Dramatycznie kurczy się oferta nowych mieszkań, ale za to ich ceny wreszcie wyhamowały

- Dla potencjalnych nabywców nowych mieszkań mamy dwie wiadomości: dobrą i złą. Tradycyjnie zaczniemy od tej złej. Otóż choć w czerwcu wyraźnie wzrósł popyt na nowe mieszkania, to deweloperzy nie zareagowali odpowiednim zwiększeniem podaży. Ich oferta wyraźnie się więc skurczyła – mówi Marek Wielgo, ekspert portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl.

Taki stan rzeczy utrzymuje się już od początku tego roku, szczególnie w Krakowie, Warszawie i Trójmieście. W efekcie potencjalni nabywcy mają coraz mniejszy wybór mieszkań. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w ofercie krakowskich firm deweloperskich było ich pod koniec czerwca aż o 28% mniej niż jeszcze sześć miesięcy temu. W stolicy oferta lokali skurczyła się w tym okresie o 23%, w Trójmieście – o 18%, we Wrocławiu – o 13%, a w Poznaniu – o 8%. „Tylko” 4% spadek liczby mieszkań w ofercie odnotowano w tym roku w Łodzi i Poznaniu.

Ekspert uspokaja, że deweloperzy dysponują jeszcze zapasem mieszkań, na które uzyskali w ubiegłym roku pozwolenia na budowę, ale jeszcze jej nie zaczęli. Pytanie, kiedy się na to zdecydują, bo przecież wciąż trwa wojna za naszą wschodnią granicą, a sytuacja gospodarcza kraju nadal jest niepewna. Być może już od lipca aktywność inwestycyjna deweloperów zacznie rosnąć. Do takiego przekonania skłania ożywienie na rynku kredytów mieszkaniowych. Wiele wskazuje na to, że prawdziwą furorę zrobi uruchomiony od 1 lipca rządowy program „Bezpieczny Kredyt 2%”.

Ceny mieszkań na rynku pierwotnym

Warto zauważyć, że coraz więcej kupujących sięga po kredyt mieszkaniowy. To wpłynęło na to, że w czerwcu w większości największych metropolii deweloperzy wprowadzili do sprzedaży więcej mieszkań w segmencie popularnym. „I to jest ta dobra wiadomość, bo ich ceny w przeliczeniu na metr kwadratowy nie przekraczały średniej, a to oznacza jej stabilizacje, a w przyszłości być może nawet niewielki spadek” – komentuje ekspert.

Z taką sytuacją mieliśmy do czynienia w Warszawie, Wrocławiu i Trójmieście, gdzie – jak wynika z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl – w czerwcu średnia cena metra kwadratowego zatrzymała się na poziomie z maja. W Krakowie wzrosła zaś tylko o 1%, choć najpewniej przyczyną takiej podwyżki była wyprzedaż dużej puli stosunkowo tanich jak na ten rynek lokali.

Niestety, czerwiec przyniósł też podwyżki średniej ceny metra kwadratowego. W Poznaniu i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii wzrosła ona aż o 3%, a w Łodzi o 1%. We wszystkich tych miastach zwyżkę cen można tłumaczyć wprowadzeniem do sprzedaży puli drogich – jak na te rynki – mieszkań. Na przykład w Poznaniu kosztowały one średnio blisko 12,8 tys. zł za m kw., a więc znacznie powyżej średniej ofertowej, która wynosi ok. 11 tys. zł za metr. Oczywiście w górę pcha ją także zjawisko wyprzedaży najtańszych lokali, gdy kurczy się ich udział w ofercie.

Trzeba jednak pamiętać, że we wszystkich metropoliach podwyżki były w poprzednich miesiącach. W efekcie od grudnia nowe mieszkania w Krakowie podrożały średnio na metrze aż o 10%, w Warszawie i Trójmieście - o 9%, a w Łodzi i Poznaniu - o 5%. Stosunkowo niewiele, bo o 3% wzrosła średnia cena metra kwadratowego we Wrocławiu i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii.

W dużych metropoliach, gdzie popyt na mieszkania jest największy, nie zanosi się na spadek cen atrakcyjnych działek oraz kosztów budowy. W tej sytuacji oferta najtańszych mieszkań najpewniej będzie się kurczyła, a dolna granica cen – przesuwała w górę.

Powyższe zjawiska najlepiej obrazuje struktura cenowa oferty firm deweloperskich, która w okresie sześciu miesięcy tego roku dość mocno się zmieniła. W Krakowie, gdzie średnia cena metra kwadratowego wrosła w tym roku najbardziej, bo aż o 10%, oferta lokali z ceną poniżej 10 tys. zł skurczyła się z 21% do 14%. Za to odsetek mieszkań z ceną powyżej 15 tys. zł za metr zwiększył się z 18% do 31%.

Spektakularne zmiany w strukturze cenowej oferty deweloperów odnotowano również w Warszawie i Trójmieście, gdzie skurczył się odsetek mieszkań do 9 tys. zł za m kw., a wzrósł z ceną przekraczającą 15 tys. zł za metr na przykład w Trójmieście odpowiednio z 24% do 15% oraz z 17% do 25%.

Ceny mieszkań na rynku wtórnym

Z kolei na rynku wtórnym tegorocznym liderem wzrostu średniej ceny metra kwadratowego mieszkań jest Aglomeracja Katowicka (GZM), gdzie – jak wynika z danych portalu GetHome.pl - od grudnia do czerwca średnia cena metra kwadratowego mieszkań w ofercie agencji pośrednictwa w obrocie nieruchomościami wrosła aż o 17%. Bardzo duże podwyżki – rzędu 9% - odnotowano w Krakowie i Wrocławiu.

Warto zaznaczyć, że czerwiec przyniósł stabilizację średniej ceny metra kwadratowego mieszkań w Poznaniu i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii. W pozostałych miastach mieszkania podrożały. Najbardziej w Krakowie, bo aż o 3%, co jest wysoką podwyżką w skali jednego miesiąca.

Także na rynku wtórnym rosną oczekiwania sprzedających mieszkania, a ponieważ z ich puli ubywa najtańszych, średnia cena metra kwadratowego kontynuuje marsz w górę. Mogą o tym świadczyć zmiana w strukturze cenowej oferty. W grudniu ubiegłego roku 93% mieszkań w ofercie śląskich agencji pośrednictwa kosztowało mniej niż 8 tys. zł za m kw. W czerwcu tego roku udział takich lokali skurczył się do 74%. Z kolei z 5% do 22% zwiększył się odsetek mieszkań z ceną ofertową w przedziale 8-10 tys. zł za metr.

W najbliższych miesiącach ceny mieszkań prawdopodobnie nie przestaną rosnąć, bo rządowy program „Bezpieczny Kredyt 2%” obejmuje także rynek wtórny, a na nim oferta jest większa, a mieszkania są często tańsze niż na rynku pierwotnym. Warto też jednak zauważyć, że w Warszawie, Krakowie i Trójmieście średnia cena metra kwadratowego lokali z drugiej ręki wciąż jest wyższa niż u deweloperów.

Należy zwrócić uwagę, że w ciągu 12 miesięcy w większości największych miast nowe mieszkania w ofercie firm deweloperskich drożały szybciej niż używanych w ofercie agencji pośrednictwa. Pamiętajmy jednak o tym, że – jak podaje GUS – w okresie pięciu miesięcy tego roku koszty budowy były o blisko 13% wyższe, niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.