Jesteśmy na dużym minusie
Od ponad 26 lat ceny dóbr i usług w Polsce nie rosły tak szybko jak teraz. Z inflacją wyższą niż najnowszy odczyt GUS (18,4% za luty 2023 roku) ostatni raz mieliśmy do czynienia w grudniu 1996 roku. Tak szybki wzrost cen wpływa destrukcyjnie nie tylko na równowagę naszych domowych budżetów, ale też na realną wartość zgromadzonych oszczędności.
Nawet jeśli nasze pieniądze generują zyski, to realny wynik większości inwestycji przy aż tak wysokiej inflacji często jest na minusie. Niestety w przypadku przeciętnych rocznych lokat bankowych do takiej sytuacji mogliśmy się już w ostatnich latach przyzwyczaić. Wszystko dlatego, że już depozyty zakładane w 2016 roku generowały przeważnie realne straty. To znaczy, że inflacja szybciej pochłaniała siłę nabywczą naszych oszczędności niż banki doliczały do nich odsetki. Problem ten w kolejnych latach się pogłębiał, a w ostatnich miesiącach sytuacja jest wręcz tragiczna. Przez wysoką inflację realne straty kończących się lokat są dwucyfrowe.
Z najgorszym wynikiem mieliśmy do czynienia z w październiku 2022 roku. Wtedy ogłoszona przez GUS inflacja wynosiła 17,9%. Za to lokaty zakładane rok wcześniej były przeciętnie oprocentowane na zaledwie 0,24% - wynika z danych NBP. Efekt? Jeśli w październiku 2021 roku zanieśliśmy do banku 10 tysięcy złotych, to po roku otrzymaliśmy niewiele ponad 19 złotych odsetek (24 złote minus 19% podatku). Inflacja spowodowała jednak, że za nasze oszczędności mogliśmy kupić tyle co za niecałe 8,5 tys. zł w dniu zakładania lokaty. Wynik przeciętnych rocznych lokat kończących się w lutym 2023 roku jest tylko trochę lepszy, bo realną stratę można w tym przypadku oszacować na trochę ponad 14%.
Gorsze od lokat były tylko złoto i akcje
Te wyniki są na tle innych inwestycji zaskakująco wręcz złe. Przez ostatnie 2-3 dekady normą było to, że okresy realnych strat i zysków na lokatach cyklicznie się przeplatały. Nawet gdy siła nabywcza oszczędności spadała, to straty nie przekraczały 1-2% w skali roku. Diametralna zmiana nastąpiła u progu 2016 roku. Z biegiem czasu problem tylko się pogłębiał.
Aby zrozumieć jak kuriozalna jest to sytuacja, warto spojrzeć jakie straty w ujęciu rocznym dawały inne popularne aktywa. Dla przykładu w latach 2007-2023 największą realną stratę można było odnotować posiadając akcje WIG20 Total Return. Jest to indeks grupujący 20 największych spółek, którego wycena uwzględnia wypłacane dywidendy czy wartość praw poboru. Najgorszy moment na zakup miał tu miejsce w lutym 2008 roku. Sprzedając aktywa rok później i uwzględniając ponad 3-proc. inflację odnotowalibyśmy realną stratę w wysokości 52%. Nie powinno to jednak dziwić, bo mówimy o bardzo zmiennym rynku akcji.
Znacznie większym zaskoczeniem może być to jakie realne straty potrafiło wygenerować złoto, które często jest przecież uznawane za bezpieczną przystań dla kapitału. W latach 2007-2023 na tym popularnym kruszcu maksymalnie można było realnie stracić aż 30% w ciągu roku. Byłoby tak gdybyśmy kupili uncję złota pod koniec 2012 roku. Wtedy to jej cena wynosiła ponad 5,2 tys. złotych. W grudniu następnego roku uncję można było już kupić za 3,7 tys. złotych. Niewiele zmieniła już tu inflacja. Wtedy wynosiła wg GUS zaledwie 0,7%.
Nieruchomości mniej ryzykowna niż lokata?
Na tym tle najkorzystniej wypadają nieruchomości. Dlaczego? W tym przypadku maksymalna realna strata w ostatnich latach wyniosła bowiem niecałe 8%. Tyle w ciągu roku realnie stracić mógł inwestor, który kupił mieszkanie na wynajem u szczytu rajdu cenowego z lat 2006-2008. To prawie dwa razy mniejsza strata niż ta, która w ostatnich miesiącach mogła dotknąć oszczędzających korzystających z bankowych lokat.
Powyższe porównanie jest oczywiście jedynie zabawą na liczbach, bo w przypadku nieruchomości nie ma sensu kupować mieszkania na wynajem, aby je sprzedać po roku. Wysokie koszty transakcyjne i te związane z wyposażeniem i wykończeniem mieszkania powodują, że sensowny jest co najmniej kilkuletni horyzont inwestycji. Niemniej warto wytłumaczyć, jak wyliczyliśmy maksymalną realną stratę, którą mógł odnotować inwestor posiadający mieszkanie na wynajem. Wzięliśmy tu pod uwagę zmiany cen nieruchomości, rentowność wynajmu i inflację.
I tak w 2 kwartale 2009 roku ceny mieszkań spadały o prawie 8% w ujęciu r/r (indeks hedoniczny NBP dla 7 miast). Z drugiej strony wtedy na wynajmie można było zarobić niecałe 4% “na rękę”. Szacunki te bardzo zachowawczo uwzględniają podatki, koszty transakcyjne czy te związane z wykończeniem i wyposażeniem oraz fakt, że miesiąc w roku lokal stoi pusty i tylko generuje koszty utrzymania. Negatywnie na realny wynik inwestycji wpływała za to inflacja, która wtedy wynosiła nieco ponad 3,7%.
Jest nadzieja na koniec realnych strat na lokatach
Dla porządku warto dodać, że aktualne prognozy dają szansę na to, aby okres realnych strat na lokatach nie trwał dłużej niż 8 lat. Zaczęło się to w 2016 roku, a skończyć może w roku bieżącym. Jeśli oprocentowanie lokat nie zacznie szybko spadać, a inflacja faktycznie będzie szybko hamowała, to już lokaty zakładane w 2024 roku mogą wygenerować co prawda skromne, ale jednak realne zyski.
Źródło: HRE investments
Podcasty
Playlisty tematyczne
