Podwyżki stóp procentowych mogą być wyższe. Sprawdź nasze wyliczenia

Zdecydowana większość kredytów hipotecznych opiera się na zmiennym oprocentowaniu, co oznacza, że wraz ze zmianą stóp oprocentowania zmianom podlega również wysokość raty kredytu. Do obliczeń założyliśmy, że mamy 100 tys., 300 tys. i 500 tys. zł kredytu na 25 lat, przy aktualnym oprocentowaniu 2,71 proc. Przypomnijmy, że na początku listopada stopy procentowe zostały podniesione o 1,25 proc.

Czytaj także: Kredyty będą drożeć. Podwyżki stóp procentowych są nieuniknione

Po tych podwyżkach raty kredytu wzrosły od kilkudziesięciu do kilkuset złotych. Jakich teraz możemy się spodziewać po środowym posiedzeniu RPP?  Zdaniem Bartosza Turka głównego analityka HRE Investment, rynek spodziewa się raczej ruchu o 50 czy 75 punktów w górę, ale nie można wykluczyć nawet jednego konkretniejszego ruchu w górę (w formule „raz a dobrze”), po którym RPP wstrzymałoby się z kolejnymi decyzjami co najmniej na jakiś czas. Takie rozwiązania w przeszłości już widzieliśmy. To mogłaby ponadto sugerować jedna z ostatnich wypowiedzi prezesa NBP prof. Adama Glapińskiego.

Z naszych symulacji wynika, że w przypadku gdy spłacamy 100 tys. zł i aktualnie płacimy ratę 574 zł., w pierwszym wariancie podwyżki stóp procentowych o 0,25 proc. zapłacimy 588 zł., w przypadku podwyżki o 0,50 proc. , nowa rata wyniesie 603 zł., a więc różnica będzie 29 zł. Jeśli mamy do spłaty pół miliona zł wartości robią się o wiele poważniejsze. Już dzisiaj ratę płacimy na poziomie 2868 zł. Gdyby Rada Polityki Pieniężnej podniosłaby stopy o 0,50 proc., rata wyniesie 3014 zł., jeśli by była mniejsza podwyżka o 0,25 proc. rata podskoczyłaby do 2940 zł. (Szczegółowe obliczenia przedstawiamy w galerii poniżej).

W kontekście rynku mieszkaniowego możemy spodziewać się tego, że raty kredytów będą szły w górę. Już dotychczas podwyżki wynoszą około 15-20 proc. Jeśli ktoś spłaca dług zaciągnięty na zakup mieszkania i jeszcze nie dotknęły go podwyżki stóp, to niechybnie niedługo dotkną, gdy bank zaktualizuje poziom oprocentowania. Prognozy na najbliższe lata sugerują, że ruch w górę może być jeszcze kontynuowany – nawet o kolejne 10-20 proc. – uważa Bartosz Turek z HRE investment. I dodaje, wyższe stopy procentowe spowodują, że mniej rodaków będzie mogło sobie pozwolić na zakup mieszkania. Patrząc na ostatnie lata, można uogólnić, że podwyżka stóp procentowych o 100 punktów bazowych (1 pkt. proc.) powoduje, że mieszkania drożeją wolniej (o około 2-3 pkt. proc. rocznie). Dzieje się tak m.in. dlatego, że przy wyższych stopach procentowych w górę idzie oprocentowanie kredytu, a im droższy dług, tym mniej przy konkretnych zarobkach możemy pożyczyć. Już po decyzjach z października i listopada przykładowa trzyosobowa rodzina, w której obie osoby pracują i każda przynosi do domu po średniej krajowej straciła około 100 tys. złotych zdolności kredytowej. Jeszcze we wrześniu familia taka mogła bowiem pożyczyć na zakup mieszkania 700 tys. złotych, a na początku grudnia było to około 600 tys. złotych.

Nie można też zapomnieć o zmianach planowanych w ramach Polskiego Ładu. Osoby o wyższych dochodach powinny się liczyć z tym, że netto na rękę zostanie im w przyszłym roku mniej. Z drugiej strony mniejsze opodatkowanie osób z dochodami na poziomie niższym od średniej krajowej, start programu kredytów bez wkładu własnego, czy zapowiadany program bonów mieszkaniowych mogą przyczynić się do wzrostu popytu na rynku mieszkaniowym. Reasumując – nie zdziwiłbym się gdyby w przyszłym roku popyt na mieszkania popularne okazał się wyższy- twierdzi analityk z HRE Investment.

Wartość kredytów udzielonych w 2022 r. najprawdopodobniej będzie niższa niż 2021 r.  Będzie to wynikało z kilku przyczyn. Dla części kredytobiorców spadnie dostępna kwota kredytu. Inni w ogóle stracą zdolność kredytową. Część osób planujących zakup mieszkania może też wstrzymać się z decyzją np. aby zobaczyć jak mocno wzrosną stopy procentowe. Jest jednak również element, który będzie działał pozytywnie. W maju przyszłego roku ruszy program „Mieszkanie bez wkładu własnego”, który umożliwia m. in uzyskanie dopłaty w przypadku urodzenia się drugiego lub kolejnych dzieci. Część osób zapewne odkładało decyzję o zakupie czekając na ten moment. Trudno jednak oszacować jak duży będzie popyt tego rodzaju kredytobiorców  -mówi Jarosław Sadowski główny analityk Expander Advisors.

Nie lekko mają także frankowicze przez słabą złotówkę. Jeśli obecny kurs CHF utrzyma się na poziomie 4,5 zł, to niemal wszyscy frankowicze zapłacą najwyższą ratę w historii. Z wyliczeń Expandera wynika, że w ciągu minionych 6 miesięcy rata kredytu na kwotę 300 tys. zł, na 30 lat, zaciągniętego w styczniu 2008 r. wzrosła z 1 834 zł do 2 022 zł. Po 14 latach spłaty dług wzrósł z 300 tys. zł do 371 tys. zł- wynika z wyliczeń Expandera.

Biorąc kredyt hipoteczny, należy zwrócić uwagę także na to, w jaki sposób bank zmieni oprocentowanie w przypadku zmiany stóp procentowych, ile wynosi wkład własny, jaka jest marża kredytu i warunki wcześniejszej spłaty. Jedno jest pewne, że drożyzny w każdym aspekcie życia nie unikniemy przez najbliższe kilka lat.