Gibała uderza w najem krótkoterminowy. To koniec samowolki w Krakowie?

W Krakowie jest ponad 10,5 tysiąca mieszkań, w których nikt nie mieszka na stałe. To pseudohotele, wynajmowane na doby. Tam, gdzie kiedyś mieszkali Krakowianie, zatrzymują się turyści. Badania nad najmem krótkoterminowym z całego świata pokazują zaskakująco spójny obraz. Najpierw mieszkania znikają z rynku najmu długoterminowego, bo krótki najem po prostu bardziej się opłaca i da się na nim zarobić więcej. Im mniejsza podaż, tym wyższe czynsze. Rosną też ceny zakupu, bo na rynku pojawia się nowa konkurencja – turyści, dla których jedna doba w mieście kosztuje tyle, co u nas trzy dni pracy. Płaci za to również cała wspólnota mieszkaniowa. Winda, sprzątanie, wywóz śmieci, zużycie klatki schodowej – to wszystko koszty, które rozkładają się na wszystkich. W zamian dostajemy zakłócanie ciszy nocnej, walizki ciągnięte po schodach o czwartej nad ranem i obcych ludzi z kodem do naszej klatki. Mieszkańcy nie wytrzymują i podejmują decyzję o wyprowadzce. Wraz z nimi znika okoliczny warzywniak, fryzjer czy przedszkole. Turystyfikacja rozlewa się na kolejne dzielnice, odbierając spokojne miejsce zamieszkania rodzinom, a samo centrum Krakowa zaczyna niestety przypominać lunapark, który przytłacza mieszkańców. To nie przypadek, tylko znany od lat efekt uboczny konkretnego modelu biznesowego, w którym zyski trafiają do nielicznych, a koszty obciążają wszystkich. Należy przywrócić Kraków tym, którzy żyją tu na co dzień. I to jest jedno z naszych najważniejszych zadań, od których się nie uchylamy – podkreśla Łukasz Gibała.

Jak najem na doby zmienia tkankę miejską?

Problem, który porusza Łukasz Gibała przybiera oczywiście formę haseł wyborczych. Trzeba jednak przyznać, że wyjątkowo uzasadnionych i padających na podatny grunt. Najem krótkoterminowy to zjawisko, które ma realny wpływ na portfele i komfort ich codziennego życia. Kiedy mieszkanie staje się maszynką do zarabiania na turystach, z rynku znika lokal dla studenta, rodziny czy singla. Mniejsza podaż przy stałym popycie oznacza tylko jedno: gwałtowny wzrost cen.

To nie są domysły. Badania przeprowadzone w Barcelonie i opublikowane w prestiżowym „Journal of Urban Economics” pokazały, że działalność platform typu Airbnb podniosła tam czynsze średnio o 1,9%, a ceny zakupu mieszkań aż o 4,6%. Choć trzeba oddać sprawiedliwość, że na ceny mieszkań w Krakowie wpływa też inflacja, dostępność kredytów czy koszty budowy, to wzrost popularności najmu krótkoterminowego w Krakowie dodaje do rynku nową grupę kupujących – inwestorów, którzy konkurują o te same lokale z osobami szukającymi dachu nad głową.

Trzeba powiedzieć, że nie jest to specjalnie uczciwa i równa konkurencja. Oba sposoby wykorzystywania mieszania zasadniczo się od siebie różnią. Jest to widoczne zwłaszcza w historycznym centrum miasta, gdzie kwitnie turystyka. Najemca długoterminowy płaci czynsz kompatybilny do lokalnych dochodów, natomiast turysta przyjmuje kwotę, która jest obliczana za jedną noc. W szczególnie atrakcyjnych turystycznie miejscowościach, odwiedzanych w wielomilionowym "nakładzie", przychody z pobytów zaledwie kilkudniowych często zdecydowanie przewyższają najem długoterminowy, nawet jeśli dany lokal nie jest zajęty bez przerwy.

Ale pieniądze to nie wszystko. Mieszkańcy kamienic zamienianych w "pseudohotele" skarżą się na uciążliwości:

• Hałas w środku nocy i imprezy turystów,
• walizki ciągnięte po schodach o świcie,
• obcy ludzie z kodami do klatek schodowych,
• większe zużycie części wspólnych, jak windy czy domofony, za które płaci cała wspólnota.

Do tego dochodzi zjawisko, jak to nazywa Łukasz Gibała, "turystyfikacji". Z ulic znikają osiedlowe warzywniaki, piekarnie i zakłady fryzjerskie. Ich miejsce zajmują kolejne sklepy z pamiątkami i restauracje. Dzielnica, choć pełna ludzi, w rzeczywistości się wyludnia, bo brakuje w niej stałych mieszkańców tworzących lokalną społeczność. Jest to również wyzwanie dla lokalnej specyfiki miejsca, tożsamości okolicy, które ulegają degradacji na skutek nieustannych zmian, zanikania osiedlowych punktów, gdzie toczyło się życie społeczne.

