Sprzedadzą mieszkanie za długi czynszowe. Teraz częściej będą odbywały się licytacje mieszkań

Kryzys na rynku nieruchomości

Trwa kryzys na rynku nieruchomości. Koszty eksploatacji mieszkań są coraz wyższe - wzrosły opłaty za gaz, energię elektryczną, ciepło oraz opłaty czynszowe. Jest to również zauważalne w kwestii kredytów hipotecznych - Polacy biorą ich coraz mniej. Zaniepokojeni są nie tylko właściciele mieszkań - ale również zarządcy budynków wielorodzinnych (tzn. zarządcy wspólnot i spółdzielni oraz samodzielnych zarządców nieruchomości). Obawiają się, że w związku z zaistniałą sytuacją zaczną rosnąć zaległości w opłatach za mieszkanie - co może skutkować zachwianiem stabilności finansowej wspólnoty lub spółdzielni.

Licytacja mieszkań za długi czynszowe

Obowiązujące prawo daje możliwość skutecznego zlicytowania mieszkania członka wspólnoty czy spółdzielni za długi. Jak informuje portal Strefa Biznesu już jakiś czas temu w mediach zaczęły pojawiać się doniesienia o tym, że rząd zamierza ułatwić licytację mieszkań na poczet zaległych opłat. W sytuacji, gdy osoba mieszkająca w tzw. budynku wielorodzinnym zalega z opłatami zarządca budynku musi odpowiednio podnieść spółdzielcze opłaty eksploatacyjne lub zaliczki na rzecz wspólnoty mieszkaniowej w celu zapewnienia płynności finansowej.

"Innymi słowy, sąsiedzi przynajmniej czasowo płacą za zadłużonego właściciela mieszkania albo posiadacza spółdzielczego prawa do lokalu" - poinformowała Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl cytowana przez Strefę Biznesu.

Wspólnota posiada możliwość wystąpienia do sądu z wnioskiem o licytację lokalu na poczet długów - takie rozwiązanie przewiduje artykuł 16 ustawy o własności lokali. Jednak artykuł ten mówi o "długotrwałym" zaleganiu z opłatami. "Nie wiadomo zatem dokładnie, jak duże zaległości w opłatach za mieszkanie uzasadniają licytację nieruchomości przez komornika" - poinformowała na łamach Strefy Biznesu Magdalena Markiewicz. Nieprecyzyjność tego artykułu wiąże się z niechęcią sądów do orzekania ws. licytacji. "Jest to bowiem bardzo daleko idąca ingerencja w chronione Konstytucją RP prawo własności, o czym mówi Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 29 lipca 2013 r. (sygn. SK 12/12)" - podkreśliła Magdalena Markiewicz.

"Mieszkaniowe" ustawy do zmiany. Rząd planuje doprecyzowanie artykułów

Rząd zdecydował się na doprecyzowanie wyżej wspomnianego artykułu. Projekt ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy Prawo spółdzielcze oraz ustawy o własności lokali przewiduje, że licytacja zadłużonego lokum będzie możliwa, jeśli zaległości w opłatach za mieszkanie (względem wspólnoty lub spółdzielni) przekroczą wymiar roczny. Niestety prace nad projektem przedłużają się - eksperci prognozują, że może on wejść w życie pod koniec 2022 roku.

Pomimo braku zmian wciąż należy pamiętać o kilku istotnych kwestiach. Odsetki od zaległości są wciąż naliczane, rządowa propozycja zmiany przepisów może sprawić, że wspólnoty i spółdzielnie będą teraz mniej skłonne na przykład do umorzenia części długów a w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania, spółdzielnia może zamiennie prowadzić egzekucję długów na podstawie samego nakazu zapłaty - informuje Strefa Biznesu.

Zaległości w opłatach za mieszkanie mogą w przyszłości utrudnić jego sprzedaż ponieważ zgodnie z przepisami (art. 548 KC), zaległości poprzedniego właściciela wobec wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej nie obciążają nabywcy mieszkania - chyba że wyrazi on na to zgodę (na przykład w zamian za obniżkę ceny).