rynku mogą znaleźć się osoby, które nie będą korzystać z programu i chętne kupią gotowy do zamieszkania lokal, tak jak jest to obecnie.

Inwestowanie w nieruchomości zawsze było, jest i będzie opłacalne po warunkiem, że podchodzi to tych projektów nie tylko ze znajomością tematu, ale i spokojną głową racjonalne analizując poszczególne czynniki mające wpływ na rentowność danej inwestycji. Na rynku możemy znaleźć ciekawe oferty, w które warto zainwestować w krótszym czy dłuższym okresie. Przed podjęciem decyzji należy dokonać wnikliwej analizy i ocenić ryzyka związane z daną inwestycją oraz mieć dobry pomysł na efektywne wykorzystanie kupowanej nieruchomości.

Gdyby program wszedł w życie to dla kupujących mogą nadejść dobre czasy, jeśli chodzi o wybór ofert. Prognozuję, że w latach 2025 - 2027 nastąpi wzrost liczby mieszkań, które trafią na rynek wtórny. Jest to związane z upływem pięcioletniego okresu podatkowego dla lokali nabytych w latach 2019 - 2021, po którym właściciele w tym również flipperzy mogą sprzedawać swoje mieszkania bez konieczności płacenia podatku dochodowego. Mieszkania te są obecnie w dużej części wynajmowane. Trzeba pamiętać, że w ubiegłych latach Polacy nabyli znaczną liczbę mieszkań m.in. po to by chronić swoje oszczędności przed pandemią, inflacją i wojną.

Coś czuję, że klasyczne szkolenia flipperskie mogą trochę stracić na popularności a w to miejsce pojawią się np. szkolenia jak szybko i z zyskiem wyremontować mieszkania. Może bowiem okazać się, że część inwestorów przerzuci się na flippowanie na remontach.

Mam nadzieję, że w pracach nad ustawą uczestniczyć będą specjaliści jak również odbędą się szerokie konsultacje społeczne z udziałem środowisk reprezentujących rynek nieruchomości po to by wypracować jak najlepsze rozwiązania.

Zobaczymy czy po zakończeniu prac legislacyjnych program realnie wpłynie na poprawę funkcjonowania rynku nieruchomości i pomoże młodym w zakupie wymarzonego „M” czy też okaże się kolejnym bublem legislacyjnym tworzonym na doraźne potrzeby polityczne.

Autor: Tomasz Błeszyński Certyfikowany doradca rynku nieruchomości, licencjonowany pośrednik w obrocie nieruchomościami i zarządca nieruchomości