Co pompuje ceny nieruchomości? Ogromny wpływ zagranicznych funduszy

Ceny mieszkań pompują fundusze inwestycyjne?

Jak wskazuje raport HRE, ze strony rynków finansowych rośnie zainteresowanie rynkiem nieruchomości w krajach takich jak Polska . Według Financial Times giełdowa kapitalizacja spółek sektora wzrosła z 3,5 mld euro w 2006 roku do 85 mld euro w lipcu 2021 roku. To jasny znak, że na rynek nieruchomości cały czas napływają ogromne kwoty i to nie ze strony nabywców prywatnych, a funduszy. Co więcej, jak wskazują eksperci HRE Investment w Polsce ten efekt się drastycznie pogłębia.

ZOBACZ Ceny mieszkań 2022: Ile nieruchomości podrożeją w nowym roku?

W raporcie HRE czytamy, że ceny mieszkań i domów są coraz bardziej zsynchronizowane na świecie, szczególnie w dużych miastach. Oznacza to, że ceny mniej-więcej wszędzie rosną. Oczywiście występują pewne różnice, związane z przepływami kapitału, oraz decyzjami politycznymi i gospodarczymi.

Wykazano również, że zwiększa się intensywność i wpływ inwestorów, oraz kapitału zagranicznego na rynkach mieszkaniowych, co oczywiście prowadzi do wzrostu cen i mniejszej dostępności mieszkań. Coraz mniej gospodarstw domowych jest właścicielami zamieszkiwanej nieruchomości. Nie bez powodu w Berlinie odbyło się referendum o wywłaszczeniu funduszy z mieszkań.

Sytuacja w Polsce. Pandemia przyśpieszyła ekspansję zagranicznych funduszy

Eksperci HRE wskazują, że przez wiele lat po transformacji inwestorzy nie mieli dużego udziału na polskim rynku, choćby ze względu na dominację rozproszonych właścicieli mieszkań i preferencję Polaków do mieszkania "na swoim". Wzrost aktywności zagranicznych inwestorów w polskich nieruchomościach można było zauważyć od roku 2019. Pandemia COVID-19 jedynie przyśpieszyła to zjawisko.

HRE powołując się na szacunki JLL zauważa, że wartość inwestycji segmentu PRS wyniosła w 2020 roku 260 mln euro (1,2 mld złotych), a w połowie 2021 roku wzrosło ponad dwukrotnie, bo aż do 564 mln euro (ok. 2,6 mld zł), z czego 34 mln euro dotyczyło akademików. Obecnie inwestorzy instytucjonalni deklarują chęć kupowania nawet nieukończonych budynków, czy całych pakietów (od kilkuset, do kilku tysięcy lokali). Co więcej, z racji na "zły PR" wiele funduszy inwestycyjnych nie chwali się głośno takimi transakcjami. 

W raporcie HRE czytamy, że rynek PRS będzie się dynamicznie rozwijał. Według ThinkCo w 2020 roku najem instytucjonalny obejmował 3 873 mieszkania, 7 362 były w budowanie. Według zapowiedzi do 2025 roku rynek miał powiększyć się o 25 865, łącznie obejmując aż 37 100 lokali. Jak jednak wskazuje HRE na podstawie danych ujawnionych przez inwestorów, co najmniej 50 000 lokali będzie na rynku PRS w 2025 roku. Realnie można oczekiwać, że inwestorzy będą mieli nawet 70 000 - 80 000 mieszkań w Polsce. Szacunkowo rynek najmu to 1,3 mln mieszkań, więc inwestorzy instytucjonalni mogą mieć nawet 6 proc. "tortu".

Jak można zaradzić na ten problem?

Rynek mieszkaniowy jest związany z jedną z podstawowych potrzeb obywatela, dlatego też państwa rzadko pozostawiają wolnej grze rynkowej. Regulatorzy w kontrolują wzrost czynszów, czy wprowadzają dodatkowe opłaty i podatki na nierezydentów kupujących nieruchomości. Na takie rozwiązanie zdecydowało się choćby sześć australijskich stanów, wprowadzając w latach opłatę wysokości 3-4 proc. do docelowo 7-9 proc. HRE Investments przedstawiło więc rekomendacje dla Polski, które zostały przyjęte przez Radę Programową 11 edycji Europejskiego Kongresu Finansowego. 

• Podatek lub opłata od niezabudowanych działek, przewidzianych w planie zagospodarowania przestrzennego na cele mieszkaniowe i możliwych do wykorzystania. Danina dotyczyłaby działek niezabudowanych w ciągu 6 lad od ich nabycia, byłaby odliczana od ceny zakupy. Pieniądze trafiłyby o do budżetu gminy i zostałyby przeznaczone na cele polityki mieszkaniowej.
• Wprowadzenie do polskiego prawa instytucji REITów (FINNów) z wykorzystaniem formuły najmu z dojściem do własności. HRE postuluje również aby dochody z REITów (FINNów) były zwolnione z podatku dochodowego gdy najemcy mają możliwość zamiany posiadania umowy najmu na umowę z dojściem do własności. Daje to korzyści zarówno inwestorom, jak i najemcom. Ponadto REIT aby utrzymać skalę swojej działalności, musi budować nowe osiedla
• Duże transakcje na rynku mieszkaniowym, takie jak zakupy pakietów lokali, czy przyjęcie spółek deweloperskich z dużymi portfelami budowanych mieszkań, powinny być kontrolowane i zatwierdzane przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, pod kątem tego jak będą działać na rynek mieszkaniowy.