Co pompuje ceny nieruchomości? Ogromny wpływ zagranicznych funduszy

2022-01-22 16:02
Bloki mieszkalne
Autor: pixabay.com Bloki mieszkalne

W dyskusjach na temat rynku nieruchomości, w Polsce głównym tematem rozmów są oczywiście wysokie i błyskawicznie rosnące ceny. Podaż nie jest w stanie zaspokoić popytu, co winduje wycenę. Wśród powodów często przytacza się argument zagranicznych funduszy, którzy wykupują nawet całe bloki i następnie je wynajmują, tym samym "zabierając" część rynku. Przeciwnicy odpierają argument, że inwestorów instytucjonalnych jest w Polsce niewiele. A co o tym mówią statystyki? Przyjrzeliśmy się tematowi na podstawie raportu przygotowanego przez Think Thank Heritage Real Estate.

Ceny mieszkań pompują fundusze inwestycyjne?

Jak wskazuje raport HRE, ze strony rynków finansowych rośnie zainteresowanie rynkiem nieruchomości w krajach takich jak Polska . Według Financial Times giełdowa kapitalizacja spółek sektora wzrosła z 3,5 mld euro w 2006 roku do 85 mld euro w lipcu 2021 roku. To jasny znak, że na rynek nieruchomości cały czas napływają ogromne kwoty i to nie ze strony nabywców prywatnych, a funduszy. Co więcej, jak wskazują eksperci HRE Investment w Polsce ten efekt się drastycznie pogłębia.

ZOBACZ Ceny mieszkań 2022: Ile nieruchomości podrożeją w nowym roku?

U notariusza: Jak kupować nieruchomość na kredyt?

W raporcie HRE czytamy, że ceny mieszkań i domów są coraz bardziej zsynchronizowane na świecie, szczególnie w dużych miastach. Oznacza to, że ceny mniej-więcej wszędzie rosną. Oczywiście występują pewne różnice, związane z przepływami kapitału, oraz decyzjami politycznymi i gospodarczymi.

Wykazano również, że zwiększa się intensywność i wpływ inwestorów, oraz kapitału zagranicznego na rynkach mieszkaniowych, co oczywiście prowadzi do wzrostu cen i mniejszej dostępności mieszkań. Coraz mniej gospodarstw domowych jest właścicielami zamieszkiwanej nieruchomości. Nie bez powodu w Berlinie odbyło się referendum o wywłaszczeniu funduszy z mieszkań.

Sytuacja w Polsce. Pandemia przyśpieszyła ekspansję zagranicznych funduszy

Eksperci HRE wskazują, że przez wiele lat po transformacji inwestorzy nie mieli dużego udziału na polskim rynku, choćby ze względu na dominację rozproszonych właścicieli mieszkań i preferencję Polaków do mieszkania "na swoim". Wzrost aktywności zagranicznych inwestorów w polskich nieruchomościach można było zauważyć od roku 2019. Pandemia COVID-19 jedynie przyśpieszyła to zjawisko.

HRE powołując się na szacunki JLL zauważa, że wartość inwestycji segmentu PRS wyniosła w 2020 roku 260 mln euro (1,2 mld złotych), a w połowie 2021 roku wzrosło ponad dwukrotnie, bo aż do 564 mln euro (ok. 2,6 mld zł), z czego 34 mln euro dotyczyło akademików. Obecnie inwestorzy instytucjonalni deklarują chęć kupowania nawet nieukończonych budynków, czy całych pakietów (od kilkuset, do kilku tysięcy lokali). Co więcej, z racji na "zły PR" wiele funduszy inwestycyjnych nie chwali się głośno takimi transakcjami. 

W raporcie HRE czytamy, że rynek PRS będzie się dynamicznie rozwijał. Według ThinkCo w 2020 roku najem instytucjonalny obejmował 3 873 mieszkania, 7 362 były w budowanie. Według zapowiedzi do 2025 roku rynek miał powiększyć się o 25 865, łącznie obejmując aż 37 100 lokali. Jak jednak wskazuje HRE na podstawie danych ujawnionych przez inwestorów, co najmniej 50 000 lokali będzie na rynku PRS w 2025 roku. Realnie można oczekiwać, że inwestorzy będą mieli nawet 70 000 - 80 000 mieszkań w Polsce. Szacunkowo rynek najmu to 1,3 mln mieszkań, więc inwestorzy instytucjonalni mogą mieć nawet 6 proc. "tortu".

Jak można zaradzić na ten problem?

Rynek mieszkaniowy jest związany z jedną z podstawowych potrzeb obywatela, dlatego też państwa rzadko pozostawiają wolnej grze rynkowej. Regulatorzy w kontrolują wzrost czynszów, czy wprowadzają dodatkowe opłaty i podatki na nierezydentów kupujących nieruchomości. Na takie rozwiązanie zdecydowało się choćby sześć australijskich stanów, wprowadzając w latach opłatę wysokości 3-4 proc. do docelowo 7-9 proc. HRE Investments przedstawiło więc rekomendacje dla Polski, które zostały przyjęte przez Radę Programową 11 edycji Europejskiego Kongresu Finansowego. 

Sonda
Czy masz mieszkanie na własność?
  • Podatek lub opłata od niezabudowanych działek, przewidzianych w planie zagospodarowania przestrzennego na cele mieszkaniowe i możliwych do wykorzystania. Danina dotyczyłaby działek niezabudowanych w ciągu 6 lad od ich nabycia, byłaby odliczana od ceny zakupy. Pieniądze trafiłyby o do budżetu gminy i zostałyby przeznaczone na cele polityki mieszkaniowej.
  • Wprowadzenie do polskiego prawa instytucji REITów (FINNów) z wykorzystaniem formuły najmu z dojściem do własności. HRE postuluje również aby dochody z REITów (FINNów) były zwolnione z podatku dochodowego gdy najemcy mają możliwość zamiany posiadania umowy najmu na umowę z dojściem do własności. Daje to korzyści zarówno inwestorom, jak i najemcom. Ponadto REIT aby utrzymać skalę swojej działalności, musi budować nowe osiedla
  • Duże transakcje na rynku mieszkaniowym, takie jak zakupy pakietów lokali, czy przyjęcie spółek deweloperskich z dużymi portfelami budowanych mieszkań, powinny być kontrolowane i zatwierdzane przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, pod kątem tego jak będą działać na rynek mieszkaniowy.
Grupa ZPR Media sprzeciwia się głoszeniu opinii noszących znamiona mowy nienawiści przepełnionych pogardą czy agresją. Jeśli widzisz komentarz, który jest hejtem, powiadom nas o tym, klikając zgłoś. Więcej w REGULAMINIE
Najnowsze