- Zaledwie 0,16% gmin w Polsce uchwaliło kluczowe plany ogólne, co zmusza rząd do wydłużenia terminu reformy planowania przestrzennego.
- Reforma napotyka na poważne problemy, takie jak brak wykwalifikowanych urbanistów, skomplikowane uzgodnienia i wysokie koszty przygotowania planów.
- Po nowym terminie gminy bez planu ogólnego nie będą mogły wydawać decyzji o warunkach zabudowy, co zablokuje nowe inwestycje i utrudni realizację trwających.
- Właściciele działek poza wyznaczonymi obszarami uzupełnienia zabudowy mogą odczuć spadek wartości nieruchomości, gdy wejdą w życie nowe, szczegółowe plany miejscowe.
0,16% postępu i nowy termin. Dlaczego rewolucja w planowaniu to falstart?
Kluczowa dla polskiej gospodarki reforma planowania przestrzennego, mająca uporządkować chaos w zabudowie, praktycznie stanęła w miejscu. Do października 2025 roku zaledwie cztery z blisko 2500 gmin w Polsce zdołały uchwalić tzw. plany ogólne, czyli nadrzędne dokumenty określające kierunki rozwoju. To zaledwie 0,16% samorządów, a sytuację pogarsza fakt, że połowa z tych uchwał została zakwestionowana przez nadzór prawny wojewodów. W świetle tak ślimaczego tempa prac, Ministerstwo Rozwoju i Technologii przyznało, że pierwotny termin zakończenia reformy, wyznaczony na 30 czerwca 2026 roku, jest niemożliwy do utrzymania. Jak zapowiedział wiceminister Michał Jaros, zostanie on wydłużony, co daje rynkowi i samorządom dodatkowy czas na dostosowanie się do rewolucyjnych zmian.
Choć finalne dokumenty są rzadkością, to nie oznacza, że w urzędach nic się nie dzieje. Do końca stycznia 2025 roku aż 75% gmin rozpoczęło formalną procedurę, zgłaszając odpowiednie dane przestrzenne. Jest to jednak dopiero początek długiej drogi. Pilna potrzeba reformy wynika z faktu, że obecnie na ponad dwóch trzecich powierzchni kraju (69%) inwestycje powstają na podstawie indywidualnych decyzji o warunkach zabudowy, a nie przemyślanych, spójnych planów. Taki stan rzeczy, nazywany przez ekspertów chaosem przestrzennym, prowadzi do rozlewania się miast, nieefektywnej infrastruktury i generuje dla gospodarki straty szacowane na ponad 83 miliardy złotych rocznie.
Eksperci na wagę złota, urzędy na skraju paraliżu. Co blokuje plany?
Za opóźnieniami stoją dwa fundamentalne problemy: dotkliwy brak rąk do pracy i biurokratyczna machina. Na rynku brakuje wykwalifikowanych urbanistów i planistów przestrzennych, co najmocniej odczuwają mniejsze, mniej zamożne gminy, które muszą konkurować o usługi ekspertów z metropoliami. Jak już na początku prac ostrzegał Zygmunt Frankiewicz, były prezes Związku Miast Polskich, niedobór kadr był jednym z głównych zagrożeń dla powodzenia reformy w zakładanym czasie. Drugą barierą jest skomplikowany proces uzgodnień. Każdy plan musi uzyskać zielone światło od wielu instytucji, takich jak regionalne dyrekcje ochrony środowiska, Wody Polskie czy konserwatorzy zabytków. Urzędy te mają ograniczone zasoby i już teraz grozi im paraliż pod naporem tysięcy wniosków z całego kraju.
Kolejnym wyzwaniem są finanse, ponieważ koszt przygotowania planu ogólnego dla jednej gminy to wydatek rzędu od 100 do 300 tysięcy złotych. Aby wesprzeć samorządy, rząd uruchomił specjalne środki z Krajowego Planu Odbudowy w wysokości 871 milionów złotych. Pieniądze te przeznaczono na tworzenie planów ogólnych (457,8 mln zł), opracowywanie bardziej szczegółowych miejscowych planów zagospodarowania (319,4 mln zł) oraz na programy rewitalizacji (94 mln zł). Jest jednak pewien warunek. Gminy mogą liczyć na zwrot poniesionych kosztów dopiero po opublikowaniu gotowego dokumentu w dzienniku urzędowym, co ma je motywować do sprawnego zakończenia prac.
Twoja działka straci na wartości? Mapa niepewności dla inwestorów
Konsekwencje niedotrzymania nowego, jeszcze nieustalonego terminu, będą bardzo poważne. Gmina, która nie uchwali planu ogólnego, straci po tej dacie możliwość wydawania decyzji o warunkach zabudowy. W praktyce oznacza to całkowite zamrożenie nowych inwestycji na terenach nieobjętych planami miejscowymi. Problem dotknie nie tylko deweloperów planujących nowe osiedla, ale także tych w trakcie budowy. Jak zwracają uwagę eksperci, często w czasie realizacji projektu konieczne są zmiany, które wymagają uzyskania nowej decyzji. Bez planu ogólnego stanie się to niemożliwe, co grozi wstrzymaniem nawet bardzo zaawansowanych prac budowlanych.
Nowe przepisy nie unieważnią jednak istniejących, obowiązujących już planów miejscowych. Jak wyjaśnił wiceminister Krzysztof Kukucki, ustalenia planu ogólnego będą miały zastosowanie tylko przy tworzeniu nowych dokumentów planistycznych. Z perspektywy właścicieli nieruchomości kluczowe staje się pojęcie tak zwanego obszaru uzupełnienia zabudowy. Gminy wyznaczą w planach ogólnych specjalne strefy, w których nadal będzie można budować na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Działki leżące poza tymi obszarami mogą stracić na wartości. Ewentualne roszczenia odszkodowawcze nie będą jednak wynikać z samego planu ogólnego, a dopiero z zapisów przyszłych, szczegółowych planów miejscowych, które zostaną na jego podstawie uchwalone.
Podcasty
Playlisty tematyczne
