- Narastający spór na polskim rynku najmu: analitycy widzą poprawę, a właściciele mieszkań pesymizm.
- Rosnące koszty utrzymania nieruchomości są głównym zmartwieniem właścicieli lokali.
- Mimo rosnącego popytu, eksperci nie przewidują dalszych wzrostu przychodów z najmu.
- Prognozy na koniec 2026 roku wskazują na stabilizację czynszów, a nie na kolejne podwyżki.
Dwa różne światy, czyli skąd spór o rynek najmu?
Najnowszy raport Instytutu Rynku Najmu pokazuje, że mamy do czynienia z dwoma zupełnie różnymi spojrzeniami na sytuację. W trzecim kwartale 2026 roku wskaźnik koniunktury wśród analityków wystrzelił w górę do 31,43 punktu. To ogromny skok z 17,27 punktu kwartał wcześniej. W tym samym czasie wskaźnik wśród właścicieli mieszkań spadł poniżej zera, z 1,80 do -0,70 punktu.
Skąd taka przepaść? Jak zwykle, punkt widzenia zależy od punktu siedzenia. Dr Arkadiusz Derkacz z Instytutu Rynku Najmu tłumaczy dla Pulsu Biznesu, że analitycy oceniają cały rynek najmu w 2026 roku – patrzą na ogólną liczbę ofert, ruch najemców i trendy w całym kraju. Z kolei właściciel mieszkania opiera swoją opinię głównie na tym, co dzieje się z jego własnymi lokalami, czyli ma o wiele węższą i bardziej subiektywną perspektywę. Dlatego też zmiany odczuwa często z opóźnieniem i w mniejszym stopniu.
To jednak nie wszystko, gdyż jest jeszcze jeden, kluczowy powód, o którym mówi ekspert.
Właściciele w tym kwartale silniej niż eksperci odczuwają rosnące koszty utrzymania mieszkań, co może przesłaniać im wzrost popytu – wyjaśnił dr Arkadiusz Derkacz.
Dlaczego zyski z najmu nie rosną mimo dużego popytu?
Eksperci, którzy widzą ożywienie na rynku, jednocześnie prognozują... spadek przychodów z najmu. Wskaźnik, który to obrazuje, poleciał w dół z 18,18 do -2,86 punktu. To pierwszy raz od wielu kwartałów, kiedy znalazł się na minusie. Jak to możliwe, że popyt rośnie, a potencjalne zyski maleją?
Według dr. Arkadiusza Derkacza jest kilka powodów. Po pierwsze, to tak zwany efekt wysokiej bazy. Ceny najmu mieszkań w ostatnich latach tak wystrzeliły, że dalsze podwyżki na dużą skalę są już mało prawdopodobne. Po drugie, dochodzą czynniki sezonowe – fala najmu studenckiego właśnie się skończyła. A do tego dochodzi niepewność związana z przepisami.
Najbardziej prawdopodobnym wyjaśnieniem takiego wyniku jest efekt wysokiej bazy. Eksperci mogą też uwzględniać czynniki sezonowe, takie jak np. koniec fali najmu studenckiego oraz niepewność regulacyjną – podkreśla w rozmowie z Pulsem Biznesu Arkadiusz Derkacz.
Wynika z tego, że polski rynek najmu jest już nasycony wysokimi cenami i nawet jeśli chętnych nie brakuje, właściciele nie mają już pola do dalszego podnoszenia czynszów.
Co najbardziej boli właścicieli, a co martwi ekspertów?
Różnice w ocenie rynku to jedno. Jeszcze ciekawsze jest to, co obie grupy uważają za największe problemy. Tu znów mamy dwa różne światy. Eksperci patrzą systemowo i alarmują, że największym zagrożeniem jest słaba ochrona prawna właścicieli – wskazuje na to aż 68,57 proc. z nich. Martwią ich niejasne przepisy i trudności w radzeniu sobie z nieuczciwymi najemcami.
A właściciele? Oni skupiają się na tym, co tu i teraz uderza ich po kieszeni. Dla ponad połowy z nich (51,69 proc.) największym problemem są dziś wysokie koszty utrzymania mieszkania. Nie chodzi tylko o czynsz do spółdzielni, ale też o opłaty za media, ubezpieczenie, podatek od nieruchomości czy ciągłe naprawy po lokatorach.
Eksperci oceniają ryzyko systemowe: niejasne przepisy, trudności z egzekwowaniem praw właściciela wobec nieuczciwego najemcy, niepewność co do kierunku regulacji. Właściciel na co dzień odczuwa przede wszystkim koszty bieżące: opłaty eksploatacyjne i czynsz do wspólnoty lub spółdzielni, media, ubezpieczenie, podatek od nieruchomości oraz koszty remontów i napraw po najemcach - wyjaśnia dr Derkacz.
Co ciekawe, podatki wciąż martwią co piątego właściciela, podczas gdy analitycy niemal całkowicie ignorują ten problem (wskazuje na niego zaledwie 2,86 proc. badanych).
Czego możemy się spodziewać?
Wiele wskazuje na to, że czas gwałtownych podwyżek czynszów w Polsce mamy już za sobą. Eksperci są w tym punkcie zgodni: rynek najmu w bieżącym roku wchodzi w okres stabilizacji. Co prawda nikt nie spodziewa się obniżek, jednak dalsze dynamiczne wzrosty cen są już mało prawdopodobne. Potwierdza to Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, który prognozuje równowagę.
Po okresie dynamicznych podwyżek obserwowanych w ostatnich latach rynek stopniowo osiąga równowagę między podażą a popytem. Utrzymujący się popyt na najem (...) nadal sprzyja utrzymaniu relatywnie wysokich stawek czynszów. Jednocześnie zwiększająca się oferta mieszkań na wynajem oraz stopniowa poprawa dostępności kredytów hipotecznych ograniczają potencjał dalszych dynamicznych wzrostów – wskazuje w Pulsie Biznesu Tomasz Błeszyński.
Podobnego zdania jest Dariusz Górski, inwestor i pośrednik z Masterhouse Poznań. Jego zdaniem kluczowy był boom inwestycyjny z poprzednich lat, który zalał rynek nowymi, dobrze wykończonymi mieszkaniami. To zwiększyło konkurencję i dało najemcom znacznie większy wybór.
Trend ten rozpoczął się około 2017 r., gdy wielu inwestorów zaczęło lokować kapitał w nieruchomościach. Na rynek trafiło wiele nowych wykończonych mieszkań o wysokim standardzie, co zwiększyło konkurencję i dało najemcom większy wybór – zaznacza Dariusz Górski.
Nie oznacza to wcale, że najem będzie tańszy. Ekspert podkreśla, że właściciele sami zmagają się z rosnącymi opłatami do spółdzielni i wspólnot. To właśnie te rosnące koszty utrzymania mieszkania skutecznie blokują jakiekolwiek próby obniżania czynszów. Rynek doszedł więc do ściany: najemcy nie chcą płacić więcej, a właściciele nie mogą żądać mniej. Wygląda na to, że stabilizacja to jedyne wyjście.
Podcasty
Playlisty tematyczne
