Spółdzielnie mieszkaniowe: Rewolucja w 2026! Te zmiany musisz znać, zanim będzie za późno

• Tysiące osób, które utraciły członkostwo w spółdzielni po 2017 roku, automatycznie je odzyskają lub będą mogły się o nie ubiegać
• Członkowie spółdzielni zyskają znacznie szerszy dostęp do dokumentów, w tym faktur i umów zawieranych przez zarząd z firmami zewnętrznymi
• Wprowadzona zostanie kadencyjność zarządów spółdzielni mieszkaniowych oraz możliwość zdalnego uczestnictwa w walnych zgromadzeniach
• Koniec z bezkarnym zadłużaniem się kosztem sąsiadów – sąd będzie mógł skutecznie wygaszać prawa do lokali dłużników

Przywrócenie członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej – kto odzyska swoje prawa?

Jednym z kluczowych celów nowelizacji jest naprawienie krzywdy wyrządzonej przez ustawę z 2017 roku. Wtedy to tysiące osób utraciło członkostwo w spółdzielniach mieszkaniowych, mimo że od lat mieszkały w spółdzielczych lokalach i regularnie płaciły opłaty.

Automatyczne przywrócenie członkostwa otrzymają osoby, z którymi spółdzielnia zawarła umowę o ustanowienie spółdzielczego prawa do lokalu, ale lokal znajdował się na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym. Te osoby szczególnie ucierpiały na przepisach z 2017 roku – płaciły za mieszkania, mieszkały w nich legalnie, ale przepisy pozbawiły je głosu w sprawach spółdzielni.

Inne kategorie osób będą mogły ubiegać się o przyjęcie w poczet członków. To między innymi:

• członkowie spółdzielni popegeerowskich
• tzw. członkowie oczekujący z oszczędnościowymi książeczkami mieszkaniowymi
• małżonkowie osób posiadających prawo do lokalu, jeśli prawo przysługiwało tylko jednemu z nich

Nowe uprawnienia członków spółdzielni mieszkaniowych – koniec z utajnianiem informacji

Projektowana nowelizacja znacząco wzmacnia pozycję prawną członków spółdzielni. Jedną z najważniejszych zmian jest znaczne rozszerzenie dostępu do dokumentów spółdzielni.

Właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni po raz pierwszy otrzymają prawo do otrzymania odpisu statutu, regulaminów oraz kopii uchwał organów spółdzielni, faktur i umów zawieranych przez spółdzielnię z osobami trzecimi – oczywiście w zakresie dotyczącym ich lokali.

Członkowie spółdzielni zyskają prawo dostępu do umów zawieranych z osobami trzecimi, jeśli dotyczą nieruchomości, w której znajduje się ich lokal, a także umów dotyczących wynagrodzenia członków zarządu. To przełom w transparentności działania spółdzielni.

Strona internetowa spółdzielni mieszkaniowej – cyfryzacja nadchodzi

Spółdzielnie mieszkaniowe będą zobowiązane do prowadzenia strony internetowej, na której publikowane będą najważniejsze dokumenty: statuty, regulaminy, uchwały, protokoły obrad organów oraz protokoły lustracji i roczne sprawozdania finansowe.

Wprawdzie członkowie będą mogli w statucie wyłączyć taki obowiązek, ale zmiana ta ma ogromne znaczenie dla dostępności informacji. Koniec z koniecznością składania wniosków i oczekiwania na odpowiedzi – kluczowe dokumenty będą dostępne online.

Nowelizacja doprecyzuje też, że prawo do kopii dokumentów obejmuje prawo do wykonania fotokopii, co eliminuje dotychczasowe wątpliwości i różnorodne praktyki spółdzielni.

Kadencyjność zarządu spółdzielni – demokratyczne rządy

Wprowadzona zostanie kadencyjność członków zarządu spółdzielni mieszkaniowych. Maksymalny czas trwania kadencji zarządu wynosić będzie cztery lata, tyle samo co rady nadzorczej. Długość obu kadencji musi być tożsama.

