- Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od nabycia podlega 19% podatkowi PIT od dochodu, chyba że środki zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe.
- Koszty uzyskania przychodu, takie jak podatek od spadków i darowizn (w odpowiedniej proporcji) czy koszty notarialne, obniżają podstawę opodatkowania.
- Ponad 19 tysięcy osób otrzymało wezwania do zapłaty podatku, będąc ofiarami tzw. "ulgi meldunkowej" z lat 2007-2008, która wymagała złożenia dodatkowego oświadczenia.
- Mimo wyroku TK z 2025 r. uznającego wymóg oświadczenia za niekonstytucyjny, obywatele nadal nie mogą z niego korzystać z powodu nieopublikowania orzeczenia.
Sprzedaż nieruchomości a podatek PIT
W polskim systemie prawnym sprzedaż nieruchomości podlega określonym zasadom. Zasadniczo, każda osoba dokonująca takiej transakcji jest zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT). Jednak ustawodawca przewidział szereg ulg i zwolnień, które mają na celu złagodzenie obciążenia podatkowego. Mimo to, urzędy skarbowe wysłały wezwania do zapłaty do niemal 19 tysięcy osób. Dlaczego?
Kiedy musisz zapłacić podatek PIT od sprzedaży nieruchomości?
Przepisy dotyczące podatku od sprzedaży nieruchomości są stosunkowo jasne. Każdy, kto sprzedaje nieruchomość przed upływem pięciu lat, liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabył lub wybudował, i nie robi tego w ramach działalności gospodarczej, podlega opodatkowaniu PIT.
Podatek PIT od sprzedaży nieruchomości oblicza się od osiągniętego dochodu, czyli różnicy pomiędzy przychodem ze sprzedaży a kosztami uzyskania przychodu, powiększonej o dokonane odpisy amortyzacyjne. Stawka podatku wynosi 19%.
Przychód to cena sprzedaży pomniejszona o koszty uzyskania przychodów, takie jak koszty notarialne czy pośrednictwa.
Koszty uzyskania przychodu – co można odliczyć?
W przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej w spadku, kosztem uzyskania przychodów jest m.in. zapłacony podatek od spadków i darowizn oraz tzw. ciężary spadkowe – np. spłacone długi spadkowe czy roszczenia o zachowek, jednak tylko w tej części, która odpowiada wartości sprzedawanej nieruchomości.
Przykład:
Jeżeli wartość wszystkich rzeczy i praw majątkowych przyjętych do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn wynosi 1 000 000 zł, a wartość zbywanej nieruchomości wynosi 500 000 zł to udział wartości zbywanej nieruchomości wyniesie 50%. W przypadku poniesienia kosztu podatku od spadków i darowizn w wysokości 197 603,10 zł – kosztem uzyskania przychodów będzie 50% tej wartości – czyli 98 801,55 zł.
PIT przy sprzedaży mieszkania a zwolnienie z podatku od spadków i darowizn oraz innych ciężarówJeśli osoba sprzedająca nieruchomość nabyła ją w drodze spadku, ale była zwolniona z podatku od spadków i darowizn, dochód oblicza się według wzoru:
Dochód = (przychód – koszty uzyskania przychodu) + odpisy amortyzacyjne.
Przykład:
Od tej kwoty płaci się 19% podatku. Jeśli więc dojdzie do zbycia nieruchomości o wartości 500 000 zł, przy poniesieniu kosztów notarialnych w wysokości 11 903,55, dochód wyniesie 488 096,45 zł. Wysokość podatku wyniesie zatem 92 738,33 zł. Należy również pamiętać o odpisie amortyzacyjnym.
Jak uniknąć podatku PIT przy sprzedaży nieruchomości? Zwolnienie na cele mieszkaniowePodatku można uniknąć, jeśli przychód ze sprzedaży przeznaczy się na własne cele mieszkaniowe, np. zakup nowej nieruchomości, spłatę kredytu hipotecznego, a nawet zakup mebli czy sprzętu AGD.
Kwotę zwolnienia można obliczyć stosując następujący wzór:
(dochód x wydatki na cele mieszkaniowe) / przychód z odpłatnego zbycia = dochód zwolniony
Przykład:
Jeżeli więc doszło do zbycia nieruchomości w kwocie 500 000 złotych, koszty uzyskania przychodu wyniosły 100 000 zł, a wydatki na własne cele mieszkaniowe wyniosły 200 000 zł - to dochód zwolniony z podatku PIT wyniesie 160 000 zł.
Ważne:
Warunkiem zwolnienia jest poniesienie wydatków w terminie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nieruchomość została zbyta. Jako dowody należy przedstawić rachunki, faktury, potwierdzenia przelewów.
