Koniec prowizji od obu stron? Rząd bierze się za pośredników nieruchomości

Koniec z prowizją od obu stron transakcji

Na początku 2026 roku Ministerstwo Rozwoju i Technologii postanowiło wziąć się za uregulowanie rynku nieruchomości. Ma to być odpowiedź na coraz liczniejsze skargi klientów, którzy od lat alarmowali, że w branży pośrednictwa dzieje się bardzo źle. Po deregulacji zawodu w 2014 roku zniknęły licencje i obowiązkowe szkolenia. W efekcie na rynku pojawiło się wielu nieprofesjonalnych agentów, a standardy usług drastycznie spadły. Kradzież ogłoszeń, podbieranie klientów czy wymyślanie dodatkowych opłat stały się prawdziwą plagą.

Głosy te dotarły do rządu Donalda Tuska. Wiceminister rozwoju Tomasz Lewandowski zapowiedział zmiany, a 4 września projekt ustawy trafił do konsultacji publicznych i uzgodnień międzyministerialnych. Chodzi tu o rządowy projekt nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami, oznaczony numerem UD424.

Konsekwentnie porządkujemy rynek nieruchomości. Do konsultacji trafił projekt ustawy zakazujący pośrednikom pobierać prowizje od obu stron umowy, publikować oferty bez umowy z właścicielem. Pośrednik będzie też musiał weryfikować stan prawny i faktyczny nieruchomości – poinformował na platformie X wiceminister Lewandowski.

Wyborcza.biz wskazuje, że głównym celem projektu ma być ukrócenie praktyki, w której pobierana jest prowizja od obu stron transakcji, co często prowadziło do konfliktu interesów. Rząd chce, by pośrednik działał w interesie tylko tej strony, z którą ma podpisaną umowę. Jeśli propozycja ta zostanie przyjęta, powstanie obowiązek jednoznacznego wskazania, że ogłoszenie dotyczące nieruchomości pochodzi od pośrednika nieruchomości. Podane zostaną wówczas także jego dane. 

Przedstawione rozwiązanie ma ograniczyć ryzyko potencjalnego konfliktu interesów oraz wzmocnić rolę pośrednika jako podmiotu działającego w interesie strony, z którą zawarł umowę - tłumaczą autorzy projektu.

Co dokładnie ma zmienić nowa ustawa?

Projekt ustawy to nie tylko zakaz podwójnej prowizji. To cały pakiet regulacji, które mają wprowadzić transparentność i podnieść standardy w handlu nieruchomościami. Autorzy projektu podkreślają, że wprowadzane zmiany dla pośredników nieruchomości mają na celu wyeliminowanie nieuczciwych praktyk i zwiększenie bezpieczeństwa klientów. Ma to być koniec z samowolką i umowami, w których obowiązki agenta były opisane tak ogólnie, że w zasadzie nie musiał on nic robić, by dostać wynagrodzenie.

Co w praktyce oznaczają nowe przepisy? Oto najważniejsze punkty:

• Obowiązkowa umowa na piśmie. Pośrednik będzie mógł opublikować ogłoszenie tylko wtedy, gdy podpisze z właścicielem umowę w formie pisemnej lub elektronicznej. Ma to ukrócić proceder kradzieży ofert i publikowania tzw. ogłoszeń-duchów, które służą jedynie do zbierania danych kontaktowych. Jeśli by do tego nie doszło, umowa nabiera cech nieważności. 
• Jedna prowizja, jedna strona. To kluczowa zmiana. Projekt jasno stwierdza, że wynagrodzenie może być pobrane wyłącznie od jednej ze stron transakcji. Ma to zapobiec konfliktowi interesów i wzmocnić lojalność agenta wobec klienta, którego reprezentuje.
• Weryfikacja nieruchomości. Na pośrednika zostanie nałożony obowiązek sprawdzenia stanu prawnego i faktycznego nieruchomości. Będzie musiał przeanalizować m.in. treść księgi wieczystej, sprawdzić tytuł prawny do lokalu i wszystkie zapisane w dokumentach ograniczenia czy roszczenia.
• Jasne zasady w umowie. Każda umowa będzie musiała precyzyjnie określać zakres czynności pośrednika oraz wysokość i sposób ustalenia jego wynagrodzenia.

Według resortu rozwoju, dzięki tym zmianom klienci będą mogli łatwiej dochodzić swoich praw, jeśli umowa zostanie wykonana nienależycie.

