W tych miastach najwięcej zarabia się na najmie mieszkań. Kawalerki dają największy zysk

Rynek nieruchomości. Gdzie najwięcej zarabia się na najmie?

Na analizowanych przez Emmerson Evaluation rynkach dla wynajmu największe wzrosty czynszów wystąpiły w Sopocie i Warszawie (odpowiednio o 13,6% i 13% r/r). Najmniejsze podwyżki zaobserwowano w Rzeszowie, gdzie czynsze urosły o 5,3% w skali roku. Wśród przedstawionych w raporcie miast najwyższe stawki za najem cechowały stolicę. Najwięcej ofert było dostępnych w dzielnicach centralnych, jak Śródmieście, Mokotów i Wola. Od lat najdroższe pozostaje Śródmieście, z medianami stawek czynszów w ub. r. na poziomie od 2 090 zł/m-c dla mieszkań 1 pokojowych do ponad 5605 zł/m-c dla mieszkań 3-pokojowych. Przy obliczaniu median czynszu najmu uwzględniono straty poniesione na negocjacje w wysokości 5% czynszu ofertowego. W analizie założono miesięczne stawki czynszu netto, tj. niezawierające opłat administracyjnych, opłat za miejsce postojowe, komórki lokatorskie oraz kosztów poniesionych na media.

Trójmiasto prawie tak drogie jak Warszawa

Rynek trójmiejski już kolejny rok goni cenowo rynek warszawski. Najdrożej było w Sopocie, gdzie mediany stawek czynszów wyniosły od 1900 zł/m-c dla mieszkań 1-pokojowych do 3800 zł/m-c dla 3-pokojowych. W Gdańsku ceny były niewiele mniejsze niż w Sopocie. Za mieszkania płacono tu od 1800 zł/m-c za 1 pokój do 3000zł/m-c w przypadku lokali z 3-pokojami. Najtańsza z wszystkich trzech miast aglomeracji okazała się Gdynia, z cenami od ponad 1400 zł/m-c dla najmniejszych mieszkań do 2700 zł/m-c dla mieszkań 3-pokojowych. We Wrocławiu najwięcej najemcy płacili w dzielnicy Stare Miasto, gdzie mediany stawek sięgały od 1800 do ponad 3300 zł/m-c. Równie wysoki czynsz zaobserwowano w dzielnicy Śródmieście z medianami od 1700 do ponad 2850 zł/m-c.

– Kończąca się pandemia i brak nowych obostrzeń ożywiły rynek najmu w 2021 r. Wiele firm wróciło do stacjonarnej lub hybrydowej pracy w biurach, powrócili też studenci. W ubiegłym roku stawki zrównały się już z poziomem sprzed pandemii, a pod koniec roku nawet go przekroczyły. Jednocześnie inwestycja w mieszkanie na wynajem wciąż pozostawała atrakcyjną lokatą kapitału dla posiadających oszczędności, szczególnie w porównaniu z oprocentowaniem lokat bankowych, czy nawet produktów inwestycyjnych długoterminowych, takich jak obligacje skarbowe – mówi Robert Korczyński, członek Zarządu Emmerson Evaluation.

W tych miastach jest największy zwrot z najmu mieszkania

W ubiegłym roku średnie stopy zwrotu z wynajmu mieszkań kształtowały się na poziomie 2,5% do 5,2%. Najwyższą rentowność uzyskiwano w Szczecinie, bo 5,2% dla mieszkań 1-pokojowych, 4,6% dla 2-pokojowych i 4,3% w przypadku 3-pokojowych. Kolejnymi najbardziej rentowymi miastami okazały się Wrocław i Gdańsk ze stopą zwrotu 4,9% dla mieszkań z 1 pokojem. Najmniejsze zyski przynosiły mieszkania z 3 pomieszczeniami (4,1% dla Wrocławia i 3,6% dla Gdańska). Nadal dobrze radził sobie rynek najmu w Łodzi, gdzie stopy zwrotu osiągnęły od 4,1% do 4,8%. Łódź pozostała jednym z atrakcyjniejszych miast do inwestowania. Jej rynek nieruchomości jest jednym z najlepiej rozwijających się w Polsce. Oferta mieszkań jest tu najbardziej zróżnicowana. Deweloperzy skupiają się na budowie nowych inwestycji nie tylko na przedmieściach, ale także w centrum, gdzie nadal są dostępne tereny pod nową zabudowę i rewitalizowane są stare kamienice. Na rynku trójmiejskim zaraz po Gdańsku, najbardziej rentownym miastem okazała się Gdynia, ze stopami zwrotu w przedziale 3,7%-4,1%. Najniższy wskaźnik rentowności odnotowano w Sopocie i Białymstoku. W Sopocie mieścił się w przedziale od 2,6% (dla mieszkań 3-pokojowych) do 3,7% (dla mieszkań 1-pokojowych). Wskaźniki dla Białegostoku były nieco niższe i mieściły się w przedziale odpowiednio 2,5% i 3,4%.

Nowy rok, nowe realia

Wiosną 2022 r. sytuacja na rynku najmu mieszkań uległa całkowitej zmianie. Na popyt bardzo mocno wpłynęli przybywający do Polski uchodźcy, co zbiegło się w czasie ze zniesieniem obostrzeń związanych z pandemią. Stawki najmu wyraźnie poszybowały w górę i liczba dostępnych ofert jest aktualnie bardzo ograniczona.

– Za dalszym umocnieniem rynku najmu przemawia też ograniczenie popytu na mieszkania spowodowane wzrostem stóp procentowych. Osoby, które planowały jego zakup, a obecnie już ich na to nie stać, siłą rzeczy będą napędzać koniunkturę na rynku najmu. Wzrost cen mieszkań oraz mniejsza zdolność kredytowa albo jej brak, a dodatkowo kurcząca się oferta mieszkań na wynajem, może stać się dużym problemem dla osób nieposiadających własnego mieszkania. Szczególnie zmniejszająca się oferta lokali pod wynajem może okazać się prawdziwym wyzwaniem – dodaje ekspert Emmerson Evaluation.

W 2021 r. na rynku najmu intensywnie rozwijał się PRS, czyli najem instytucjonalny. Jego zasoby koncentrują się w największych polskich miastach, takich jak Warszawa, Wrocław, Poznań, Kraków, Łódź, Katowice i Trójmiasto. Evaluer Index 2022 wskazuje, że firmy z tego sektora mają w planach powiększenie swoich zasobów o około 30 tysięcy mieszkań. Na rynku znajduje się obecnie ok. 6 tys. gotowych lokali przeznaczonych na wynajem. Najwięcej w swojej ofercie posiada ich Resi4Rent oraz prekursor tego typu projektów na polskim rynku - Fundusz Mieszkań na Wynajem. Łącznie oferują obecnie ponad 2 tys. wybudowanych apartamentów.

Listen to "Jeszcze w tym roku ludzie będą tracić mieszkania, bo nie będzie ich stać na ratę kredytu" on Spreaker.