Twój blok z wielkiej płyty runie? Ekspert wyjaśnia, co naprawdę decyduje o bezpieczeństwie

• Wielka płyta jest bezpieczna – jeśli ktoś o nią dba
• Kluczowy element konstrukcji, który może korodować i kiedy to grozi katastrofą
• Kto odpowiada, gdy właściciele blokują remont?
• Czy wielkie płyty zostaną wyburzone? Ekonomia mówi: nie prędko

Mit katastrofy w blokach z wielkiej płyty

Dyskusja o rzekomym zagrożeniu katastrofą w budynkach z wielkiej płyty wraca regularnie. Mariusz Łubiński, prezes firmy Admus zajmującej się zarządzaniem nieruchomościami, jednoznacznie ją obala.

– Dyskusja o rzekomym zagrożeniu katastrofą w budynkach z wielkiej płyty powraca co kilka lat, ale w mojej ocenie jest to mit, który nie znajduje potwierdzenia w praktyce. Sam fakt, że budynek powstał w technologii wielkopłytowej, nie oznacza, że jest niebezpieczny. O wszystkim decyduje sposób jego utrzymania

– mówi ekspert.

I dodaje:

– Jeżeli nikt nie dba o stan techniczny, nie kontroluje jakości połączeń między prefabrykatami i nie reaguje na sygnały o pogarszającym się stanie elementów konstrukcyjnych, to oczywiście może dojść do degradacji. Natomiast większość takich budynków przeszła modernizacje, zabezpieczenia i docieplenia, dlatego w pełni podzielam opinię ekspertów, że mogą one funkcjonować jeszcze przez wiele dziesięcioleci.

Co naprawdę zagraża wielkiej płycie? Stalowe łączniki i wilgoć

Najbardziej newralgicznym elementem konstrukcyjnym budynków w technologii wielkiej płyty są stalowe łączniki między prefabrykatami. Łubiński tłumaczy, na czym polega ryzyko i jak mu zapobiegać.

– Stalowe łączniki między prefabrykatami mogą korodować, jeśli do konstrukcji dostaje się wilgoć – czy to z opadów, czy z nieszczelnych instalacji, czy nawet z powstawania punktu rosy. Dlatego tak istotne są regularne przeglądy techniczne. Prawo przewiduje obowiązek ich wykonywania, a zadaniem zarządcy jest nie tylko dopilnowanie terminów, lecz także realizacja zaleceń wynikających z protokołów

– wyjaśnia prezes Admus.

Co jednak, gdy właściciele nie zgadzają się na remonty mimo zaleceń?

– Jeżeli zarządca wykonuje przeglądy, przygotowuje uchwały i podejmuje działania, a właściciele nie wyrażają zgody na remonty, to odpowiedzialność za zaniechania spoczywa po ich stronie

– podkreśla Łubiński.

Modernizacja wielkiej płyty: kto blokuje remonty i dlaczego?

Największym wyzwaniem nie jest technologia, lecz ekonomia i struktura własności. Ekspert wskazuje, gdzie leży prawdziwy problem.

– W praktyce największym wyzwaniem nie jest technologia budynku, lecz ekonomia i struktura własności. Tylko część zasobów przeszła pełną modernizację, bo decyzje o termomodernizacji, wymianie instalacji czy wzmocnieniu łączeń wymagają zgody właścicieli i poniesienia kosztów. Najtrudniej przekonać do inwestycji właścicieli mieszkań wynajmowanych, którzy nie chcą zwiększać nakładów, oraz osoby o ograniczonych możliwościach finansowych

– mówi Łubiński.

Ekspert zdradza też, co skutecznie przekonuje opornych:

– Najlepiej przemawiają do mieszkańców konkretne wyliczenia – porównanie kosztów mediów w budynku ocieplonym i nieocieplonym. Bardzo często oszczędności eksploatacyjne w dłuższej perspektywie pokrywają koszty modernizacji.

Jak wspólnoty decydują o remontach wielkiej płyty?

Proces jest transparentny i oparty na twardych danych. Łubiński opisuje, jak to działa w praktyce.

– Proces podejmowania decyzji o remontach opiera się na wynikach rocznych i pięcioletnich przeglądów. To one określają pilność prac, a dokumenty – protokoły, uchwały, oferty – są jawne dla każdego właściciela. Oczywiście nie wszystkie remonty da się wykonać od razu, bo wspólnoty muszą mieć środki lub zdecydować się na kredyt, co wiąże się z dodatkowymi kosztami. Jednak tam, gdzie właściciele są zaangażowani, a budynki są stosunkowo młode, ich stan techniczny oceniamy jako bardzo dobry

– zapewnia prezes Admus.

Przyszłość wielkiej płyty: wyburzenia czy remonty?

Łubiński jest przekonany, że o losie bloków z wielkiej płyty zadecyduje ekonomia, a nie względy techniczne. I ma ku temu konkretne argumenty.

– O ewentualnych wyburzeniach będzie decydowała ekonomia, a nie względy techniczne. Te budynki stoją zwykle w atrakcyjnych lokalizacjach, a ich właściciele są zainteresowani utrzymaniem ich wartości. W przeciwieństwie do biurowców, które można wyburzyć decyzją jednego właściciela, budynki mieszkalne mają wielu współwłaścicieli, co czyni proces wyburzenia i ponownej zabudowy niezwykle trudnym 

– ocenia ekspert.

Jego prognoza jest jednoznaczna: 

– Znacznie bardziej prawdopodobne jest, że właściciele będą decydować się na remonty i rewitalizacje, korzystając z dostępnych technologii, które pozwalają takim budynkom służyć jeszcze przez wiele dziesiątków lat.