Nowością jest to, że to członkowie w statucie zdecydują, czy dana osoba może pełnić funkcję członka zarządu przez dowolną liczbę kadencji. Ustawa nie narzuca tu ograniczeń – demokracja spółdzielcza ma działać oddolnie.

Statut będzie musiał określać wymogi dotyczące kandydata na członka zarządu. To istotna zmiana – ma gwarantować, że prezesem zostanie osoba posiadająca odpowiednie kwalifikacje i dająca rękojmię prawidłowego zarządzania zasobem spółdzielczym.

Walne zgromadzenie spółdzielni – zmiany w głosowaniach

Nowelizacja wprowadza kilka rewolucyjnych zmian w funkcjonowaniu walnych zgromadzeń spółdzielni mieszkaniowych.

Po pierwsze, przy podejmowaniu uchwał liczyć się będą osoby faktycznie biorące udział w głosowaniu, a nie jak obecnie – wszystkie osoby uczestniczące w walnym zgromadzeniu. To koniec z sytuacją, gdy ktoś przychodzi na zebranie, ale nie głosuje, a jego obecność wpływa na kworum.

Po drugie, przy obliczaniu wymaganej większości głosów uwzględniane będą tylko głosy oddane za i przeciw uchwale. Głosy wstrzymujące się nie będą już zaciemniać obrazu.

Po trzecie – i to nowość bardzo oczekiwana – pojawi się możliwość zdalnego udziału w walnym zgromadzeniu przy pomocy środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość, w tym zdalnego głosowania. Zasady określi statut, ale sama możliwość to ogromny krok naprzód w demokratyzacji spółdzielni.

Zebranie przedstawicieli zamiast walnego zgromadzenia – powrót sprawdzonego rozwiązania

Nowe przepisy przywrócą możliwość zastąpienia walnego zgromadzenia zebraniem przedstawicieli. To rozwiązanie funkcjonowało przed 2007 rokiem i sprawdzało się w wielu dużych spółdzielniach.

Analiza wykazała, że pomimo obecnej możliwości uczestniczenia w walnym zgromadzeniu każdemu członkowi, niewiele osób faktycznie z tego korzysta. Decyzja o wprowadzeniu zebrania przedstawicieli będzie należała do członków i zależeć będzie od specyfiki konkretnej spółdzielni.

Hipoteka na nieruchomości spółdzielczej – silniejsza ochrona mieszkańców

Zaostrzone zostaną zasady ustanawiania hipoteki na nieruchomości spółdzielczej. Obecnie pisemna zgoda większości członków jest wymagana tylko przy kredytach. Nowelizacja rozszerzy ten wymóg na jakiekolwiek zabezpieczenie wierzytelności wynikającej z umowy.

To istotna zmiana chroniąca interesy mieszkańców. Spółdzielnia nie będzie mogła łatwo obciążać nieruchomości, w których mieszkają członkowie.

Zmieni się też sposób podejmowania uchwał w sprawie najwyższej sumy zobowiązań, jaką może zaciągnąć spółdzielnia. Będzie to wyłączna właściwość rady nadzorczej, chyba że statut stanowi inaczej. Ma to usprawnić podejmowanie decyzji.

Koniec z bezkarnym zadłużaniem – surowe przepisy dla dłużników

Jedną z najbardziej kontrowersyjnych, ale według wielu ekspertów – najbardziej potrzebnych zmian, jest zaostrzenie przepisów wobec dłużników.

Nowelizacja uchyli przepisy, które pozwalały na zadłużanie się kosztem innych mieszkańców bez ponoszenia realnych konsekwencji. Dotychczas dłużnik mógł uiścić zaległe opłaty jeszcze przed zamknięciem rozprawy sądowej, a nawet przed sądem drugiej instancji – i uniknąć wygaszenia prawa do lokalu.

Co więcej, osoba, której prawo do lokalu już wygasło z powodu długów, mogła odzyskać to prawo po spłaceniu zadłużenia. Zdaniem projektodawców, takie przepisy wręcz zachęcały do nieuiszczania opłat.

