Kontynuacja katastrofy na rynku kredytów hipotecznych. Ceny mieszkań zaczną spadać?

Pogłębia się kryzys na rynku mieszkań. Spadek sprzedaży kredytów hipotecznych i mniej rozpoczętych budów

Według danych Biura Informacji Kredytowej w październiku bieżącego roku banki zaliczają znaczny spadek sprzedaży kredytów hipotecznych, aż o 73,2 proc. względem października 2021 roku. Ponadto średnia wartość udzielonych kredytów wynosiła 323,47 tys. zł i była niższa o 4,6 proc. w skali roku. Warto przypomnieć, że to właśnie w październiku 2021 roku rozpoczął się cykl podwyżek stóp procentowych, który zaczął wyhamowywać sprzedaż kredytów hipotecznych.

- Z danych BIK wynika, że sprzedaż kredytów mieszkaniowych zanurkowała i od sierpnia br. utrzymuje się na bardzo niskim poziomie (ok 2 mld złotych miesięcznie). Ta zła sytuacja musi jednak potrwać dłużej, żeby przełożyło się to na ceny mieszkań - mówi w rozmowie z Superbiznesem Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments.

Słaba sprzedaż kredytów hipotecznych uderza również w deweloperów. Jak stwierdził Turek trudniejszy dostęp do kredytów to trudniejszy dostęp do finansowania inwestycji. 

- Musimy mieć świadomość, że żeby bronić marże i ograniczać ryzyko, deweloperzy ograniczyli budowę mieszkań. W ten sposób dostosowują ofertę do popytu. Popyt znacznie spadł przez trudniejszy dostęp do kredytów, co się przekłada na mniejszą sprzedaż mieszkań, ale dotyka to też deweloperów, których też dotyczy trudniejszy dostęp do finansowania inwestycji. Ograniczaniem nowych budów deweloperzy chcą trzymać marże - wyjaśnia Turek.

Efekty widać w statystykach. Jak podał GUS, liczba mieszkań na których budowę wydano pozwolenie, lub dokonano zgłoszenia na projekt budowlany, spadła w październiku 2022 roku o 28,6 proc.

Wzrost cen mieszkań wyhamowuje

- Możemy mówić o tym, że wzrosty cen mieszkań hamują. Porównując aktualne ceny do tych sprzed roku wciąż mamy dwucyfrowe wzrosty cen, ale już porównując sytuację bieżącą do tej sprzed miesiąca czy kwartału, raczej możemy mówić o stabilizacji. Gorsze dane [dot. sprzedaży mieszkań i kredytów hipotecznych - dop .red.] musiałyby dłużej spływać, żeby wpłynęły na spadek cen mieszkań. Warto pamiętać, że w przypadku ostatniego kryzysu, ta gorsza sytuacja trwała 2-3 lata zanim mieliśmy jej ewidentne odzwierciedlenie w cenach mieszkań - komentuje ekspert.

Bartosz Turek zauważa, że istnieje ryzyko przedłużenia się kryzysu, jeśli np. inflacja i recesja będą trwały dłużej niż jest to prognozowane. Ale z są też przesłanki, aby ceny mieszkań zaczęły z powrotem rosnąć w 2024 roku.

- Z drugiej strony dynamicznie rosną wynagrodzenia, część banków zaczęła aktywnie zabiegać o klientów, przez co zdolność kredytowa zaczyna się powoli odbudowywać. WIBOR, czyli ważny składnik oprocentowania kredytów, już zdyskontował jedną, albo dwie podwyżki stóp procentowych. Jeżeli by do nich nie doszło, to kredyty by trochę staniały. Podobnie zadziałać może zamiana stawki WIBOR na WIRON, co może stopniowo następować od stycznia przyszłego roku. Jeśli jeszcze Komisja Nadzoru Finansowego pozwoli bankom na bardziej liberalne podejście do badania zdolności kredytowej, a rząd zmaterializuje pomysły na program tanich kredytów mieszkaniowych dla młodych, to w sumie zbiera nam się sporo argumentów za tym, żeby popyt na mieszkania i kredyty się odbudowywał. Będzie to pewnie długi proces, ale już od kilku miesięcy obserwujemy jego nieśmiałe symptomy - wyjaśnia ekspert.

Jak wspomina Turek, w okresie od czerwca (w którym była najgorsza sprzedaż mieszkań w tym roku) do października, doszło do wzrostu sprzedaży mieszkań o połowę. 

- Oczywiście mógł być to splot wielu czynników, które w listopadzie czy grudniu się nie powtórzą, ale nie sposób nie odnotować tych całkiem przyzwoitych danych o sprzedaży nowych mieszkań na 6 największych rynkach. Październikowy wynik wciąż jest o jakieś 10-15 proc. mniejszy niż przed rokiem, ale obniżka nawet o 30 proc. w porównaniu do rekordowego pod względem sprzedaży deweloperów roku 2021, nie jest wcale tragedią - zaznacza ekspert.

Czy ceny mieszkań spadną w 2023 roku? 

- Nie zmienia to faktu, że w roku 2023 jest możliwe, że ceny mieszkań spadną. Spodziewam się stabilizacji, ale jakiś niewielki spadek cen o kilka procent by mnie nie zdziwił. W roku 2024 sytuacja może jednak znowu być z punktu widzenia potencjalnych kupujących niekorzystna. Teraz przecież deweloperzy ograniczyli rozpoczynanie nowych projektów. Przez 10 miesięcy bieżącego roku deweloperzy zaczęli o prawie 30 proc. mniej budów niż w analogiczny okresie roku 2021 - wyjaśnia Turek.

Jak tłumaczy główny analityk HRE Investments, budowa mieszkań trwa ok. dwóch lat, więc jeśli teraz nie zaczynają się budowy, to w 2024 roku będzie oddanych do użytkowania mniej gotowych mieszkań. Czyli ofert dla potencjalnego klienta, będzie znacznie mniej.

- Jest szansa, że wtedy stopy procentowe będą obniżane, uda nam się wyjść z perturbacji gospodarczych, a wynagrodzenia zgodnie z projekcjami NBP mają w międzyczasie rosnąć. Wiele wskazuje na to, że popyt na mieszkania w roku 2024 będzie już wyraźnie wyższy. Problem w tym, że gotowych mieszkań będzie wtedy bardzo mało, a to będzie sprzyjało temu, żeby ceny mieszkań szły w górę. W międzyczasie będziemy ponadto mieli dwucyfrową inflację. W efekcie pieniądz będzie mniej warty, a użyteczność mieszkań przecież się nie zmieni. Może być więc tak, że tych mniej wartych pieniędzy będziemy skłonni zapłacić więcej za metr kwadratowy - prognozuje Bartosz Turek.