Jak Europa walczy z najmem krótkoterminowym?

Problem, który uwypukla w kampanii wyborczej Łukasz Gibała, nie jest niczym nowym. Kraków idzie ścieżką, którą przed nim przetarły już inne europejskie metropolie turystyczne. Różnica jest taka, że one już zaczęły działać, a ich doświadczenia mogą być dla Krakowa cenną lekcją.

Najbardziej radykalny krok podjęła Barcelona. Władze miasta zapowiedziały, że po 2028 roku nie przedłużą ponad 10 tysięcy licencji na wynajem turystyczny. To w praktyce oznacza likwidację dużej części rynku. Włochy eksperymentują z różnymi metodami: Wenecja wprowadziła opłaty za jednodniowy wjazd do miasta, a Florencja zakazała tworzenia nowych miejsc noclegowych w historycznym centrum.

Inną drogę wybrał Paryż, który postawił na regulacje, a nie całkowity zakaz: właściciel może wynająć swoje główne mieszkanie turystom maksymalnie na 90 dni w roku. Jeśli zaś zamierza na stałe przeznaczyć na ten cel inny lokal, musi uzyskać zgodę na zmianę jego przeznaczenia i "zrekompensować" miastu utratę powierzchni mieszkalnej. 

Wszystkie te miasta pokazują, że walka z negatywnymi skutkami najmu krótkoterminowego jest możliwa, choć wymaga odważnych decyzji politycznych i prawnych, które mogą być inspiracją dla przyszłych władz Krakowa. Z kolei przykład Lizbony, gdzie z historycznych ulic zniknęły tradycyjne sklepy i kawiarnie, to przestroga, jak szybko "turystyfikacja" może zniszczyć unikalny charakter miasta. To scenariusz, którego obawiają się mieszkańcy krakowskiego Starego Miasta i Kazimierza.

Nowe przepisy to za mało. Czego brakuje w propozycji Gibały?

Choć problem narasta, na horyzoncie pojawiło się pewne światełko. Sebastian Nizio wspomina w "Gazecie na niedzielę", że od 20 maja 2026 roku w całej Unii Europejskiej obowiązuje rozporządzenie, które ma uporządkować rynek. Zobowiązuje ono platformy takie jak Airbnb czy Booking.com do gromadzenia i udostępniania danych o wynajmowanych lokalach. Każdy apartament dostanie unikalny numer, co ma ukrócić działanie w szarej strefie. Tyle teorii.

W praktyce dla Krakowa to może być za mało. Sam rejestr pozwoli urzędnikom policzyć, ile dokładnie jest "pseudohoteli", ale nie da im narzędzi do realnego działania. Unijne przepisy nie narzucają limitów dni wynajmu ani nie pozwalają miastom na samodzielne wyznaczanie stref, w których taka działalność byłaby ograniczona. A to właśnie takie regulacje są potrzebne, by mieszkania zaczęły wracać na rynek długoterminowy. Wskutek tego będziemy się mogli dowiedzieć ile jest przypadków najmu krótkoterminowego i... tyle.

Polska specyfika polega też na tym, że sporny w tym zakresie jest obszar kompetencji samorządów. Propozycje najbardziej radykalne domagają się instrumentów do wytyczenia obszarów, w których najem krótkoterminowy byłby ograniczony, a także ustanowienia maksymalnego terminu wynajmu. Inne propozycje wskazują na konieczność egzekwowania kar za prowadzenie działalności niezarejestrowanej.

I tu dochodzimy do sedna sprawy. Póki co diagnoza Łukasza Gibały jest mocna, ale wyborcy wciąż czekają na konkretny program walki z najmem krótkoterminowym w Krakowie, który określi, czy miasto pójdzie drogą Paryża, Barcelony, czy też "wolnej amerykanki". Brakuje jasnych deklaracji, czy jest on zwolennikiem limitu dni, specjalnych stref, czy może chce dać więcej do powiedzenia wspólnotom mieszkaniowym.

Kluczowe będzie też rozróżnienie między osobą, która wynajmuje swoje mieszkanie na kilka tygodni w roku, by podreperować budżet, a firmą zarządzającą dziesiątkami lokali, prowadzącą proceder na ogromną skalę. To dwie zupełnie różne skale działalności i ich wpływ na rynek jest nieporównywalny. Dobra regulacja musi to uwzględnić. Postawienie przez Łukasza Gibałę tego tematu w centrum debaty to ważny krok, ale teraz krakowianie czekają na konkretne, przemyślane rozwiązania, które udowodnią, że hasło "Kraków dla mieszkańców" to coś więcej niż tylko chwytliwy slogan wyborczy. Nie tyko zresztą krakowianie.