Kupno mieszkania jak droga przez mękę. Drożyzna i miesiące czekania na hipotekę!

Ceny mieszkań wciąż rosną, trudno nawet o negocjacje

Jak wynika z raportu Barometr autorstwa Metrohuse i Gold Finance z drugiego kwartału 2021 roku, możliwości negocjacji cen nieruchomości znacznie spadły w polskich miastach. W analizowanym okresie największa różnica między pierwszą a ostatnią ceną ofertową była najwyższa we Wrocławiu i wynosiła aż 2,9 proc. W Gdańsku wskaźnik osiągnął wysokość 1,9 proc., w Łodzi 1,2 proc. w Poznaniu 1 proc., a w Krakowie 0,3 proc. Co ciekawe w Warszawie był ujemny (-0,7 proc.), bo to sprzedający negocjowali ceny w górę.

ZOBACZ Nieruchomości staną się bezwartościowe? Demografia jest bezlitosna

Warto jednak zaznaczyć, że jednocześnie odnotowano znaczny wzrost cen transakcyjnych w skali rok do roku. Aż o 11,4 proc. wzrosły w Warszawie, natomiast w Gdańsku i Łodzi o 10,6 proc. Dalej plasuje się Wrocław (9,2 proc.), Poznań (8,7 proc.) i Kraków (5,9 proc.). W stolicy średnio za metr kwadratowy trzeba zapłacić już 11 151 zł, ceny drastycznie rosną również w Krakowie (9 346 zł/metr kwadratowy). Trzecie miejsce w najdroższych miastach zajmuje Gdańsk (8616 zł/metr kwadratowy), a dalsze Wrocław (8188 zł/metr kwadratowy), Poznań (7526 zł/metr kwadratowy) i łódź (6152 zł/metr kwadratowy).

Jak wynika z danych Barometru, w II kwartale 2020 roku cena w ogłoszeniu spadała o 3-5 proc. względem ceny transakcyjnej. Natomiast w analogicznym okresie 2021 roku, udało się wynegocjować obniżki wysokości 2-2,5 proc. Najlepsza pozycja negocjacyjna była we Wrocławiu, bo średnio ceny były obniżane o 3 proc.

Eksperci z Metrohuse i Gold Finance wskazują, że taka sytuacja wynika z wysokiego popytu. Powoduje go wysoka inflacja, niskie stopy procentowe i spore zainteresowanie kredytami hipotecznymi. Co ciekawe, to wcale nie oznacza, że łatwo sprzedać nieruchomość. W badanym okresie czas od wystawienia ogłoszenia do sprzedaży mieszkania w Warszawie trwał średnio 100 dni, gdy w II kwartale 2020 roku wynosił 82 dni. Z kolei w Krakowie, Łodzi, Wrocławiu, Poznaniu i Gdańsku trzeba było czekać 127 dni (względem 83 dni z 2020 roku).

Ceny mieszkań to jeden problem, drugi to kredyty hipoteczne

Jednak nawet zdolność kredytowa nie jest gwarancją uzyskania finansowania na mieszkanie. Jak się okazuje, problem jest nie tylko z cenami mieszkań, ale także z kredytami hipotecznymi. Choć dzięki niskim stopom procentowym kredyty są dosyć tanie, to chętnych jest tak dużo, że banki nie nadążają za popytem. Jak wynika z "Barometru" w ING i Santanderze czasem trzeba czekać nawet trzy miesiące na kredyt, a nowe wnioski wciąż nie wpływają.

Eksperci Gold Finance wskazują, że zwykle w takich sytuacjach banki pogarszały ofertę aby ograniczyć akcję kredytową, ale tym razem to się nie wydarzyło. Istnieją co prawda instytucje finansowe, w których czas oczekiwania to 2-3 tygodnie, ale nie są one często wybierane przez klientów. Ostatnio proces udało się usprawnić mBankowi i BNP Paribas.

W kwestii kredytów istnieje jednak spore ryzyko. Mamy do wyboru kredyty z oprocentowaniem stałym na 5-7 lat (rata nie ulegnie zmianie), jak i z zależnym od stóp procentowych. Eksperci Gold Finance wprost nazywają to hazardem, zakładem między bankiem a kredytobiorcą, kto zyska więcej. Wiele zależy od stóp procentowych, a te mogą niebawem wzrosnąć. Wynik "zakładu" nie jest więc zależny od losowości, a od zorientowania w rynku. 

Ważną wiadomość dla klientów jest również zmiana sposobu wyliczania zdolności kredytowej. Z raportu "Barometr" wynika, że rekomendacja nakazuje liczyć zdolność dla kredytu na 30 lat, jakby okres kredytowania wyniósł 25 lat. Ma to na celu ograniczyć ryzyko niewypłacalności klienta, ale doprowadza też do spadku zdolności kredytowej, co na pewno utrudni życie kredytobiorcom.

W rozmowie z ISB News członek Rady Polityki Pieniężnej (RPP) Łukasz Hardt stwierdził, że spełnione są już warunki, do "normalizacji" polityki pieniężnej. Sam zapowiedział, że zagłosuje za ich podniesieniem, ale nie wiadomo, jaka decyzja zapadnie ostatecznie. Niemniej można śmiało wysuwać prognozy, że stanie się to prędzej niż później.