Hipoteczne listy zastawne. Polacy znaleźli alternatywę dla mieszkań

• Polacy wciąż ufają nieruchomościom, ale boją się rosnących cen.
• Czym są hipoteczne listy zastawne i jak w nie zainwestować?
• Czy to się opłaca? Ostatnie emisje pokazują ogromne zainteresowanie.
• Co to oznacza dla rynku? Ekspert wyjaśnia.

Polacy wciąż ufają nieruchomościom, ale boją się rosnących cen

Mieszkanie to wciąż dla Polaków jedna z najlepszych lokat kapitału. Z najnowszego raportu serwisu Otodom wynika, że aż 57 proc. z nas uważa nieruchomości za atrakcyjną formę inwestycji. Wśród osób, które aktywnie planują zakup, ten odsetek jest jeszcze wyższy i sięga 67 proc. Co ciekawe, głównym motorem napędzającym popyt wcale nie jest chęć szybkiego zysku na wynajmie, a… strach.

Dokładnie 63 proc. osób, które kupiły ostatnio mieszkanie, przyznaje, że zrobiło to z obawy przed dalszym, gwałtownym wzrostem cen. To przekonanie, że będzie tylko drożej, staje się samospełniającą się przepowiednią. Skoro wszyscy spodziewają się podwyżek, to ruszają na zakupy, a wzmożony popyt naturalnie winduje stawki. Prognozy na 2026 rok tylko to potwierdzają – aż 56 proc. ankietowanych jest przekonanych, że ceny mieszkań w 2026 roku dalej będą szły w górę. To o 6 punktów procentowych więcej niż w podobnym badaniu rok wcześniej. Rynek jest więc rozgrzany do czerwoności, a wielu Polaków, którzy nie mają wystarczającej zdolności kredytowej lub gotówki na zakup całego lokalu, szuka alternatywnych sposobów na inwestowanie w nieruchomości. I właśnie tutaj pojawia się ciekawa opcja, która zyskuje na popularności.

Czym są hipoteczne listy zastawne i jak w nie zainwestować?

Skoro zakup mieszkania za gotówkę lub na kredyt jest poza zasięgiem wielu osób, na popularności zyskuje inna opcja – hipoteczne listy zastawne. Co to takiego? W największym skrócie, to sposób na zarabianie na rynku nieruchomości bez konieczności kupowania lokalu, jego remontowania i użerania się z najemcami. Zamiast tego inwestujesz w specjalne papiery wartościowe, które emitują banki hipoteczne.

W praktyce działa to bardzo prosto. Kupując list zastawny, pożyczasz bankowi pieniądze. Najczęściej nominał jednego takiego papieru to 1000 zł, więc próg wejścia jest nieporównywalnie niższy niż przy zakupie mieszkania. W zamian bank zobowiązuje się, że będzie regularnie wypłacał ci odsetki, a po ustalonym czasie (terminie wykupu) zwróci całą pożyczoną kwotę. To trochę jak lokata, ale oparta na bardzo solidnym fundamencie.

Tym fundamentem są kredyty hipoteczne, których bank udzielił swoim klientom. Hipoteczne listy zastawne to rodzaj papierów dłużnych emitowanych przez banki hipoteczne, które są zabezpieczone właśnie portfelem tych kredytów. To nie wszystko. Bezpieczeństwo tej inwestycji jest dodatkowo wzmocnione przez specjalną ustawę. Zgodnie z prawem, łączna wartość kredytów zabezpieczających listy zastawne musi być zawsze o co najmniej 5 proc. wyższa niż wartość wyemitowanych papierów. To bufor bezpieczeństwa na wypadek, gdyby część kredytobiorców przestała spłacać swoje zobowiązania. Pieniądze pozyskane w ten sposób banki przeznaczają na udzielanie kolejnych kredytów, co napędza cały rynek. Zainteresowanie jest ogromne – od 1 września ruszyły zapisy na nową serię listów emitowanych przez PKO Bank Hipoteczny.

Czy hipoteczne listy zastawne się opłacają?

Liczby nie kłamią – Polacy dosłownie rzucili się na tę formę inwestowania. Najlepszym dowodem jest ogromne zainteresowanie ofertami, które w ostatnim czasie pojawiły się na rynku. Prawdziwym liderem jest tutaj PKO Bank Hipoteczny. W październiku 2025 roku na jego listy zastawne zapisało się ponad 5,7 tys. osób, które powierzyły bankowi łącznie ponad 1,1 mld zł.

To był dopiero początek. Gdy w kwietniu 2026 roku bank ruszył z kolejną ofertą, papiery o łącznej wartości ponad 1,3 mld zł kupiło blisko 4,8 tys. inwestorów. To pokazuje, że choć chętnych było nieco mniej, to średnia kwota inwestycji znacząco wzrosła. Zainteresowanie Polaków hipotecznymi listami zastawnymi jest naprawdę duże, a tylko dwie ostatnie emisje PKO Banku Hipotecznego przyciągnęły łącznie ponad 2,4 mld zł. Warto też dodać, że w bieżącym roku swoją serię listów zastawnych zaoferował również mBank Hipoteczny, co tylko potwierdza rosnący trend.

Obecnie, według danych Komisji Nadzoru Finansowego, w Polsce działa pięć banków uprawnionych do emitowania takich papierów. Są to:

1. ING Bank Hipoteczny,
2. mBank Hipoteczny,
3. Millennium Bank Hipoteczny,
4. Pekao Bank Hipoteczny,
5. PKO Bank Hipoteczny.

Co to oznacza dla rynku? Ekspert nie ma wątpliwości

Pojawienie się tak dużego zainteresowania nowym instrumentem finansowym to ważny sygnał dla całego rynku. To nie tylko chwilowa moda, ale znak, że polscy inwestorzy stają się coraz bardziej świadomi i szukają zróżnicowanych form lokowania oszczędności. Jak zauważa Paweł Jarząbek z serwisu Otodom w swoim raporcie, nie jest to gra o sumie zerowej, w której listy zastawne wygrywają z mieszkaniami. Wręcz przeciwnie.

Polski inwestor dojrzewa i szuka różnorodności. Tradycyjne mieszkanie na wynajem i hipoteczne listy zastawne nie wykluczają się. Zakupy mieszkań budują portfel kredytowy banków, a listy zastawne dostarczają systemowi płynności. W efekcie zyskuje cały rynek, a Polacy otrzymują ciekawe narzędzie inwestycyjne, które w danym momencie może okazać się odpowiednio dopasowane do ich budżetu i preferencji - stwierdził Paweł Jarząbek.

Z jednej strony banki, dzięki pieniądzom z emisji listów zastawnych, mają więcej kapitału na udzielanie kredytów hipotecznych. To napędza rynek mieszkaniowy. Z drugiej strony zyskują inwestorzy. Rozwój tego segmentu rynku pokazuje, że Polacy coraz świadomiej podchodzą do inwestowania w nieruchomości, szukając rozwiązań dopasowanych do swoich możliwości finansowych.

Podsumowując, w sytuacji, gdy ceny mieszkań w 2026 roku dla wielu osób stają się barierą nie do przejścia, hipoteczne listy zastawne jawią się jako pewna alternatywa. Pozwalają wejść na rynek nieruchomości ze znacznie mniejszym kapitałem, oferując przy tym stabilny zysk i wysoki poziom bezpieczeństwa gwarantowany przez prawo.