Mieszkanie Plus to program nieporównywalny z czymkolwiek

Hubert Biskupski: „Super Express”: – Zacznijmy od fundamentalnego pytania – czy rząd powinien w ogóle budować mieszkania?

Mirosław Barszcz: Z całą pewnością państwo powinno prowadzić spójną politykę mieszkaniową. Nawet Friedrich Hayek, guru liberalnej ekonomii, twierdził, że państwo musi prowadzić aktywna politykę w dwóch obszarach.

Jakich?

W edukacji i właśnie w mieszkalnictwie. W naszym klimacie nie możemy sobie pozwolić, by ludzie żyli w byle jakich warunkach albo na ulicach. Dlatego w Europie Zachodniej polityka mieszkaniowa jest priorytetem. Oczywiście są różne modele i schematy prowadzenia tejże polityki. Wystarczy jednak spojrzeć na Wielką Brytanię, która na różnego rodzaju dodatki mieszkaniowe wydaje piętnaście razy więcej względem swojego PKB niż Polska.

Zna pan ten słynny raport podsumowujący program Mieszkanie Plus, który, mówiąc kolokwialnie, nie pozostawia suchej nitki na jego realizacji?

Owszem.

I zgadza się pan z zawartymi tam krytycznymi ocenami?

Ten raport dość wiernie podsumowuje ogrom pracy wykonanej w ciągu ostatnich trzech lat w ramach programu Mieszkanie Plus. Wylicza zarówno sukcesy, których było niemało, jak i te koncepcje, które ostatecznie nie sprawdziły się.

Dlaczego krystalizacja ostatecznej koncepcji trwała tak długo?

– Bo program Mieszkanie Plus jest absolutnie nieporównywalny z jakimkolwiek innym przedsięwzięciem mieszkaniowym w tej części świata. Mam na myśli skalę i tempo realizacji. To naturalne, że przy takich zamierzeniach testowane są różne rozwiązania. Jedne okazują się strzałem w dziesiątkę, a inne muszą być korygowane. Podobnie jest w tym przypadku. Zrębem programu Mieszkanie Plus był pomysł, który po raz pierwszy pojawił się w 2007 roku temu w programie rządu ówczesnego premiera Jarosława Kaczyńskiego. Wdrożenie tych projektów po dziesięciu latach wymagało przeanalizowania wielu problemów.

Czy od początku było wiadomo dla jakiej grupy jest ten program? Czy zamysł ewoluował?

Ta koncepcja od samego początku była jasna. Programy mieszkaniowe, które dotychczas były realizowane przez wszystkie rządy, skupiały się na pomocy osobom relatywnie zamożnym. Pomoc trafiała do 10–20 proc. społeczeństwa, czyli do osób, które i tak miały zdolność kredytową. To doprowadziło m.in. do dramatycznego wzrostu cen mieszkań na rynku. Chcieliśmy to zmienić.

Co stało na przeszkodzie, by od początku ruszyć pełną parą?

Dwie najważniejsze ustawy, których potrzebowaliśmy, by ruszyć pełną parą, już mamy. Mowa o tzw. specustawie mieszkaniowej oraz ustawie o dopłatach do czynszu. Teraz potrzebna jest nowelizacja ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz ustawa o tzw. firmach inwestujących w najem nieruchomości (FINN-ach). W FINN-y będą mogli inwestować zwykli Polacy dysponujący nadwyżkami finansowymi. Dzięki temu uda się pozyskać finansowanie na budowę dodatkowych mieszkań. FINN-y będą doskonałą, bezpieczną alternatywą dla lokat bankowych, które dziś nie przynoszą praktycznie żadnych zysków.

Jak w tej chwili wygląda pozyskiwanie gruntów pod ten program?

Najwdzięczniejszym partnerem są samorządy. Z większością gmin mamy bardzo dobre doświadczenia, niezależnie od ich kolorów politycznych.

Samorządom też zależy na realizowaniu tych inwestycji.

Pozyskujemy też grunty od inwestorów prywatnych. Oraz oczywiście od podmiotów państwowych, w tym spółek z udziałem Skarbu Państwa.

I tutaj jest problem.

Nie powiedziałbym, że jest problem. Pamiętajmy, że na terenach, których pozyskanie negocjujemy ze spółkami Skarbu Państwa, powstaną dziesiątki tysięcy mieszkań. To są ogromne transakcje, które wiążą się z naturalnymi wyzwaniami.

Największym partnerem może być PKP.

