- Mimo sześciu obniżek stóp procentowych w 2025 roku, dostępność kredytów hipotecznych nie poprawiła się znacząco, a popyt na mieszkania był niższy niż oczekiwano.
- Rynek nieruchomości charakteryzuje się rekordową ofertą mieszkań, szczególnie mniejszych i tańszych, co przyczyniło się do stabilizacji średnich cen metra kwadratowego.
- Sprzedaż mieszkań w siedmiu największych metropoliach wzrosła o 8% w porównaniu do poprzedniego roku, ale była o 20% niższa niż w 2023 roku, kiedy działał program „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”.
- Deweloperzy, zamiast obniżać ceny ofertowe, stosują promocje i bonusy, a obecna sytuacja na rynku sprzyja kupującym, oferując stabilne ceny i duży wybór.
Obniżki stóp procentowych nie wystarczyły
Z raportu portalu RynekPierwotny.pl wynika, że sześć obniżek stóp procentowych w 2025 roku nie przełożyło się na znaczącą poprawę dostępności kredytów hipotecznych, która mogłaby istotnie zwiększyć popyt na nowe mieszkania. W rezultacie, w niektórych metropoliach oferta na rynku deweloperskim osiągnęła rekordowe rozmiary.
Eksperci z portalu RynekPierwotny.pl podkreślają, że z perspektywy potencjalnych nabywców istotna jest nie tylko szerokość oferty, ale także wzrost udziału mniejszych i tańszych mieszkań. To z kolei przyczyniło się do ustabilizowania średniej ceny metra kwadratowego po latach dwucyfrowych wzrostów.
Zaskakujące czynniki w 2025 roku
Autorzy raportu dotyczącego rynku nieruchomości zwracają uwagę na kilka zaskakujących zjawisk, które miały miejsce w ubiegłym roku. Jednym z nich było szybsze niż przewidywano tempo spadku stóp procentowych, co teoretycznie powinno przełożyć się na lepszą dostępność kredytów mieszkaniowych. Jednak reakcja kupujących okazała się słabsza niż oczekiwano.
Marek Wielgo z portalu RynekPierwotny.pl skomentował to następująco: „Najpewniej był to zimny prysznic dla deweloperów, którzy liczyli na gwałtowny wzrost popytu. Sęk w tym, że większość kupujących wybiera kredyty o przejściowo stałej stopie, a te taniały powoli, m.in. ze względu na powiązanie oprocentowania z obligacjami, a nie WIBOR-em. Do tego doszła trudniejsza sytuacja na rynku pracy: wolniejszy wzrost płac, rosnące bezrobocie i obawy o stabilność zatrudnienia. Wielu potencjalnych nabywców wstrzymywało się z decyzją. Jednak ponieważ dostępność kredytów stopniowo rosła, zainteresowanie zakupem mieszkań też się zwiększało. Pomogły w tym różnego rodzaju bonusy i obniżki cen wybranych lokali stosowane przez deweloperów”.
Sprzedaż mieszkań w największych miastach
Z danych portalu wynika, że w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Łodzi, Poznaniu oraz w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii deweloperzy sprzedali w 2025 roku około 49,5 tys. mieszkań, co stanowi wzrost o 8% w porównaniu z rokiem poprzednim. Jednakże, jest to o 20% mniej niż w 2023 roku, kiedy to funkcjonował program „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”.
Dwucyfrowy wzrost sprzedaży odnotowano we Wrocławiu (22%), Trójmieście (18%) i Krakowie (16%). W Warszawie zawarto o 6% więcej umów, a w Poznaniu – o 1%. Spadek sprzedaży zanotowano natomiast w Łodzi (4%) oraz w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (2%). „Są to metropolie, w których mieszkania kupują głównie nabywcy kredytowi. Jak widać, poprawa dostępności kredytów nie była wystarczająco duża” – wyjaśnia ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
W czwartym kwartale ożywienie popytu w skali wszystkich siedmiu metropolii było symboliczne i wyniosło zaledwie 1%. Na plus wyróżniły się Poznań (32%), Kraków (7%), Warszawa (5%) i Łódź (4%). Z kolei w Trójmieście sprzedaż spadła o 15%, a we Wrocławiu o 13%. Te wyniki były w dużej mierze spowodowane słabym grudniem. „W ubiegłym roku kupujący nie musieli podejmować decyzji pod presją czasu. W okresie świąteczno-noworocznym wielu postawiło więc na wypoczynek” – stwierdził Wielgo.
