Lek na "całe zło" rynku mieszkaniowego? Tanie kredyty dla młodych Polaków

Rząd zapowiedział tanie kredyty mieszkaniowe dla młodych. Ale jest jeden problem

W Radiu Plus Minister Waldemar Buda zapowiedział, że w ciągu kilka miesięcy ruszy program tanich kredytów hipotecznych dla młodych. Produkt finansowy ma oferować stałe oprocentowanie i być dostępny dla osób, które kupują swoje pierwsze w życiu mieszkanie.

Jak zauważa HRE Investments od jakiegoś czasu rząd wspomina o takim rozwiązaniu. Problemem jest jednak fakt, że niskie stałe oprocentowanie miałoby działać tylko jakiś czas.

- To bardzo ważne założenie, bo od niego zależeć będzie to, czy banki będą takich kredytów udzielały chętnie czy nie. Kluczowa jest tu zdolność kredytowa, a więc efekt badania, które przeprowadza bank sprawdzając czy danego kredytobiorcę stać będzie na opłacanie rat czy nie. Jasnym jest, że przy konkretnych zarobkach bank skłonny byłby pożyczyć więcej, jeśli kredyt byłby tani, a nie drogi - pisze Bartosz Turek z HRE Investments.

Jeśli niższe oprocentowanie działałoby przez jakiś czas, to problem zdolności kredytowej nie były rozwiązany. Banki musiałyby sprawdzić, czy na spłatę kredytu byłoby nas stać po zakończeniu trwania okresu niskich rat, więc kredyt byłby dostępny tylko dla osób z pokaźnymi zarobkami. Aby rozwiązanie faktycznie działało, oprocentowanie powinno być stałe przez cały okres kredytu.

Raty taniego kredytu dla młodych musiałyby być niższe niż stawki wynajmu

Jak zaznacza główny analityk HRE Investments Bartosz Turek, aby rządowy program działał, powiny zostać wprowadzone preferencje przy badaniu zdolności kredytowej lub obniżenie oprocentowanie i wydłużenie okresu niskiego oprocentowania dla rodzin z dziećmi. Ekspert zauważa, że oprocentowanie poniżej 6-7 proc. w skali roku powinno zwiększyć zainteresowanie kredytami, bo odsetki od kredytu byłby niższe od kosztów najmu. To oznaczałoby znacznie niższe raty niż te, któe są obecnie. A Jarosław Kaczyński wspominał nawet o oprocentowaniu wysokości 2 proc. rocznie.

- Z szacunków HRE Investments wynika bowiem, że dziś kredyty sprzedawane są z oprocentowaniem na poziomie 9,4%. Przy długu zaciągniętym na 25 lat i kwotę 350 tys. złotych oznacza to ratę na poziomie ponad 3 tys. zł miesięcznie. Gdyby oprocentowanie to spadło do 6% rata nie przekraczałaby 2,3 tys. zł miesięcznie. Przy oprocentowaniu na poziomie 2% w skali roku do banku trzeba by oddawać mniej niż 1,5 tys. zł miesięcznie - wylicza Bartosz Turek.

Cztery korzyści z tanich kredytów mieszkaniowych dla młodych

W raporcie HRE Investments czytamy, że tanie kredyty dla młodych w momencie ochłodzenia na rynku mieszkaniowy dałyby wielu młodym Polakom kupującym pierwsze mieszkanie sporą preferencję nad innymi uczestnikami rynku. Młodzi nie uczestniczyliby w wyścigu z inwestorami, czy spekulantami, a za własne mieszkanie płaciliby mniej niż płacą za najem.

Drugą korzyścią, którą wymienia Bartosz Turek jest uderzenie w zagraniczne fundusze inwestycyjne działające na polskim rynku. Ekspert zauważa, że słaby złoty, brak mieszkań na wynajem i drogie czynsze czynią Polski rynek bardzo atrakcyjnym dla inwestorów instytucjonalnych. Gdyby na rynek weszły dziesiątki tysięcy młodych Polaków kupujących mieszkania na własne potrzeby, to i deweloperzy mniej chętnie by współpracowali z funduszami inwestycyjnymi.

Trzecią korzyścią według HRE Investments byłaby zwiększenie aktywności budowlanej. Według danych GUS deweloperzy budują 45 proc. mniej mieszkań w pierwszych III kwartałach 2022 roku niż w analogicznym okresie 2021 roku. Wynikało to oczywiście z podwyżki stóp procentowych i spadku dostępności kredytów. Dostęp do kredytów pobudziłby budowlankę.

Czwartą korzyścią byłoby rozładowanie napięć na rynku najmu. Z racji na napływ uchodźców od wybuchu wojny na Ukrainie zmalała ilość wolnych mieszkań na wynajem i podrożał najem. Przy większym dostępie do nowych mieszkań, sytuacja mogłaby się poprawić.

- Dziś osoby, które nie mogą sobie pozwolić na zakup mieszkania na kredyt, niejednokrotnie są zmuszone do najmu. Jeśli alternatywą dla obecnych i potencjalnych najemców będzie tani preferencyjny kredyt, to popyt na najem osłabnie i sytuacja na tym rynku będzie się normalizowała - zaznacza Bartosz Turek.

Program tanich kredytów dla młodych może kosztować miliardy. Ale może się rządowi też opłacać

Z tańszymi kredytami jest jednak jeden problem. Jeśli tani kredyt dla młodych byłby tańszy niż stawki rynkowe, część odsetek musiałoby pokrywać państwo. Jak wylicza HRE Investments przy 50 tys. kredytów rocznie i przeciętnej wartości długu to ok. 300 tys. zł, dopłaty przekroczyłyby miliard złotych rocznie. Łączny koszt programu wyniósłby kilkanaście miliardów złotych.

Ale jak zauważa Bartosz Turek, zakup nieruchomości jest objęty licznymi podatkami, takimi jak PCC, VAT, PIT i CIT. Do tego budownictwo mieszkaniowe jest ważnym segmentem gospodarki, który przynosi duże dochody do budżetu. 

- Nawet jednak przychody podatkowe związane z zakupem pojedynczego mieszkania idą w co najmniej dziesiątki tysięcy złotych. Dlatego rządowe programy mieszkaniowe mogą się budżetowi po prostu opłacać - zauważa HRE Investments.