Zakup mieszkania lub domu jednorodzinnego od dewelopera - krok po kroku

Prospekt informacyjny - sprawdź ochronę DFG

Co taki prospekt powinien zawierać? Przede wszystkim informacje na temat samego dewelopera – jego dane i doświadczenie. W prospekcie sprawdzimy też harmonogram prac. Poznamy datę rozpoczęcia i zakończenia budowy. Znajdziemy tam również informacje dotyczące gruntu i zagospodarowania przestrzennego (w tym np. informacje o tym, jakie inwestycje są planowane w promieniu 1 km od terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim), a także informacje o pozwoleniu na budowę pozwoleniu na budowę. Sprawdzimy, jakie środki ochrony kupującego zastosował deweloper. Zapoznamy się ze szczegółowym opisem standardu wykonania mieszkania, a także z warunkami odstąpienia od umowy deweloperskiej.

- Zapoznając się z prospektem informacyjnym, warto zwrócić uwagę na to, czy dana inwestycja podlega ochronie Deweloperskiego Fundusz Gwarancyjnego – podkreśla Renata Mentlewicz, dyrektor zarządzająca ds. Funduszy w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym. – Fundusz zapewni nabywcy zwrot wszystkich wpłaconych środków w sytuacji, gdyby np. inwestycja nie doszła do skutku. Zwrot z DFG będzie też możliwy, gdy nabywca odstąpi od umowy z jednego z powodów wskazanych w ustawie i w ciągu 30 dni nie otrzyma wszystkich wpłaconych środków od dewelopera. Jednym z takich powodów może być np. brak przeniesienia prawa własności przez dewelopera na nabywcę w ustalonym terminie – dodaje.

Umowa rezerwacyjna uregulowana prawnie

Jeśli wybrany lokal spodoba nam się na tyle, że będziemy zdecydowani na jego zakup, warto zadbać o to, żeby interesujące nas mieszkanie czy dom nie zostały sprzedane komuś innemu. W tym celu możemy zawrzeć umowę rezerwacyjną. Wcześniej ten rodzaj umowy nie był uregulowany prawnie, ale zmieniły to przepisy nowej ustawy deweloperskiej. Umowa rezerwacyjna określa dane stron, datę zawarcia, cenę rezerwowanego mieszkania lub domu, wysokość opłaty rezerwacyjnej (w przypadku, gdy jest pobierana), czas, na jaki rezerwowane jest mieszkanie lub dom. Ponadto umowa rezerwacyjna określa usytuowanie mieszkania w bloku, a także powierzchnię mieszkania lub domu oraz układ pomieszczeń.

Jeżeli rezerwujący musi wpłacić opłatę rezerwacyjną, to nie może ona być wyższa niż 1% ceny rezerwowanego mieszkania lub domu. W sytuacji, gdy nabywca się rozmyśli, deweloper ma prawo zatrzymać tę opłatę. Jeśli jednak nabywca będzie zmuszony zrezygnować z zakupu, gdyż nie otrzymał kredytu, wówczas może liczyć na zwrot całej kwoty. Zwrot otrzyma także wtedy, gdy deweloper dokona zmiany w prospekcie informacyjnym bez poinformowania o tym rezerwującego. Warto też wiedzieć, że gdyby deweloper w okresie rezerwacji sprzedał nieruchomość komuś innemu, będzie musiał zwrócić nabywcy dwukrotność opłaty rezerwacyjnej.

Umowa deweloperska – najważniejszy dokument

Umowa rezerwacyjna nie jest obowiązkowym etapem zakupu nieruchomości. Można od razu zawrzeć umowę deweloperską – to jest właśnie kluczowy dokument związany z zakupem domu lub mieszkania znajdującego się w budowie.

- Umowa deweloperska nie jest równoznaczna z przeniesieniem własności na nabywcę, zakłada, że nastąpi to w określonym momencie w przyszłości. Do tego czasu środki wpłacane deweloperowi przez nabywców powinny być objęte gwarancją 100% zwrotu w sytuacji, gdyby do tego nie doszło. Takie zmiany wprowadziła dopiero nowa ustawa deweloperska. Powołała ona do życia Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który chroni środki nabywców mieszkań i domów z rynku pierwotnego – mówi Renata Mentlewicz. – Na ochronę mogą liczyć nabywcy nieruchomości oferowanych w ramach inwestycji, których sprzedaż rozpoczęła się nie wcześniej niż 1 lipca 2022 roku – zaznacza.

Podpisanie umowy deweloperskiej odbywa się w obecności notariusza i ma ona formę aktu notarialnego. Po jej zawarciu notariusz przesyła wypis do sądu prowadzącego księgę wieczystą.

Wpłaty na rachunek dewelopera

W umowie deweloperskiej wskazany zostanie numer rachunku, na który należy wpłacać środki na poczet zakupu domu lub mieszkania oraz harmonogram wpłat. Deweloperzy gromadzą wpłaty klientów na mieszkaniowych rachunkach powierniczych (MRP). Mogą być one zamknięte lub otwarte. W pierwszym przypadku bank wypłaca przedsiębiorcy pieniądze dopiero po przeniesieniu własności mieszkania na nabywcę. Na rynku dominują jednak otwarte MRP, czyli takie, z których środki trafiają do dewelopera stopniowo, po zakończeniu kolejnych etapów inwestycji  zgodnie z przyjętym harmonogramem.

Dla konsumenta, do momentu powołania Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, oznaczało to realne ryzyko utraty pieniędzy w sytuacji, gdyby firma zeszła z budowy, zaprzestając jakichkolwiek czynności, utraciła pozwolenie na budowę itp., a bank przekazałby jej już środki z takiego rachunku. Ochrona DFG niweluje to ryzyko, chroniąc środki klientów deweloperów od momentu pierwszej wpłaty na MRP do momentu przeniesienia własności na nabywcę.

Odbiór mieszkania lub domu jednorodzinnego

Po wielomiesięcznych pracach budowlanych następuje ten długo wyczekiwany moment,  kiedy można przenieść własność na nabywcę. W praktyce oznacza to, że kupujący może już w pełni poczuć się gospodarzem własnej nieruchomości. Jednak zanim się to wydarzy kluczowy jest odbiór nieruchomości. Odbiór może nastąpić dopiero po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie (w przypadku bloku, w którym znajduje się lokal mieszkalny) albo po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego.

Odbiór następuje w obecności nabywcy. Następnie sporządzany jest protokół odbioru, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. W protokole odbioru odnotowuje się także wady istotne, uznanie wady istotnej albo odmowę uznania takiej wady przez dewelopera. Warto wiedzieć, że jeśli deweloper nie usunie wady istotnej w ustalonym terminie, to - po ziszczeniu się ustawowych przesłanek - nabywca ma prawo odstąpić od umowy.  Przysługuje mu wówczas zwrot wszystkich wpłaconych środków – deweloper ma na to 30 dni. Jeśli jednak deweloper nie zwróci nabywcy środków w tym czasie, ma on prawo wystąpić o zwrot z DFG.