Tak, to nasz największy potencjalny partner. I współpraca z PKP układa się naprawdę nieźle. W ubiegłym tygodniu rozstrzygnęliśmy we Wrocławiu dwa konkursy architektoniczne na realizację projektów na gruntach kolejowych. Do końca roku chcemy dysponować ostatecznymi decyzjami inwestycyjnymi, pozwalającymi na budowę 10 tys. mieszkań na gruntach PKP w Poznaniu, Warszawie i Szczecinie.

Czy 100 tys. mieszkań, które mają być w realizacji do końca przyszłego rok, a o których tak ochoczo mówiliście, to realna obietnica?

To na pewno bardzo ambitny cel, ale wierzymy, że uda się nam go osiągnąć. Oczywiście nie mówimy o 100 tys. mieszkań w użytkowaniu przez najemców czy w budowie, a w przygotowaniu – tj. po ostatecznych decyzjach inwestycyjnych i zapewnieniu finansowania. Jestem przekonany, że w ciągu najbliższych półtora do dwóch miesięcy będziemy się mogli pochwalić liczbą 25–30 tys. mieszkań w przygotowaniu, co zdecydowanie uprawdopodobni 100 tys. na koniec przyszłego roku.

Rosną płace, spada bezrobocie, znalezienie wykwalifikowanej siły roboczej graniczy z cudem. Czy jesteście w stanie zapewnić, mówiąc kolokwialnie, ręce do pracy przy realizacji tak ambitnego celu?

To ogromne wyzwanie, z którym borykają się wszystkie firmy budowlane. Ale wykazaliśmy się roztropnością, bo już dwa lata temu przewidzieliśmy ten problem. Gdy tylko zaczynaliśmy nasz program, jasno mówiliśmy o potrzebie zwiększenia udziału prefabrykacji na rynku. Wiele osób myliło wówczas nowoczesną prefabrykację, stosowaną powszechnie w Europie Zachodniej, z tzw. wielką płytą, którą znamy z PRL-owskich osiedli Dziś wielu deweloperów z powodzeniem zaczęło już realizować projekty w technologii prefabrykowanej. Mamy do czynienia z sytuacją, która dwa lata temu była trudna do wyobrażenia – budowa w prefabrykacji jest bardziej opłacalna niż w technologii tradycyjnej. 14 grudnia br. rozstrzygamy jeden z naszych licznych konkursów, i tym razem będzie to konkurs na własny system prefabrykacji budowlanej. Chcemy, by ten system stał się normą na rynku.

To będzie polska technologia?

Tak, to będzie polska technologia, która będzie stanowiła naszą własność, ale będzie też dostępna dla wszystkich firm działających na naszym rynku.

Jakie są oszczędności wynikające z użycia elementów prefabrykowanych?

Jeżeli ten system stanie się powszechny, to oszczędności mogą sięgnąć nawet 20 proc. kosztów budowy. Natomiast równie ważna jest oszczędność czasu, ponieważ w prefabrykacji buduje się mniej więcej dwa razy szybciej niż w technologii tradycyjnej.

Spytam jeszcze o rzecz, która myślę wiele osób interesuje najbardziej, mianowicie o koszty najmu. Czy one będą rosły, jeżeli będą rosły, to jak szybko, o ile i od czego to będzie zależało?

Zasadniczo ceny najmu są na rynku zależne od ceny metra kwadratowego mieszkania. Jako że ceny mieszkań w ostatnim czasie wzrosły, należy się spodziewać, że i ceny najmu w ciągu najbliższych kilku latach będą się zwiększać. W programie Mieszkanie Plus jest inaczej. Oczywiście wpływ na miesięczną ratę najmu ma finalny koszt realizacji inwestycji. Do tego dochodzi jednak system dopłat do czynszu, który sprawia, że dla osób spełniających ustawowe kryteria miesięczna rata za mieszkanie będzie porównywalna z czynszami w TBS-ach. Jeśli ktoś będzie chciał skorzystać z opcji dojścia do własności, będzie musiał dopłacić część kapitałową spłaty wartości mieszkania.

Oszacowaliście, jaki procent wynajmujących będzie chciał skorzystać z opcji dojścia do własności?

Zbadaliśmy to. Częściowo zależy to od lokalizacji, ale w mniejszym stopniu niż mogłoby się wydawać. W małych i średniej wielkości miastach, takich jak Biała Podlaska, praktycznie 100 proc. najemców wybiera dojście do własności. W większych miastach, takich jak Gdynia, trochę mniej – około 80 proc. Generalnie potwierdza się stara prawda, że Polacy kochają własność mieszkania. I wydaje się, że przez jakiś czas to się jeszcze nie zmieni.