Przez Bezpieczny Kredyt nie starczy mieszkań dla wszystkich? Znikają lokale z drugiej ręki!

Mieszkania znikają z rynku! Drastycznie wzrósł popyt na nieruchomości

Eksperci z HREIT wskazują, że w ostatnim czasie ze względu na spadające oprocentowanie kredytów, rosnące pensje i łatwiejsze badanie zdolności kredytowej wzrósł wyraźnie popyt na mieszkania. Istotną cegiełkę dołożył także program „Bezpieczny Kredyt 2%”, na którego chętnych było więcej niż spodziewał się rząd. Według danych Ministerstwa Rozwoju i Technologii na dzień 24 lipca złożono 11,5 tys. wniosków o preferencyjne kredyty. Tymczasem spodziewano się, że do końca roku udzielone zostanie 10 tys. kredytów z dopłatami.

- Na efekty wyższego popytu na mieszkania nie trzeba było długo czekać. Biorąc pod uwagę dane Otodom Analytics można postawić tezę, że już wiosną 2023 roku oferta mieszkań na sprzedaż na 7 największych rynkach zaczęła być niewystarczająca wobec potrzeb popytu. Tak było i wciąż jest w wielu miastach. Sytuację pogorszył start programu „Bezpieczny Kredyt 2%”, który przyniósł gwałtowny wzrost sprzedaży, a nowych inwestycji wciąż jeszcze nie przybywa w wystarczającym tempie - czytamy w raporcie HREIT.

Jak zaznaczają Bartosz Turek i Oskar Sękowski z HREIT nie dotyczy to tylko rynku pierwotnego, ale również rynku wtórnego. Według danych Unirepo, w ostatnich tygodniach podaż unikalnych ofert mieszkań na sprzedaż zaczęła topnieć. 

- W 18 miastach wojewódzkich na początku czerwca 2023 roku na nowych właścicieli czekało prawie 77 tys. mieszkań. W ciągu 7 tygodni liczba ta bardzo wyraźnie topniała i 24 lipca była już o około 10 tysięcy niższa - czytamy.

HREIT zaznacza w raporcie, że dane są szacunkami, a nie dokładnymi wyliczeniami, gdyż dane Unirepo są wybierane z ogłoszeń o chęci sprzedaży mieszkań, a dzięki algorytmom odsiewa się zdublowane oferty. Eksperci wskazują jednak, że mamy do czynienia z gwałtownym wzrostem popytu na mieszkania.

Coraz mniej mieszkań na rynku wtórnym! Czy zabraknie mieszkań?

- Szczególnie mocne zmiany dotyczą największych rynków. W Warszawie na przykład jeszcze na początku czerwca liczba unikalnych ofert mieszkań na sprzedaż była szacowana przez Unirepo na ponad 19 tysięcy. W ciągu zaledwie 7 tygodni (do 24 lipca) liczba ta stopniała do trochę ponad 14 tysięcy, czyli o 1/4. Podobnie sytuacja rozwija się też w Krakowie, w którym jeszcze na początku czerwca liczba unikalnych ofert szacowana była na prawie 10 tys., a teraz 8 tysięcy. Co najmniej 10-proc. spadek liczby unikalnych ofert zanotowaliśmy też w badanym okresie w Białymstoku, Bydgoszczy, Gdańsku, Łodzi, i Toruniu, a o ten próg otarły się również Gorzów Wielkopolski i Zielona Góra - czytamy w raporcie.

Eksperci z HREIT na podstawie zebranych danych wskazują, że dynamiczny spadek liczby ofert wynika z wykupienia relatywnie tańszych mieszkań. Obecnie lokale z ceną 500 tys. zł stanowią 13 proc. lokali dostępnych na rynku, a na początku roku było ich 19 proc. W Krakowie udział mieszkań do pół miliona złotych spadł z 34 proc. do 24 proc., w Poznaniu z 60 proc. do 47 proc.

Efekty zmian widać również w postaci wzrostu średnich cen na największych rynkach, które szacowane są na kilka-kilkanaście procent względem wzrostów z ubiegłego roku. To jednak nie oznacza, że mieszkania wzrosły o kilkanaście procent, eksperci wskazują, że na część zmian średnich stawek ofertowych składają się przypadki osób, które podniosły ceny swoich mieszkań, co było efektem szybkiego znikania z ofert najtańszych propozycji. Jeśli jest coraz mniej w ofercie mieszkań w gorszych lokalizacjach, w PRL-owskich blokach, to i średnia cena ofertowa poszła w górę, którą zawyżają zalegające w ofercie mieszkania z wyższej półki.

- I choć dostępne dziś dane potwierdzają, że ceny mieszkań idą w górę, to uzasadniona wydaje się hipoteza, że te wzrosty nie są wcale aż tak dynamiczne. Za część rosnącej ceny ofertowej odpowiada fakt, że tańsze mieszkania zostały bardziej „przetrzebione” niż te droższe - czytamy w raporcie HREIT.

Jak wskazują Bartosz Turek i Oskar Sękowski, zaraz powinny zacząć działać naturalne mechanizmy rynkowe, które pozwalają dojście do momentu równowagi. Jeśli ceny mieszkań wzrosły, to powinna poprawić się podaż. Na rynku pierwotnym deweloperzy zaczną więcej inwestycji, podobnie na rynku wtórnym, na którym wyższe ceny mogą zachęcić właścicieli do wystawienia mieszkań na sprzedaż. Pomoże w tym spadająca inflacja, która nie będzie blokować już inwestorów przed sprzedażą w obawie utraty siły nabywczej pieniędzy pochodzących ze sprzedaży nieruchomości. To powinno również wesprzeć rynek najmu, na którym stawki czynszów przestały rosnąć w górę. Ponadto łatwiejszy dostęp do kredytów ułatwi wielu Polakom wymianę mieszkania na większe, co oznacza również większą sprzedaż mniejszych mieszkań.