Rekordowy wkład własny przy kredytach hipotecznych – kogo stać na mieszkanie w 2025 roku?
Portfele osób kupujących mieszkania na kredyt w 2025 roku muszą być zasobne. W pierwszym kwartale 2025 roku przeciętny kredytobiorca dysponował wkładem własnym na poziomie ponad 290 tysięcy złotych – wynika z szacunków HREIT opartych o dane AMRON-SARFiN. To absolutny rekord, o 1/3 wyższy niż rok wcześniej.
Drogie i trudno dostępne kredyty hipoteczne sprawiają, że na zakup mieszkania stać przede wszystkim osoby zamożniejsze. Trudno się dziwić, że statystyczny kredytobiorca wciąż dysponuje tak wysokim wkładem własnym. Na pierwszy rzut oka jest to zaskakujące, bo minimalny wkład własny wymagany przez banki to zazwyczaj kilkadziesiąt tysięcy złotych (10% wartości nieruchomości). Działa też rządowy program kredytów bez wkładu własnego, ale w obecnych warunkach nie cieszy się popularnością.
Wkład własny to nie tylko oszczędności – co banki akceptują?
Z danych AMRON-SARFiN wynika, że większość Polaków nie decyduje się na minimalny wkład własny przy kredycie hipotecznym. Przeciętny kredytobiorca dysponuje wkładem własnym na poziomie około 40% ceny nieruchomości kupowanej z pomocą kredytu. Czy to oznacza, że statystyczny kredytobiorca zgromadził aż tak duże oszczędności? Nierzadko tak, choć nie zawsze mówimy o gotówce.
Banki jako wkład własny akceptują wartość działki przy budowie domu oraz środki zainwestowane w rozpoczęcie budowy. Osoby kupujące większe mieszkania często wykorzystują pieniądze ze sprzedaży dotychczasowego lokum jako wkład własny.
Spadek wkładu własnego w czasie Bezpiecznego Kredytu 2% – dlaczego?
Tak duży wkład własny przy kredytach hipotecznych, jak na początku 2025 roku, jest rekordowy, jak podkreśla HREIT. Potwierdza to, że w otoczeniu drogich kredytów na rynku aktywne były osoby zamożniejsze. W pierwszym kwartale prawie 1/5 kupujących zadłużała się tylko na 30% ceny nieruchomości. Wcześniej, w trakcie trwania „Bezpiecznego Kredytu 2%”, odsetek ten był niższy.
W ciągu roku średni wkład własny urósł o 1/3. Zmienił się profil kupującego – wcześniej dominowały osoby kupujące pierwsze mieszkanie, a w 2025 roku osoby z grubszym portfelem. Na przełomie lat 2023 i 2024 około połowy sprzedaży kredytów hipotecznych stanowiły te z dopłatami.
Program Bezpieczny Kredyt 2% był tak atrakcyjny, że nawet osoby z oszczędnościami wolały ulokować je w banku lub obligacjach skarbowych, zamiast przeznaczać na wkład własny. Kredyt z dopłatą był tańszy niż zyski z lokat. Wtedy osoby zadłużające się na ponad 80% ceny nieruchomości stanowiły 33-38% kupujących, a teraz mniej więcej co czwarty. To dlatego w trakcie obowiązywania programu dopłat malał przeciętny wkład własny, pomimo rosnących cen mieszkań.
Czy tańsze kredyty otworzą drogę do własnego "M"?
W najbliższym czasie dynamika wzrostu przeciętnego wkładu własnego powinna maleć. Efekt niskiej bazy wygaśnie, a dynamika wzrostu cen nieruchomości zwolni.
Jest szansa, że na zakup mieszkania będzie mogło sobie pozwolić więcej osób. W bankach pojawiły się tańsze i łatwiej dostępne kredyty hipoteczne. Niskie bezrobocie, rosnące płace i stabilne ceny mieszkań powinny poprawić sytuację. Majowa obniżka stóp procentowych o 0,5 pkt. proc. i prognozy dalszych cięć dają nadzieję. Jeszcze kilka miesięcy temu oprocentowanie kredytów wynosiło 7-8%, a teraz banki oferują stawki bliskie 6%.
Warto pamiętać, że kupujący mieszkanie na kredyt musi mieć dodatkową gotówkę na koszty transakcyjne. W przypadku nowych mieszkań to 2-3% ceny (opłaty notarialne, sądowe, prowizja za kredyt, wycena, ubezpieczenie). Na rynku wtórnym dochodzi podatek PCC (2% wartości nieruchomości) i prowizja za pośrednictwo (2-3% ceny).
Podsumowując, rekordowy wkład własny przy kredytach hipotecznych w 2025 roku pokazuje, że na zakup mieszkania stać głównie osoby zamożne. Jak wynika z danych HREIT, program „Bezpieczny Kredyt 2%” obniżył wkład własny, ale tańsze kredyty mogą znowu otworzyć drogę do własnego "M" dla szerszego grona osób.
Podcasty
Playlisty tematyczne