Aktywność deweloperów i podaż mieszkań
Z raportu wynika, że na początku roku deweloperzy byli bardzo aktywni inwestycyjnie, jednak w drugim kwartale zaczęli ograniczać swoje działania. W trzecim kwartale na rynki siedmiu największych miast trafiło jedynie około 10,1 tys. mieszkań. Dopiero seria obniżek stóp procentowych przywróciła deweloperom wiarę we wzrost popytu. W czwartym kwartale wprowadzili oni do sprzedaży około 12,8 tys. mieszkań, co stanowi wzrost o 26% w porównaniu z poprzednim kwartałem.
Jednakże, w całym 2025 roku na rynkach siedmiu największych miast pojawiło się około 52,3 tys. mieszkań, czyli o 20% mniej niż w 2024 roku. Największe ograniczenia inwestycyjne odnotowano w Poznaniu (34%), Wrocławiu (28%), Krakowie i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (21%) oraz w Warszawie (20%). W Trójmieście podaż utrzymała się na poziomie z poprzedniego roku, a w Łodzi minimalnie wzrosła (1%).
W większości metropolii podaż zaspokoiła rosnący popyt. Jedynie w Warszawie i Poznaniu w całym 2025 roku deweloperzy wprowadzili na rynek mniej lokali niż sprzedali. Mimo to, oferta w tych miastach jest większa niż rok wcześniej, ponieważ zasilały ją mieszkania, z których nabywcy zrezygnowali. Dodatkowo, obowiązek publikowania cen spowodował, że w ofercie pojawiły się lokale, które wcześniej nie były w oficjalnym obiegu, głównie luksusowe apartamenty.
Pod koniec grudnia w Warszawie w ofercie znajdowało się około 17,5 tys. lokali (11% więcej niż rok wcześniej). W Łodzi oferta wzrosła o 26% – do 11,9 tys., co dało jej pozycję wicelidera pod względem wielkości rynku. Kraków odnotował wzrost o 21% do 11,5 tys., a Trójmiasto do 8,7 tys. W Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii oferta wzrosła o 18% – do 11,2 tys., we Wrocławiu o 13% – do 10,2 tys., a w Poznaniu o 6% – do 8,2 tys. W Poznaniu, Krakowie i Poznaniu w czwartym kwartale oferta minimalnie się skurczyła.
Promocje zamiast obniżek cen
Autorzy raportu podkreślają, że obecna sytuacja na rynku jest korzystna dla kupujących, zwłaszcza że zwiększyła się podaż lokali budowanych z myślą o nabywcach finansujących zakup kredytem – zwykle są to tańsze mieszkania. Choć w statystykach nie widać spadków cen ofertowych, to eksperci uważają, że deweloperzy ukrywają je pod płaszczykiem promocji. „Deweloperzy najczęściej kamuflują je za pomocą promocji” – przypomniał Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Z danych przedstawionych w raporcie wynika, że najbardziej stabilną cenowo metropolią w 2025 roku była Łódź. Średnia cena metra kwadratowego w grudniu była tam niemal identyczna jak rok wcześniej. Na drugim miejscu uplasowały się ex aequo Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia i Kraków ze wzrostem o 1%, a na trzecim Warszawa i Wrocław – 4%. W Poznaniu ceny poszły w górę o 5%, a w Trójmieście – 10%.
Autorzy raportu wskazują, że deweloperzy wprowadzają nowe projekty, a konkurencja przybrała formę wojny cenowej, która prawdopodobnie potrwa jeszcze jakiś czas. Mało prawdopodobne jest, by do biur sprzedaży ustawiały się kolejki chętnych. Obniżki stóp procentowych z pewnością ożywią popyt, ale osłabi go wolniejszy wzrost wynagrodzeń i niepewność na rynku pracy.
Podcasty
Playlisty tematyczne