Jasno zdefiniowane obowiązki pozwolą łatwiej dochodzić roszczeń w przypadku nienależytego wykonania umowy, zwiększając tym samym bezpieczeństwo uczestników rynku nieruchomości - wskazano w uzasadnieniu projektu ustawy.

Jakie kary grożą za łamanie nowych przepisów?

Nowe przepisy to nie tylko obowiązki, ale też konkretne sankcje. Rząd chce, żeby nowe prawo było respektowane, dlatego w projekcie znalazł się cały katalog kar dla nieuczciwych agentów. Nadzór nad rynkiem ma sprawować Inspekcja Handlowa i to ona będzie mogła nakładać grzywny. Ważnym wątkiem jest, że w myśl autorów projektu, Inspekcja Handlowa wzięłaby pod uwagę dotychczasową historię działalności pośrednika, skalę jego działalności i potencjalnych naruszeń prawa.

Za niestosowanie się do przepisów ustawy – na przykład za brak obowiązkowego ubezpieczenia OC czy działanie bez pisemnej umowy – pośrednikowi będzie grozić kara finansowa w wysokości od dwukrotnego do pięciokrotnego przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia.

To jednak nie wszystko. Jeśli pośrednik będzie uporczywie łamał prawo, Inspekcja Handlowa będzie mogła wydać decyzję o zakazie prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie pośrednictwa. Zanim to jednak nastąpi, możliwe będzie nałożenie nakazu zaprzestania niedozwolonych praktyk w wyznaczonym terminie.

Autorzy projektu tłumaczą, że aktualny stan i jakość polskiego rynku nieruchomości wskazuje na występowanie bardzo licznych nieprawidłowości w kontekście usług związanych z pośrednictwem nieruchomości. Wskazują zwłaszcza na brak transparentności, niską jakość usług docelowych i ogólne obniżenie standardów w obrocie nieruchomościami.

Pośrednicy grzmią: "Populizm i demolowanie firm"

Jak można się było spodziewać, propozycje Ministerstwa Rozwoju i Technologii wywołały prawdziwą burzę w branży. Federacja Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości (FPPRN) nie kryje swojego niezadowolenia i nie zostawiła na projekcie suchej nitki. W oficjalnym stanowisku organizacja pisze, że "z oburzeniem i stanowczym sprzeciwem" przyjmuje założenia nowej ustawy. Zdaniem federacji, projekt jest nawet "przykładem szkodnictwa gospodarczego oraz urzędniczej aberracji, opartej na tanich, populistycznych hasłach".

Przedstawione propozycje nie wnoszą żadnej nowej jakości, a ich jedynym skutkiem będzie demolowanie legalnie działających firm, potężny wzrost kosztów usług i drastyczne uderzenie w wolność gospodarczą – przekonuje Federacja.

Organizacja uważa, że kluczowy zapis będzie w praktyce martwy. Według FPPRN zakaz pobierania prowizji od obu stron to "populistyczny strzał w próżnię", który będzie łatwy do obejścia. Federacja twierdzi, że biura po prostu wyznaczą dwóch różnych agentów do obsługi sprzedającego i kupującego, a finalnie i tak obie strony zapłacą, gdyż - według FPPRN - 90 proc. biur nieruchomości działa na podstawie zatrudniania agentów w trybie kontraktu B2B.

Bardziej wyważony głos płynie od Łukasza Wydrowskiego, prezesa Estatic Nieruchomości. Jego zdaniem problemem nie jest sama podwójna prowizja, ale jej ukrywanie.

Pośrednik w dojrzałym modelu nie jest adwokatem sprzedającego ani pełnomocnikiem kupującego. Ma doprowadzić do transakcji bezpiecznej i akceptowalnej dla obu. Jeśli obie strony korzystają z jego pracy [...], to obie mogą za nią płacić. Pod jednym warunkiem: każdy wie z góry, kto płaci, ile i za co. Prowizja ukryta przed drugą stroną to nie model wynagrodzenia. To konflikt interesów. I tylko tego należy zakazać - podkreślił Wydrowski.

Nie jest to jedyny głos z głębi środowiska. CEO eXp Polska Olga Marciniak stwierdziła na łamach INFORu, że choć nie jest szczególną zwolenniczką powrotu licencji dla agentów, to rozumie sytuację klientów, którzy "nie mają punktu odniesienia".

Nie wie [klient - przyp. red, czego powinien oczekiwać od osoby, której powierza nieruchomość wartą milion złotych. Nie wie, gdzie kończy się rola pośrednika, za co płaci prowizję i co odróżnia profesjonalną usługę od samej publikacji ogłoszenia. Jeżeli nowe przepisy pomogą tę granicę wyraźniej postawić, będzie to krok w dobrą stronę - podkreśliła ekspertka. 

