Kogo jeszcze stać na własne mieszkanie? Ceny rosną szybciej niż inflacja

Ceny mieszkań ciągle rosną

W Warszawie ceny mieszkań sięgnęły średnio niemal 11,5 tys. zł za metr kwadratowy, a w Krakowie 10 tys. zł. Jak wskazuje HRE Investments, dane dotyczą rynku wtórnego i pochodzą z danych transakcyjnych (realnych cen), za pierwszy kwartał 2022 roku. Co więcej, w miastach wojewódzkich znanych z niskich cen, średnia cena transakcyjna za metr kwadratowy może sięgnąć 6 tys. zł.

- Co warto podkreślić, choć liczby te podsumowują pierwszy kwartał, to nie są to jeszcze dane ostateczne. Bank centralny, w swoich wstępnych szacunkach za pierwszy kwartał zbiera bowiem informacje za okres od grudnia do lutego. Gdy do analityków NBP dotrą dane za marzec, to ostateczne wyniki mogą się jeszcze trochę zmienić - zaznacza Bartosz Turek z HRE Investments.

Drożeją również mieszkania na rynku pierwotnym (nowe, od deweloperów). Według danych NBP, średni wzrost cen za metr kwadratowy na siedmiu ostatnich rynkach, w ciągu roku wyniósł 14,9 proc. W przypadku mieszkań "używanych" (dane z aktów notarialnych), ceny wzrosły o 9,3 proc. Jednak jak podaje HRE Investments, według indeksu, który bardziej precyzuje dane i "czyści" z dodatkowych czynników, to wzrost wyniósł 15,6 proc.

Ceny mieszkań wyższe niż inflacja

Warto przypomnieć, że inflacja w kwietniu wyniosła 14,2 proc. Wzrost cen mieszkań o 15,6 proc. oznacza, że oszczędności w postaci nieruchomości chronią pieniądze przed utratą wartości. Jak wynika z szacunków HRE Investments na podstawie danych z 15 rynków, zakup mieszkania na wynajem na co najmniej 10 lat, to niemal pewność, że zysk przekroczy stratę z inflacji. Inwestycji pomaga oczywiście czerpanie zysków z wynajmu.

Jak pisze Bartos Turek, na podstawie doniesień rządu można spodziewać się, że rząd wprowadzi podatek od niezamieszkanych lokali, co również postulował HRE Think Tank. Podatek pozwoliłby poszerzyć ofertę mieszkań na wynajem, a zyski z podatku mogłyby posłużyć do finansowania budowy mieszkań komunalnych.

- Dodatkową motywacją dla rządu może być ponadto też uszczelnienie systemu podatkowego. Tajemnicą poliszynela jest bowiem fakt, że część właścicieli mieszkań wynajmuje lokale „na czarno”. Jeśli będą mogli oni uniknąć podatku od pustostanu mając podpisaną umowę wynajmu, to jest szansa, że skończą z wynajmem „na czarno”. Wszystko jak zwykle rozbija się jednak o szczegóły. Nie wiadomo bowiem czy podatek od pustostanów wejdzie w życie, czy wynajmowanie mieszkania zwalniać będzie z tej daniny i jak wysoka ona będzie - czytamy w raporcie HRE.

Pensje rosną wolniej od cen mieszkań

Według danych GUS w marcu płace rosły w tempie 12,4 proc., czyli wolniej niż ceny mieszkań. Według HRE Investments, w dłuższej perspektywie może się to skończyć korektą na rynku mieszkaniowym, bo zdolność kredytowa znacznie maleje, również ze względu na podwyżki stóp procentowych. 

-  Efekt tego jest taki, że tak jak jeszcze we wrześniu 2021 roku trzyosobowa rodzina, w której oboje rodzice pracują i każde z nich przynosi do domu po średniej krajowej, mogło pożyczyć na zakup mieszkania 700 tysięcy złotych, tak dziś kwota ta stopniała do 410-420 tysięcy - pisze Bartosz Turek.

Taka sytuacja znacznie ograniczy popularność rządowego programu kredytów bez wkładu własnego, który startuje pod koniec maja. Problemem nie będzie już wkład własny, ale również niska zdolność kredytowa.

Ceny mieszkań nie spadną. Może będą tylko wolniej rosnąć

Jak wskazuje HRE Investments ze względu na wysokie stopy procentowe i zakręcenie kurka z kredytami ceny powinny spadać. Jednak inflacja, napływ uchodźców (kryzys na rynku wynajmu) stymulują popyt na zakup mieszkań i tym samym wzrost cen. Bartosz Turek nie wyklucza lekkiego wyhamowania, jednak twierdzi, że na przeceny nie ma co liczyć. 

- Trudno spodziewać się przecen w sytuacji, w której siła nabywcza pieniędzy zauważalnie spada, rentowność najmu rośnie, nowych mieszka buduje się mniej, fundusze inwestycyjne wykupują bloki, osiedla, a nawet całe firmy deweloperskie, a rosnące koszty budowy powodują, że deweloperzy oferują mieszkania na sprzedaż z coraz wyższymi cenami - pisze główny analityk HRE Investments.