- Likwidacja ROD może nastąpić w trzech przypadkach (cel publiczny, zmiana planu zagospodarowania za zgodą 2/3 działkowców, grunty prywatne), a zawsze przysługuje odszkodowanie.
- Działkowcom należy się odszkodowanie za majątek i prawo do działki, a jego wysokość ustala rzeczoznawca opłacany przez podmiot likwidujący.
- W przypadku likwidacji na cel publiczny lub za zgodą działkowców, można ubiegać się o działkę zamienną.
- W przypadku sporu, działkowcy mogą liczyć na wsparcie PZD i zaskarżać decyzje administracyjne lub sądowe.
Kto i kiedy może zlikwidować ROD
Ustawa o rodzinnych ogrodach działkowych z 2013 roku dopuszcza likwidację ROD w trzech sytuacjach. Pierwsza – i najczęstsza – to realizacja celu publicznego: budowy drogi, szkoły, szpitala lub innej inwestycji służącej ogółowi. W tym przypadku podmiot likwidujący – najczęściej gmina lub Skarb Państwa – ma obowiązek wskazania nieruchomości zamiennej, na której zostanie odtworzony nowy ogród, oraz wypłaty odszkodowań działkowcom i stowarzyszeniu ogrodowemu.
Drugi przypadek to likwidacja na cel niepubliczny – gdy nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje dla terenu ROD inne przeznaczenie. Tu prawo stawia wyraźną barierę: na taką likwidację musi wyrazić zgodę co najmniej dwie trzecie działkowców korzystających z likwidowanej części ogrodu. Bez tej zgody likwidacja nie może się odbyć. Trzecia sytuacja dotyczy ogrodów na gruntach prywatnych lub zwracanych dawnym właścicielom – w takim przypadku odszkodowanie się należy, ale podmiot likwidujący nie ma obowiązku zapewnienia terenu zamiennego.
Co ważne, likwidacja może nastąpić wyłącznie między 1 listopada a 31 marca. Poza tym okresem – tylko w wyjątkowych, szczególnie uzasadnionych przypadkach. Jeśli podmiot likwidujący zmusi działkowców do opuszczenia działek poza tym oknem czasowym, przysługuje im dodatkowe odszkodowanie za utracone plony.
Co się należy – i kto za to płaci
Podmiot likwidujący ma obowiązek wypłacić każdemu działkowcowi odszkodowanie za dwa składniki: majątek na działce stanowiący własność działkowca – czyli altanę, nasadzenia, ogrodzenie, instalacje, urządzenia – oraz za samo prawo do działki. Jeśli działkowiec otrzyma działkę zamienną w nowym ogrodzie, odszkodowanie za prawo do działki pomniejsza się o wartość nowego prawa. Jeśli nie dostaje działki zamiennej – odszkodowanie wypłacane jest w pełnej wysokości.
Stowarzyszenie ogrodowe (PZD) otrzymuje odrębne odszkodowanie za infrastrukturę wspólną: drogi wewnętrzne, ogrodzenie zewnętrzne, instalacje ogólnoogrodowe.
Wysokość wszystkich odszkodowań ustala rzeczoznawca majątkowy w formie operatu szacunkowego, a koszty tej wyceny w całości ponosi podmiot likwidujący. Działkowiec nie płaci za rzeczoznawcę ani grosza. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości rynkowej majątku – jeśli działkowiec ma wątpliwości co do rzetelności wyceny, ma prawo zlecić własną opinię i na jej podstawie negocjować lub wejść na drogę sądową.
Kluczowa zasada, której nie wolno zapomnieć: odszkodowanie musi być wypłacone przed wydaniem działki. Protokół zdawczo-odbiorczy podpisujemy dopiero wtedy, gdy pieniądze są już na naszym koncie bankowym.
Prawo do działki zamiennej
Jeśli ROD jest likwidowany na cel publiczny lub na cel niepubliczny za zgodą działkowców, podmiot likwidujący ma obowiązek odtworzyć ogród w innym miejscu. Działkowiec ma prawo do działki zamiennej w nowym ogrodzie – ale nie dzieje się to automatycznie. By z niego skorzystać, należy w terminie do trzech miesięcy od dnia likwidacji złożyć pisemne żądanie do stowarzyszenia ogrodowego. Po tym terminie roszczenie wygasa. Nowy ogród musi spełniać minimalne wymagania infrastrukturalne i być dostępny w rozsądnym czasie od dotychczasowego miejsca zamieszkania.
Likwidacja częściowa
Nie zawsze chodzi o zlikwidowanie całego ogrodu. Coraz częściej likwidacji ulega jedynie część ROD – na przykład pas terenu pod nową drogę. Jeśli likwidacja obejmuje nie więcej niż 10 procent powierzchni ogrodu i nie więcej niż dziesięć działek, podmiot likwidujący może – za zgodą stowarzyszenia ogrodowego – zamiast odtwarzać ten fragment ogrodu, wypłacić stowarzyszeniu kwotę równoważną kosztom odtworzenia, a działkowcowi przyznać działkę zamienną w nielikwidowanej części tego samego ROD. To dla działkowca rozwiązanie najkorzystniejsze – ogród pozostaje, zmienia się tylko konkretna działka.
Jak się bronić – krok po kroku
Pierwszym sojusznikiem działkowca w sporze o likwidację jest Polski Związek Działkowców. PZD jako reprezentant zbiorowych interesów działkowców uczestniczy w procedurze likwidacyjnej, negocjuje warunki i może wnieść sprzeciw wobec decyzji naruszających prawo. Warto niezwłocznie skontaktować się z okręgowym zarządem PZD i poinformować o otrzymanym piśmie.
Każda decyzja administracyjna związana z likwidacją – w szczególności decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości – podlega kontroli administracyjnej i sądowej. Od decyzji starosty lub prezydenta miasta można odwołać się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, a następnie wnieść skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Spory o wysokość odszkodowania rozstrzygają sądy powszechne cywilne. Warto wiedzieć, że działkowiec nie jest w tym postępowaniu sam – ustawa przewiduje, że wszelkie koszty związane z likwidacją, w tym sporządzenie operatów szacunkowych i obsługą prawną po stronie stowarzyszenia, ponosi podmiot likwidujący.
Jeśli podmiot likwidujący na cel niepubliczny próbuje przejąć teren bez wymaganej zgody dwóch trzecich działkowców – likwidacja jest bezprawna i można ją zakwestionować zarówno administracyjnie, jak i sądownie. Warto to zrobić szybko: im wcześniej złożony sprzeciw, tym większa szansa na wstrzymanie procedury przed pojawieniem się koparek.
Podcasty
Playlisty tematyczne