Olga Marciniak zauważyła też, że rynek nieruchomości bardzo się zmienił i fakt, że agent potrafi opublikować w internecie ogłoszenie dotyczące danej nieruchomości, w sytuacji, kiedy większość z nas ma swobodny dostęp do ogłoszeń internetowych, jest rzeczywiście problematyczny. Zwłaszcza, że wielu z nich wydaje się traktować swoją działalność, jako zrobienie paru zdjęć, krótkiego opisu i wrzuceniu tych treści do sieci internetowej.

Pozytywnie oceniła ona postulat wprowadzenia minimalnego zakresu czynności pośrednika nieruchomości, szczególnie w czasach, gdy operują oni nieruchomościami drogimi jak nigdy dotąd. 

Wartość profesjonalnego pośrednika leży gdzie indziej: w strategii sprzedaży, analizie ceny, właściwym pozycjonowaniu nieruchomości, weryfikacji dokumentacji, dostrzeżeniu ryzyk, przygotowaniu marketingu, negocjacjach i koordynacji procesu aż do finalizacji transakcji. Dobry pośrednik bardzo często spina cały proces, współpracując z notariuszem, prawnikiem, doradcą kredytowym, rzeczoznawcą czy innymi agentami. Klient nie płaci więc za ogłoszenie. Płaci za wiedzę, doświadczenie, czas, odpowiedzialność i skuteczne przeprowadzenie transakcji - zaznaczyła w INFOR. 

Co z rolą notariuszy? Chodzi o różnice w zarobkach

Jedną sprawą jest, że przy sprzedaży nieruchomości o dużej wartości pośrednik jest w stanie uzyskać naprawdę wysoką prowizję. Już przy kwocie pół miliona zł można zarobić 30 tys. zł. Jego wynagrodzenie to najczęściej prowizja, np. 3 proc. wartości nieruchomości. Jest więc to 15 tys. zł, ale jeśli pośrednik pobierze prowizję zarówno od strony sprzedającej, jak i kupującej, jego zarobek rośnie do wspomnianych wcześniej 30 tys. zł.

Tu pojawia się kolejny problem, tj. poczucie niesprawiedliwości. Notariusz, na którym spoczywa całkowita odpowiedzialność prawna za załatwienie transakcji, dostaje w tym przypadku ok. 1400 zł.  

Dlaczego tak jest? Wynagrodzenie jest ściśle regulowane przez prawo. Maksymalna stawka taksy notarialnej za taką czynność wynosi 1385 zł. Co ważne, stawki te nie były zmieniane od ponad 20 lat. Notariusz może pobrać tylko od jednej strony.

Dr Piotr Marquardt z Krajowej Rady Notarialnej stwierdził w rozmowie z "Rzeczpospolitą", że te dysproporcje są nie do przyjęcia i głośno mówi o potrzebie zmian. Podważył też potencjalną skuteczność Inspekcji Handlowej w egzekwowaniu nowego prawa, jeśli weszłoby ono w życie. 

Z całym szacunkiem dla Inspekcji Handlowej, uważam, że jest ona już dziś zbyt obciążona własnymi obowiązkami, by móc skutecznie nadzorować działalność pośredników w obrocie nieruchomościami – ocenił dr Marquardt.

"Rzeczpospolita" podkreśla, że środowisko notarialne ma jednak konkretne propozycje, które mogłyby realnie uzdrowić rynek. Nie chodzi tylko o ograniczenie wysokości zarobków, ale o wprowadzenie systemowych rozwiązań, które podniosłyby jakość usług i bezpieczeństwo klientów.

Po pierwsze, kluczowa jest regulacja zawodu pośrednika, która obejmowałaby wprowadzenie maksymalnej wysokości prowizji. Skoro notariusze, ponoszący pełną odpowiedzialność prawną, mają odgórnie narzucone stawki, to dlaczego podobne rozwiązanie nie miałoby objąć pośredników?

Po drugie, notariusze postulują utworzenie obowiązkowego samorządu zawodowego dla pośredników. Taka instytucja dbałaby o stałe podnoszenie kwalifikacji swoich członków, ustalała standardy etyczne i mogłaby skutecznie reagować na wszelkie nieprawidłowości, włącznie z pociąganiem do odpowiedzialności dyscyplinarnej. To rozwiązanie, które z powodzeniem funkcjonuje w zawodach zaufania publicznego, takich jak notariusze, adwokaci czy lekarze.