Po wejściu nowych przepisów sąd będzie mógł skutecznie wygasić spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego dłużnikowi. Zaleganie z opłatami może doprowadzić do utraty płynności finansowej spółdzielni, a skutki odczują wszyscy mieszkańcy.

Spółdzielcze mieszkania lokatorskie – nowe możliwości inwestycyjne

Nowelizacja ma także eliminować bariery w budowaniu nowych mieszkań w segmencie spółdzielczych praw lokatorskich. W przypadku nowych umów o budowę lokalu zawieranych po wejściu ustawy w życie, wskazywany będzie termin, po którym członek będzie mógł nabyć własność lokalu, albo informacja, że lokal nie będzie podlegał zbyciu.

To ma zachęcić spółdzielnie do inwestycji w budowę mieszkań lokatorskich, które są tańszą alternatywą dla pełnej własności.

Związki rewizyjne – obowiązkowe zrzeszanie i większa kontrola

Wprowadzony zostanie obowiązek zrzeszania się spółdzielni mieszkaniowych w związkach rewizyjnych, których działalność statutowa dotyczy spółdzielni mieszkaniowych.

Członkowie zyskają możliwość złożenia wniosku, poparta przez co najmniej 10 proc. członków, o weryfikację ustaleń z lustracji przez Krajową Radę Spółdzielczą. To ma zwiększyć wiarygodność kontroli.

Wprowadzony zostanie też zakaz łączenia funkcji członka zarządu spółdzielni i członka organu w związku rewizyjnym, w którym ta spółdzielnia jest zrzeszona. Ma to zapewnić niezależność i bezstronność lustracji.

Wspólnoty mieszkaniowe – nowe zasady powstawania

Zmienią się zasady powstawania wspólnot mieszkaniowych. Powstanie wspólnoty z mocy prawa po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu będzie następowało dopiero po trzech miesiącach od zawarcia umowy. W tym czasie właściciele będą mogli podjąć uchwałę o pozostaniu w reżimie spółdzielczym.

Obecnie wspólnota powstaje natychmiast po wyodrębnieniu ostatniego lokalu, a powrót pod zarząd spółdzielni jest w praktyce niemożliwy.

Doprecyzowane zostaną też zasady partycypowania właścicieli lokali w wydatkach na eksploatację i utrzymanie nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania.

Inne istotne zmiany w przepisach o spółdzielniach mieszkaniowych

Nowelizacja wprowadza szereg innych, technicznych, ale ważnych zmian:

• W przypadku odmowy udostępnienia dokumentów uprawniony będzie mógł wystąpić do sądu rejestrowego o zobowiązanie spółdzielni do ich udostępnienia
• Uchylony zostanie przepis o wygaśnięciu roszczenia spółdzielni o uzupełnienie wkładu budowlanego po trzech miesiącach od oddania budynku do użytkowania
• Wprowadzony zostanie 10-letni termin na ustanowienie prawa do lokalu dla założycieli spółdzielni – po jego upływie utracą oni członkostwo
• Zakaz pełnienia funkcji lustratora zostanie ograniczony tylko do spółdzielni, w której lustrator pełni funkcję lub jest zatrudniony (nie dotyczy już wszystkich spółdzielni)
• Minister właściwy ds. budownictwa będzie mógł delegować przedstawiciela do rady nadzorczej związku rewizyjnego

Kiedy wejdą w życie nowe przepisy o spółdzielniach mieszkaniowych?

Projekt zmian ma zostać przyjęty przez Radę Ministrów w drugim kwartale 2026 roku. Jeśli procedura legislacyjna przebiegnie sprawnie, a Prezydent RP podpisze ustawę, nowe przepisy wejdą w życie w drugiej połowie 2026 roku.

To oznacza, że spółdzielnie i ich członkowie mają zaledwie kilkanaście miesięcy na przygotowanie się do rewolucyjnych zmian. Warto już teraz śledzić prace legislacyjne i przygotowywać się do nowej rzeczywistości prawnej.

Dla milionów Polaków mieszkających w spółdzielniach to szansa na większą transparentność, lepszą kontrolę nad zarządami i sprawiedliwsze zasady funkcjonowania ich wspólnot mieszkaniowych.