Spłata kredytu hipotecznego jako wydatek zwalniający z PIT
Minister finansów, w interpretacji ogólnej z 1 kwietnia 2022 r. (nr DD2.8202.5.2020), potwierdził, że spłata kredytu – również konsolidacyjnego czy refinansowego – wraz z odsetkami, zaciągniętego na nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży, jest wydatkiem na cele mieszkaniowe. Z wymienionej interpretacji wynika, że wydatek na spłatę kredytu (pożyczki), w tym kredytu konsolidacyjnego i refinansowego oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego na sfinansowanie wydatków związanych z nieruchomością będącą przedmiotem odpłatnego zbycia, mieści się w pojęciu wydatków na własne cele mieszkaniowe.
Całkowite zwolnienie z PIT – tzw. ulga mieszkaniowa
Jeśli całość przychodu zostanie przeznaczona na własne cele mieszkaniowe, podatku nie płaci się w ogóle. Ulga nie przysługuje jednak osobom, które mają już inną nieruchomość niespełniającą warunków zwolnienia. W takiej sytuacji, jeśli sprzedają kolejną nieruchomość nabytą np. w spadku, muszą zapłacić 19-procentowy podatek.
Dlaczego fiskus wysyła wezwania do zapłaty? Pułapka ulgi meldunkowejProblemem jest tzw. ulga meldunkowa, która w latach 2007–2008 zastąpiła obowiązującą przez dekady ulgę mieszkaniową. Jej ofiary – jak ustaliła „Gazeta Wyborcza” – to tysiące osób. Przed 2007 r. podatku nie płacono, jeśli kupowało się mieszkanie droższe od sprzedawanego – ponieważ nie uzyskiwano realnego dochodu. Po wprowadzeniu ulgi meldunkowej można było uniknąć podatku, jeśli:
- było się zameldowanym w nieruchomości przez co najmniej 12 miesięcy,
- złożyło się oświadczenie o chęci skorzystania ze zwolnienia.
Problem polegał na tym, że wymóg złożenia oświadczenia ukryto w przepisach przejściowych. Nie informowali o nim ani notariusze, ani urzędnicy.
Prawie 19 tysięcy ofiar ulgi meldunkowej – kwoty wezwań przerażająSkutki źle napisanych przepisów są dziś bardzo dotkliwe, a kwoty żądane przez fiskusa naprawdę mogą przerazić:
- małżeństwo z Białegostoku: wezwanie na 38 tys. zł,
- para z Mazur: 100 tys. zł,
- mieszkaniec Warszawy: aż 190 tys. zł,
- w niektórych przypadkach zobowiązanie sięgało prawie 250 tys. zł.
To jednak tylko nieliczne przykłady wezwań, które otrzymały osoby sprzedające swoje nieruchomości. Według wyliczeń „Gazety Wyborczej” pułapka objęła niemal 19 tys. osób.
Wyrok TK: oświadczenie nie było konieczne, ale obywatele zostali sami
Sprawę zbadał Trybunał Konstytucyjny. W wyroku z 9 lipca 2025 r. uznał, że zameldowanie na pobyt stały przez co najmniej rok było jedynym warunkiem skorzystania z ulgi. Oświadczenie – zdaniem TK – nie powinno być wymagane.
Trybunał podkreślił, że:
- urzędy posiadają narzędzia, by samodzielnie sprawdzić zameldowanie,
- przepisy były niejasne, często zmieniane i wprowadzały chaos,
- zwolnienia podatkowe nie mogą działać jak pułapka na obywateli.
Mimo treści wyroku – z powodu trwającego kryzysu konstytucyjnego – orzeczenie nie zostało opublikowane, a więc formalnie nie obowiązuje. Rząd, na mocy uchwały z 18 grudnia 2024 r., uznał, że Trybunał w obecnym składzie jest „niezdolny do wykonywania swoich zadań”. W efekcie odmawia publikacji jego orzeczeń.
Ważne:
Konsekwencją takiego stanu rzeczy jest sytuacja, w której obywatele w praktyce nie mogą korzystać ze swojej konstytucyjnej ochrony.
Sprawę mogłaby rozwiązać interpretacja ogólna Ministerstwa Finansów – jak wskazuje Marek Isański z fundacji praw człowieka. Na razie jednak takiej interpretacji nie wydano.
Podstawa prawnaUstawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2025 r., poz. 163 z późn. zm.)Interpretacja ogólna Ministra Finansów nr DD2.8202.5.2020 z 1 kwietnia 2022 r.Wyrok TK z 9 lipca 2025 r. (sygn. SK 64/20). Źródło: forsal.pl
Podcasty
Playlisty tematyczne
