Czy opłaca się nadpłacać kredyt? Odpowiedź nie jest taka oczywista

Czy warto nadpłacać kredyt? Na pierwszy rzut oka jest to korzystne rozwiązanie

HRE Investments na podstawie danych NBP szacuje, że Polacy w 2022 roku nadpłacili aż 40 mld zł z kredytów hipotecznych. Na kwotę składają się zarówno częściowe, jak i całkowite spłaty kredytów, ale także na sprzedaż mieszkań obciążonych kredytem. Dla porównania, według szacunków HRE w 2021 roku nadpłaty wyniosły 23 mld zł, w 2020 roku 9,2 mld zł, a w 2019 roku 5,5 mld zł.

Jak pisze Bartosz Turek z HRE Investments wyniki nie powinny dziwić, bo oprocentowanie kredytów hipotecznych było wyższe od oprocentowania lokat. Przeznaczenie wcześniej pieniędzy na nadpłatę kredytu powodowało, że odsetki od długu spadały szybciej niż banki dopisywałyby odsetki na lokatę, a według danych z 2022 roku kredyty były przeciętnie oprocentowanie na 9 proc.

- Aby zarobić na lokacie więcej niż kosztuje kredyt musielibyśmy założyć depozyt z oprocentowaniem na poziomie ponad 11%. Dopiero wtedy po odjęciu 19% podatku od zysków kapitałowych zarobilibyśmy na oszczędnościach tyle ile kosztuje przeciętna złotowa hipoteka. Nie jest tajemnicą, że tak wysoko oprocentowanych lokat w bankach po prostu nie ma. Stąd powszechna konstatacja, że dziś lepiej jest nadpłacić kredyt i zaoszczędzić pieniądze na odsetkach niż oszczędzać czy inwestować - pisze Turek.

Diabeł tkwi w szczegółach. Nadpłaty są korzystne, ale są też korzystniejsze rozwiązania

Jak jednak zaznacza HRE Investments porównanie w skali jednego roku jest jednak niewystarczające, choćby dlatego, że kredyty bierzemy np. na 20 lat. A przez ten czas zmienia się inflacja, oprocentowanie kredytów i po latach okaże się, że nadpłata nam się opłacała, ale może się również okazać, że mogliśmy pozwolić tym pieniądzom pracować dla nas w inny, korzystniejszy sposób. Dlatego trzeba sięgnąć do danych historycznych.

Z danych NBP wynika, że przeciętne oprocentowanie kredytów w styczniu 2005 roku wynosiło - podobnie do dzisiejszego - ponad 8 proc., a przeciętne oprocentowanie lokaty przekraczało 5 proc. Jeśli 18 lat temu zaciągnęlibyśmy 30-letni kredyt na 300 tys. zł, przy średniej marży 1,8 proc. odsetki wyniosłyby ok. 172,5 tys. zł.

- Co jednak stałoby się, gdybyśmy od początku 2005 roku przeznaczali na nadpłatę kredytu po 500 złotych miesięcznie obniżając konsekwentnie wysokość płaconej raty? Po 18 latach mielibyśmy do spłaty już mniej niż 96 tysięcy złotych (o 76,6 tys. zł mniej niż bez nadpłat). Ponadto, zwracając bankowi co miesiąc po 500 złotych więcej niż od nas oczekiwał, na comiesięcznych ratach zaoszczędzilibyśmy przez 18 lat ponad 69 tysięcy. W sumie więc przeznaczając łącznie 108 tysięcy złotych na nadpłaty nasze skumulowane korzyści (obniżenie zadłużenia + spadek rat) możemy oszacować na 145,8 tys. zł - pisze HRE Investments.

Gdybyśmy jednak przez te 18 lat regularnie kupowali 10-letnie obligacje skarbowe, po 18-latach zgromadzilibyśmy 156,8 tys. zł, czyli nieco ponad 10 tys. zł więcej niż na nadpłatach kredytów. Co jednak ciekawe, gdybyśmy zamiast nadpłat przeznaczali te 500 zł na lokatę w banku, mielibyśmy jedynie 128 893 zł korzyści po 18 latach, czyli ok. 17 tys. zł mniej niż dzięki nadpłatom. HRE Investments zaznacza, że podobne wyliczenia dla kredytów zaciągniętych na początku 2008, 2013 i 2018 roku dały podobne wyniki - odpowiednie inwestycje pomagały zarobić lepiej niż nadpłaty kredytów. Sprzyja temu inflacja, ale trudno stwierdzić też jak długo ten stan się utrzyma i czy kolejne lata przyniosą podobne efekty. Niemniej - nadpłaty kredytu są niewątpliwe korzystne, ale inwestycje mogą być korzystniejsze. Mogą, ale nie muszą.

- Warto dodać, że w naszych kalkulacjach pominęliśmy koszty związane np. z przedterminowym wykupem obligacji czy prowizje pobierane przez banki w przypadku nadpłaty kredytu hipotecznego. Te ostatnie najczęściej obowiązują nie dłużej niż przez trzy pierwsze lata spłaty kredytów. Konieczność ponoszenia tych dodatkowych kosztów może negatywnie wpłynąć na opłacalność nadpłat - podkreśla HRE Investments.